Pittsburgh avanza hacia la concesión de licencias, Ciudad del Cabo refuerza la vigilancia y un proyecto de ley en Kentucky busca anular las normas locales

Pittsburgh avanza con nuevas regulaciones para alquileres a corto plazo; votación final después del Draft de la NFL

El Concejo Municipal de Pittsburgh ha avanzado dos proyectos de ley para regular los alquileres a corto plazo (STR), con las votaciones finales postergadas al menos tres meses, hasta después de que la ciudad sea sede del Draft de la NFL.
La propuesta requeriría licencias y, en zonas residenciales, las unidades no ocupadas por propietarios necesitarían aprobación de zonificación (actualmente en revisión por la Comisión de Urbanismo). Los operadores también deberán contar con un contacto responsable a menos de 25 millas.
Si se adopta, las normas añadirían límites de unidades (máx. 2 STR en edificaciones con ≤20 unidades, máx. 5 STR en edificios con >20 unidades, y en general 1 STR por lote en la mayoría de áreas residenciales).
También incluye una prohibición de fiestas, un límite máximo de 28 noches por estancia y nuevos requisitos de cumplimiento (registrar habitaciones/máximo de ocupantes, mantener un registro diario de huéspedes para la normativa municipal, y restringir estancias a mayores de 18 años salvo que estén acompañados de un padre/tutor).
Los STR existentes no requerirían aprobación de zonificación, pero sí una licencia.
La Steel City Short Term Rental Alliance (SteelSTRA) dijo que apoya la licencia pero advirtió que las restricciones de zonificación y los límites podrían reducir considerablemente la oferta.
Los miembros del concejo citaron pérdida de viviendas, perturbación del vecindario y lagunas en la vigilancia como los impulsores clave.

Entidades

Concejo Municipal de Pittsburgh: El órgano legislativo impulsando el marco regulatorio del STR.
Steel City Short Term Rental Alliance (SteelSTRA): Grupo industrial que representa a los operadores locales de STR.

Opiniones de Snigdha:

Pittsburgh está dificultando la operación informal de los STR. Licencias, aprobación de zonificación, límites de unidades y normas sobre fiestas agregan capas que limitan la flexibilidad e incrementan la burocracia.
Los STR ya no se consideran una actividad secundaria de ingresos, sino una que requiere supervisión y límites. Eso cambia quién puede operarlos de manera realista.
Las votaciones finales se postergan hasta después del Draft de la NFL, un evento de alta demanda, lo que demuestra cautela política ante la posibilidad de afectar la capacidad de alojamiento de visitantes a corto plazo, a la vez que se avanza en mayores controles a largo plazo.
Para los pequeños anfitriones, gestionar aprobaciones, registros, límites y riesgos de fiscalización podría volverse agotador.
Pero aquí es donde los administradores de propiedades profesionales pueden ganar terreno. Los operadores que ya cuentan con sistemas de cumplimiento, supervisión local y procesos estructurados están mejor posicionados para asesorar estratégicamente a los propietarios.
Pero en términos generales, cada nueva norma reduce el grupo de anuncios que pueden operar cómodamente.
Con el tiempo, eso suele traducirse en menos STR viables y mayores costos operativos, incluso sin una prohibición formal.

Ciudad del Cabo refuerza la vigilancia de alquileres a corto plazo ante el auge de anuncios

Según un informe de CapeTalk (702), la Ciudad de Ciudad del Cabo está avanzando para reforzar la fiscalización de los STR a escala comercial debido a que el número de anuncios tipo Airbnb sigue aumentando rápidamente.
En una entrevista en Early Breakfast with Africa Melane, Grant Smee, CEO de ONLY Realty Property Group, dijo que la medida no busca tanto introducir nuevas normas, sino aplicar las ordenanzas existentes.
Calcula que hay unas 26,000 propiedades en Airbnb en Ciudad del Cabo y aproximadamente 30,000 en todas las plataformas, calificando el mercado de “enorme”.
Smee señaló que los desarrolladores han construido cada vez más estudios pequeños orientados a inversores y adaptados a la demanda de corto plazo.
Pidió a la ciudad que finalice la normativa rápidamente para aportar claridad a los inversores, advirtiendo que aplicar tarifas comerciales a los alquileres a corto plazo podría aumentar los costos operativos y, en última instancia, los precios por noche.
Agregó que, aunque otros municipios puedan observar el enfoque de Ciudad del Cabo, la dinámica inmobiliaria varía en cada ciudad y políticas similares podrían no producir los mismos resultados en otros lugares.

Opiniones de Snigdha:

En 2025, la ciudad avanzó para gravar los STR a tiempo completo, argumentando que funcionan como hoteles y deben ser tratados y tasados como tales.
Lo que ocurre ahora no es un giro de política; es una transición de la presión sobre los precios a una presión sobre el cumplimiento.
En aquel entonces, el riesgo era que las tarifas nocturnas más altas ahuyentaran a los nómadas digitales. Ahora, el riesgo es operacional: mayor fiscalización, costos de cumplimiento más elevados y menor tolerancia para el uso de STR a gran escala impulsados por inversores, especialmente en edificios diseñados principalmente para estancias breves.
Para los gerentes de propiedades, la señal es coherente. Ciudad del Cabo sigue apostando por el turismo y la demanda de estancias largas, pero está marcando límites más claros sobre cómo operan los STR comerciales.
Los operadores ocasionales o especulativos enfrentarán más obstáculos, mientras que los gerentes profesionales que puedan absorber impuestos, cumplir las normativas y reposicionar el inventario (estancias más largas, uso regulado, modelos híbridos) estarán en mejor posición para seguir siendo competitivos.

Un proyecto de ley en Kentucky podría anular las normas de alquiler a corto plazo de Covington

Covington, Kentucky, adoptó regulaciones para STR en 2023 tras una moratoria de seis meses destinada a frenar el rápido crecimiento de STR después de la pandemia.
El marco regulatorio de la ciudad establece límites de densidad de STR por vecindario, distingue entre unidades ocupadas por anfitriones y unidades no compartidas, y limita la cantidad de propiedades que pueden operar individuos y LLCs. Actualmente, Covington tiene 136 STR con licencia y utiliza software de control para rastrear anuncios ilegales en las plataformas.
Ahora, ese sistema podría desmantelarse. En enero, el senador estatal Craig Richardson presentó el SB 112, un proyecto de ley que prohibiría a los gobiernos locales imponer licencias, requisitos de residencia o límites de densidad para los STR.
Si se aprueba, la legislación anularía el marco normativo de Covington. Los líderes municipales advierten que les privaría de herramientas para controlar la concentración de STR, mientras que Richardson sostiene que el proyecto protege los derechos de propiedad y cita el impacto económico de $600 millones que Airbnb reporta en Kentucky.

Opiniones de Snigdha:

Si se aprueba el SB 112 de Kentucky, restricciones locales como los límites y normas de residencia de Covington dejarían de aplicarse. A corto plazo, eso favorece a operadores liderados por inversores y grandes carteras, rebajando las barreras de escala.
Pero la contrapartida es la estabilidad. El marco de Covington, aunque estricto, era predecible. Quitar herramientas regulatorias a las ciudades puede provocar una reacción más fuerte a futuro, a menudo en forma de prohibiciones estatales, batallas legales o reglas genéricas poco adaptadas.
Para los gerentes profesionales de propiedades, esto implica una realidad dividida: más margen de crecimiento en el corto plazo, pero mayor riesgo regulatorio a medida que pasa el tiempo.
Llama la atención que Richardson haya citado expresamente el impacto económico reportado de $600 millones por Airbnb en Kentucky. Hemos visto que Airbnb presenta informes de impacto económico similares en estados de EE.UU. y ciudades europeas, así que es notable que la misma narrativa parezca estar influyendo en el debate en Kentucky también.

Snigdha Parghan

Snigdha Parghan es especialista en marketing de contenidos en RSU by PriceLabs, donde redacta artículos, gestiona las redes sociales a diario y adapta noticias y análisis en podcasts y vídeos para profesionales de los alquileres a corto plazo. Con un enfoque en tecnología, operaciones y marketing, Snigdha ayuda a los gestores de propiedades a mantenerse informados y a adaptarse a los cambios del sector.