Lisboa prueba un enfoque regulatorio más flexible reabriendo barrios seleccionados
● El Ayuntamiento de Lisboa aprobó la actualización de la normativa sobre alojamiento local (AL), aumentando la ratio municipal de contención para alquileres de corta duración del 5 % propuesto durante la consulta pública al 10 %.
● El cambio permite que 18 parroquias adicionales reabran las inscripciones de nuevos AL bajo el marco modificado.
● Airbnb celebró públicamente la decisión, afirmando que permitiría a más residentes compartir legalmente sus viviendas bajo las nuevas normas.
● En su comunicado, Airbnb enfatizó que la mayoría de los anfitriones en Lisboa anuncian una sola propiedad y no dependen del alojamiento como ocupación principal.
● La aprobación sigue a años de medidas restrictivas en Lisboa y Portugal, incluidos congelaciones de licencias, moratorias y propuestas de prohibiciones introducidas desde 2019.
● Airbnb también citó ejemplos de ciudades como Barcelona, Edimburgo y Nueva York, argumentando que regulaciones más estrictas sobre STR redujeron los anuncios pero no mejoraron la asequibilidad de la vivienda.
Visión de Snigdha
● Esta actualización encaja en un ciclo regulatorio más largo que hemos seguido en Portugal. A nivel nacional, el Decreto-Ley 76/2024 eliminó varios elementos restrictivos del paquete Mais Habitação, devolviendo mayor control sobre las licencias AL a los municipios.
● La decisión de Lisboa muestra cómo ese marco descentralizado ahora se aplica localmente, con las ciudades ajustando los umbrales en vez de imponer prohibiciones generales.
● A principios de 2025, Lisboa avanzó en dirección opuesta, congelando licencias en barrios que superaban un umbral STR del 5 % y explorando medidas adicionales, incluido un referéndum que finalmente fue rechazado.
● Subir la ratio de contención al 10 % sugiere una recalibración, no desregulación. Lisboa sigue siendo un mercado fuertemente regulado, pero la ciudad señala una mayor flexibilidad dentro de límites definidos.
● Para los gestores de propiedades, el mensaje clave es la volatilidad normativa. Los umbrales, normas de zonificación y disponibilidad de licencias pueden cambiar a medida que evolucionan las presiones políticas, de vivienda y económicas.
● Aunque el marco revisado podría aportar algo de oferta adicional al mercado, también aumenta la competencia en las zonas que reabren.
Expedia lanza la API de Vrbo y aclara cómo se distribuyen los alquileres vacacionales a los socios
● Expedia Group publicó documentación actualizada que explica cómo se distribuyen los anuncios de alquiler vacacional de Vrbo a través de su Rapid API, la infraestructura B2B de la empresa utilizada por socios externos.
● La documentación confirma que Rapid ahora muestra más de 900.000 propiedades de alquiler vacacional, combinando la oferta de Vrbo con otros inventarios de Expedia Group.
● En lugar de enviar anuncios directamente a terceros, Expedia permite a los socios aprobados acceder al inventario de Vrbo vía API, mientras Expedia sigue gestionando los pagos, normas de reserva y cumplimiento normativo.
● La distribución se implementa con cautela, con requisitos estrictos en cuanto a la gestión de pagos, cambios de reservas, comunicación con los huéspedes y cumplimiento legal local.
● Los socios también deben seguir normas claras de identificación de tipos de propiedad, garantizando que las viviendas vacacionales no se presenten como alojamientos tipo hotel cuando no existan recepción o servicios en el sitio.
Visión de Snigdha
● A principios de 2025 cubrimos la expansión de Vrbo en la red B2B de Expedia y destacamos cómo la mayor exposición a través de Expedia ayudó a impulsar un sólido desempeño.
● Lo que añade esta documentación de la Rapid API es claridad sobre cómo realmente funciona esa distribución. Los anuncios de Vrbo no se están sindicando libremente; se accede a ellos mediante APIs estrictamente controladas que permiten a Expedia gestionar los pagos y el flujo de huéspedes.
● Para los gestores de propiedades, esto significa una exposición más amplia e indirecta, en lugar de un canal nuevo para gestionar activamente. Los anuncios pueden aparecer en programas de fidelidad, instituciones financieras o plataformas de viajes corporativos sin que los gestores tengan que incorporarse a cada socio por separado.
● Aunque esto no desplazará la demanda de la noche a la mañana, refuerza los cimientos a largo plazo para una distribución no tradicional, donde los alquileres vacacionales aparecen junto a vuelos, tarjetas o beneficios en vez de en una OTA independiente.
Yes Consulting comparte informe que sugiere que los modelos asset-light y flexibles están ganando
● Yes Consulting publicó su Informe Global de Fusiones, Adquisiciones e Inversiones en STR 2025 (M&A & Investment Report), destacando un cambio claro en las prioridades de los inversores en el sector de alojamiento flexible.
● El informe señala una tendencia de alejamiento de los modelos operativos con altos costes fijos y mucha propiedad de activos hacia estructuras asset-light y descentralizadas, en particular redes basadas en franquicias y gestión.
● Fracasos de alto perfil como Sonder y Homelike se citan como prueba de los riesgos asociados a estrategias de expansión centralizadas y con gran volumen de alquileres.
● La regulación surge como factor principal que determina hacia dónde va el capital, con inversores que prefieren mercados previsibles y promotores de negocios, evitando los núcleos urbanos políticamente volátiles.
● El capital fluye cada vez más hacia plataformas tecnológicas, especialmente sistemas de gestión de propiedades y automatización basada en inteligencia artificial, que ahora se consideran infraestructura central y no solo herramientas de apoyo.
● El informe también observa una creciente convergencia entre STR, alquileres de media estancia, apartamentos con servicios y modelos más amplios de “vida flexible”.
Visión de Snigdha
● Este informe reúne varios temas que hemos seguido durante el año y confirma que en 2025 se trató menos de escala y más de estructura.
● Los modelos de crecimiento intensivos en activos no solo han perdido atractivo; los inversores descuentan activamente el riesgo regulatorio, el coste laboral y la rigidez operativa al valorar.
● Lo que ahora se premia es la ejecución local, modelos de inventario flexibles y ecosistemas tecnológicos capaces de manejar cumplimiento, automatización y presión sobre márgenes.
● La regulación ahora actúa como filtro de primer orden para el capital, impulsando la inversión hacia mercados de ocio, destinos rurales y costeros y regiones con marcos de licencias más claros, mientras los grandes centros urbanos siguen siendo de alto riesgo.
● El énfasis del informe sobre “vida flexible” refleja además un cambio más amplio lejos de estrategias STR puras, con operadores que combinan estancias cortas y de media estancia para gestionar la volatilidad.
● Para los gestores profesionales de propiedades, el mensaje es claro: la resiliencia operativa, la madurez tecnológica y la adaptabilidad regulatoria ya no son opcionales si se busca crecimiento sostenido o capacidad de salida.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
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