Lisboa impone prohibiciones y nuevos límites, Mabrian lanza herramienta de monitoreo para alquileres, y Airbnb relanza Experiences

Lisboa prohíbe nuevas viviendas turísticas en barrios clave y detiene licencias donde los alquileres superan el 5% de la vivienda

Lisboa está adoptando una postura estricta sobre los alquileres de corta duración, prohibiendo nuevas viviendas de AL (Alojamento Local) en 19 barrios y 8 freguesías, con un congelamiento total de nuevas licencias en el centro histórico.
Esta decisión responde a la creciente preocupación por la escasez de viviendas, con las autoridades imponiendo ahora límites estrictos basados en la proporción entre alquileres de corta duración (STR) y viviendas familiares.
Si una zona tiene más del 5% de su parque de vivienda como propiedades AL, no se emitirán nuevas licencias.
La prohibición es absoluta en Bairro Alto, Alfama y Baixa, donde la saturación de AL supera el 20%, siendo Santa Maria Maior el caso más extremo con un 68,8%.
El Ayuntamiento de Lisboa ha abierto una consulta pública sobre estas nuevas restricciones hasta el 15 de abril de 2025.
Las autoridades de Lisboa están monitoreando Belém, Campo de Ourique y Parque das Nações para posibles restricciones, con Olivais y Santa Clara también en el radar.

Opinión de Snigdha

Portugal se prepara para su tercera elección general en tres años tras la caída del último gobierno, así que es seguro decir que estas decisiones también se están tomando en un contexto de inestabilidad política.
Con cada nueva administración adoptando posturas diferentes sobre políticas de vivienda y turismo, las regulaciones STR en Lisboa han estado en constante cambio.
En 2024, Portugal revocó algunas restricciones a nivel nacional, permitiendo que las ciudades impongan sus propias normas según las necesidades locales de vivienda y turismo.
Para los gestores de propiedades, esta incertidumbre política hace que la planificación a largo plazo sea difícil.
El periodo de consulta pública es un momento clave para que los gestores de propiedades aboguen por regulaciones más justas, ya que los esfuerzos de presión por parte de The Associação do Alojamento Local em Portugal han llevado a una reconsideración en el pasado.
Si tu negocio de alquiler cae en una zona restringida recientemente, puedes considerar regiones menos reguladas, pero ten en cuenta que las restricciones podrían extenderse.
Pasar a alquileres de media estancia para viajeros de negocios o estudiantes podría ayudar a compensar las pérdidas de ingresos, mientras que los STRs ya licenciados podrían volverse más valiosos bajo estas nuevas regulaciones.

Mabrian lanza herramienta de monitoreo para ayudar a los gobiernos a rastrear y regular alquileres de corta estancia

Mabrian, una plataforma global de inteligencia de viajes, ha lanzado una nueva herramienta de monitoreo de alquileres de corta duración (STR) destinada a ayudar a los gobiernos a gestionar y regular la actividad STR.
Integrada en la plataforma de inteligencia de datos de Mabrian, esta herramienta permite a las Organizaciones de Marketing de Destinos y planificadores urbanos rastrear anuncios de Airbnb, Booking.com y otras STR, analizando ubicación, capacidad, categorías, precios y disponibilidad en tiempo real.
Compara estos anuncios con registros oficiales del gobierno para detectar STRs no registrados o ilegales.
Las autoridades pueden rastrear qué anfitriones gestionan múltiples propiedades, identificar operadores comerciales frente a anfitriones individuales y clasificar propiedades no conformes en base a varios criterios (por ejemplo, sin licencia, ocupación mal reportada, baja calidad de anuncio).
La herramienta ofrece un panel interactivo donde los funcionarios pueden filtrar y analizar datos de STR, identificando áreas con mayor densidad de alquileres no regulados.
Los gobiernos pueden usar estos datos para emitir multas, hacer cumplir leyes de zonificación y rastrear cambios en el mercado STR a lo largo del tiempo.

Sobre Mabrian:

Mabrian es una plataforma global de inteligencia de viajes que proporciona información basada en datos para la industria turística. Se especializa en analizar tendencias de viaje en tiempo real, demanda de mercado y comportamiento de los visitantes para ayudar a destinos, empresas turísticas y autoridades de planificación urbana a tomar decisiones informadas.

Opinión de Snigdha

En Ibiza, esta herramienta ya está siendo utilizada por el Illegal Short-Term Rentals Taskforce. España es uno de los mercados STR más regulados y, si esta herramienta es eficaz, otras ciudades europeas podrían seguir su ejemplo.
A medida que más destinos adopten estas tecnologías, gestores de propiedades y anfitriones en todo el mundo deberían anticipar un mayor control regulatorio.
Adaptarse proactivamente a este entorno asegurando la conformidad, aumentando la transparencia operativa y enfocándose en la calidad puede posicionar ventajosamente a los operadores STR en un mercado más regulado.
Ya existe una herramienta similar—Rentalscape de Deckard Technologies, ampliamente utilizada en EE. UU. Rentalscape también permite a los gobiernos rastrear STRs, hacer cumplir regulaciones y monitorear tendencias de mercado.
La herramienta de Mabrian ofrece un enfoque más justo para la regulación de STR, utilizando datos en tiempo real en lugar de suposiciones, permitiendo a los gobiernos tomar decisiones informadas y equilibradas en vez de imponer prohibiciones generales.
No obstante, la calidad y la precisión de los datos serán cruciales—si son defectuosos, podrían conducir a una aplicación injusta o regulaciones mal informadas.

Airbnb relanzará Experiences con mejor marketing, integración fluida, IA y una estrategia más competitiva

Durante la presentación de resultados de Airbnb Q2 en agosto de 2024, Brian Chesky confirmó que un relanzamiento importante de Experiences (marketplace de tours y actividades) llegará en 2025.
Tras pausar nuevas presentaciones de Experiences a principios de 2023, en septiembre de 2024, la compañía reabrió de manera silenciosa las solicitudes, permitiendo a los anfitriones enviar nuevas Experiences como parte de su próximo relanzamiento.
La empresa también adelantó cambios en un post patrocinado en el newsletter de Arival, revelando que la nueva versión de Experiences se centrará en facilitar la incorporación de anfitriones, ofrecer una estructura de comisiones más competitiva para atraer operadores, e introducir funciones de co-anfitrión y gestión de equipos para mayor flexibilidad.
También mencionaron la presencia de más profesionales licenciados y atracciones populares en Experiences 2.0.
Chesky reconoció que la primera versión de Experiences tuvo dificultades debido a la pobre integración en el ecosistema de Airbnb, junto con una falta de marketing y accesibilidad que limitó su impacto.

Opinión de Snigdha

Predijimos este relanzamiento como parte del esperado Summer Release 2024, y ahora ya se está haciendo realidad. Aunque los detalles completos llegarán en mayo, la estrategia de Airbnb y los indicios recientes sugieren qué esperar.
A diferencia de antes, Experiences ahora estará completamente integrada en el flujo de reservas de Airbnb, lo que significa que los huéspedes verán actividades relevantes al reservar sus estancias.
Airbnb también podría usar IA para sugerir Experiences recomendadas a los viajeros según sus preferencias, haciendo la oferta más intuitiva y atractiva.
Se espera un mayor impulso de marketing, ya que Airbnb admite que antes promocionó poco Experiences. Esta vez, una inversión incrementada en visibilidad y reservas podría beneficiar a los anfitriones que se unan al programa.
Más detalles del newsletter de Arival sugieren que Airbnb incorporará gestión de equipos y co-anfitrión para Experiences, permitiendo a los operadores gestionar varios guías y escalar sus ofertas.
Airbnb podría introducir paquetes combinados de estancia y experiencia, creando una gran oportunidad de upsell para los operadores y, al mismo tiempo, pasar de actividades lideradas por anfitriones a profesionales licenciados, optimizando los anuncios para ofertas de alta calidad y estructuradas—acercándose al concepto de Connected Trips de Booking.com.
Los gestores de propiedades pueden aprovechar el impulso de Airbnb para Experiences 2.0 como una nueva fuente de ingresos, haciendo sus propiedades más atractivas a medida que más viajeros priorizan estancias significativas y orientadas a la experiencia en 2025.

Snigdha Parghan

Snigdha Parghan es especialista en marketing de contenidos en RSU by PriceLabs, donde redacta artículos, gestiona las redes sociales a diario y adapta noticias y análisis en podcasts y vídeos para profesionales de los alquileres a corto plazo. Con un enfoque en tecnología, operaciones y marketing, Snigdha ayuda a los gestores de propiedades a mantenerse informados y a adaptarse a los cambios del sector.

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Opinión de Snigdha

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