A medida que despedimos 2023 y damos la bienvenida a 2024, comprender la dinámica del pasado y anticipar las tendencias futuras se vuelve vital para los anfitriones de alquileres a corto plazo. ‘Tu año más lucrativo: revisión de 2023 y planificación para 2024’ fue nuestra reciente conferencia gratuita en línea, cuyo objetivo fue responder a estas preguntas pertinentes: ¿Qué conformó la realidad de 2023? ¿Cómo se perfila 2024? ¿Y cómo influyen en todo ello los eventos significativos?

Aprovechando los datos más recientes, extrajimos conocimientos esenciales de 2023 y ofrecimos previsiones exclusivas para 2024 con ayuda de datos de PriceLabs. Además, tuvimos el privilegio de escuchar a tres prolíficos gestores de alquileres a corto plazo que compartieron generosamente sus estrategias exitosas de 2023 y sus planes visionarios para 2024. Este artículo pretende resumir las principales conclusiones de este evento, brindándote ideas prácticas para navegar el emocionante año que se avecina.

Conoce a los panelistas: experiencia real en diversos mercados de alquiler a corto plazo

Con el objetivo de proporcionar conocimientos reales y prácticos a nuestra audiencia de gestores de alquileres a corto plazo (STR), invitamos a tres profesionales del sector a compartir sus historias en nuestra reciente conferencia. Cada ponente fue seleccionado por su enfoque único en la industria, atendiendo a diferentes mercados, perfiles de huéspedes y desafíos.

Daniela Derin: Prosperando en un segmento no lujoso dentro de un destino de lujo

Skol Apartments, Marbella

Operando en Marbella, el negocio de Daniela atiende al segmento no lujoso dentro de un destino de lujo, un marcado contraste con mercados típicamente lujosos como Monte Carlo o Ibiza. ¿Su aspecto diferencial? Un impresionante 65% de huéspedes recurrentes, a menudo de varias generaciones, demostrando que su atractivo más amplio está conectando con los viajeros.

Heather M Brown: Diferenciarse en un mercado saturado con experiencias personalizadas

StayLuxe Properties, Utah
Heather gestiona su negocio en Park City, Utah, un mercado saturado donde el 70% de las propiedades son alquileres vacacionales o están vacías. A diferencia de la mayoría, supera este desafío ofreciendo experiencias con alto nivel de atención más allá del alojamiento. Su modelo de negocio se centra en un servicio excepcional tanto a huéspedes como propietarios, incluyendo servicios de conserjería y comunicación personalizada.

Stacey St. John: Gestionando distintos mercados con un enfoque dual

Kozy Getaways, Ohio y Carolina del Sur
Con propiedades en dos mercados claramente diferentes, el negocio de Stacey tiene un enfoque dual. En Myrtle Beach, SC, un mercado vacacional fuertemente estacional, compite con una gran variedad de inventario. Por otro lado, Hocking Hills, OH, es un destino vacacional regional durante todo el año. Como inversora inmobiliaria, su empresa gestiona propiedades según los estándares que desea para las suyas propias y posiciona cada una para atraer al huésped ideal de cada unidad específica.

La diversidad de estos tres negocios subraya la adaptabilidad e innovación necesarias para triunfar en el mercado STR. Sus experiencias de primera mano ofrecen valiosas lecciones para todo gestor que busque escalar y optimizar su negocio.

2023: el año de una industria en busca de crecimiento y estabilidad

Fausto Vieira da Silva, Strategic Partnerships Lead en PriceLabs, honró nuestra conferencia con sus valiosos aportes. Basándose en años de experiencia en gestión de ingresos para grandes gestores de propiedades y datos cortesía de PriceLabs, ofreció una fotografía de 2023 para la industria del alquiler a corto plazo en EE. UU. y España.

El auge de los anuncios

Una tendencia importante a destacar es el notable aumento en el número de anuncios de Airbnb en los últimos dos años en el mercado estadounidense, con un incremento del 50%. Este aumento en la oferta podría ser un factor que contribuye a que algunos operadores experimenten una disminución en la ocupación, a pesar de que el mercado sigue siendo sólido.

El dilema de la ocupación

Aunque la tasa de ocupación en el mercado estadounidense parece haber descendido ligeramente en comparación con 2021, es fundamental entenderlo en su contexto. La tendencia estacional parece haberse estabilizado más tras el COVID, pero la ocupación total es aún menor que en 2021. Sin embargo, según Fausto, esto no indica necesariamente una falta de demanda. Puede ser simplemente el resultado natural de una mayor oferta. Si el número de turistas solo sube un 10-15%, pero la oferta se dispara un 30-50%, es de esperar que la ocupación media baje.

Tarifa media diaria (ADR): ¿hacia un entorno más sostenible?

En cuanto a la tarifa media diaria (ADR), hay buenas noticias. Tras un periodo de fuertes subidas, el ADR parece haberse estabilizado, ligeramente por encima de 2022. Esta estabilización se valora positivamente, ya que un crecimiento continuo del 10-15% o del 30% anual en la ADR no es sostenible.

Es fundamental recordar que estas son tendencias a nivel país y que algunos mercados pueden comportarse de forma diferente. No obstante, estos datos son una lente útil para comprender los patrones que marcaron 2023 en la industria del alquiler a corto plazo.

¿Los datos coinciden con la experiencia real de los gestores STR?

Las experiencias de Daniela, Heather y Stacey subrayan la importancia de la planificación estratégica, el conocimiento de mercado y la adaptabilidad en la gestión y crecimiento de negocios de alquiler a corto plazo.

El camino de Daniela en 2023: rompiendo la estacionalidad y elevando tarifas

Daniela logró en 2023 una tarifa media diaria (ADR) sorprendentemente alta, un 10% más que el año anterior, rompiendo así el ciclo de estacionalidad. Atribuye su éxito a los huéspedes recurrentes y una eficaz posición en el mercado. Al aprovechar plataformas como WhatsApp, Instagram y Facebook, logró mantener la atención de su huésped ideal durante todo el año, lo que se tradujo en más reservas y mayores ingresos.

El 2023 de Heather: regreso a la estacionalidad normal entre desafíos

Para Heather, 2023 trajo consigo una bajada en su negocio en EE. UU. y un retorno a la estacionalidad “normal” localmente. La apertura de las fronteras internacionales y una economía inestable provocaron un cambio en el comportamiento del viajero estadounidense, exigiendo un enfoque más estratégico en KPIs principales como tarifas, ocupación y RevPAR. Su año se caracterizó por la buena preparación y el ritmo adecuado, dedicando esfuerzos significativos a educar a los propietarios sobre los cambios de mercado.

El 2023 de Stacey: un año de crecimiento entre tendencias cambiantes

Stacey tuvo un año de crecimiento, con su cartera aumentando un 61% y sus ingresos un 123% respecto a 2022. Sin embargo, no estuvo exento de desafíos. Observó un aumento significativo en las reservas de último minuto frente a 2022, junto a una caída de precios en los últimos 30 días. Esto la obligó a desarrollar una estrategia sólida para mantener una ventana de reservas amplia. Además, la duración media de las estancias disminuyó en el mercado de Myrtle Beach durante la temporada baja (noviembre-febrero). Este cambio en lo que antes era un paraíso para los “snowbirds” llevó a Stacey a ajustar sus estrategias para principios de 2024.

¿Cómo se perfila 2024?

Mercado de EE. UU.: siguiendo 2023, con signos de mejora 

Según Fausto, la tasa de ocupación en EE. UU. sigue patrones similares a los de 2023. Sin embargo, hay señales de posible mejora, especialmente en mayo, junio y julio, con reservas que parecen ligeramente superiores, alrededor de un 1%. Por el contrario, la ocupación de enero de 2024 es ligeramente inferior al mismo periodo de 2023.

A partir de estas observaciones, Fausto sugiere que el mercado se comporta de forma más o menos normal, con algunos meses mostrando mejoras y otros ligeros descensos. La tendencia global parece consistente con la del año pasado, con una posible tendencia al alza a largo plazo.

Por ahora, alrededor del 5% del mercado potencial ha sido vendido por gestores en EE. UU., pero la ocupación final el año pasado fue cercana al 59-60%. Esto indica que todavía queda mucho por vender, aunque las tendencias iniciales son prometedoras.

Mercado español: perspectivas positivas para 2024

En España, la ocupación de julio de 2024 ya está por encima de la de 2023, lo cual es una noticia positiva para un mercado tan estacional. La mayoría de los alquileres a corto plazo en España se encuentran en la costa, y parece que la gente está perdiendo la reticencia a reservar con antelación y confía en que la temporada alta será buena.

Fausto destacó la importancia de considerar los microdatos al interpretar estas tendencias. Por ejemplo, la crisis energética europea del año pasado generó un aumento de reservas en regiones del sur como Marbella, ya que personas del norte de Europa buscaban escapar de los altos costes energéticos en sus países.

Aunque todavía es pronto, los datos sugieren un año constante con potencial de crecimiento en 2024. Sin embargo, Fausto señala la necesidad de seguir monitorizando la ventana de reservas y la duración media de la estancia para valorar adecuadamente el rendimiento del mercado y tomar decisiones estratégicas informadas.

2024: preparativos y estrategias de tres gestores STR

De cara a 2024, nuestro panel de gestores de alquileres a corto plazo compartió sus objetivos, estrategias y visiones para el próximo año. El consenso es centrarse en la calidad, el crecimiento y la diversificación de ingresos.

El enfoque de cada gestor refleja su modelo de negocio y estrategia de crecimiento única. Sus ideas ofrecen valiosas conclusiones para otros gestores que estén planificando sus estrategias para 2024. Ya sea enfocándose en la calidad, diversificando los ingresos o ampliando carteras, estas estrategias ponen de relieve la importancia de la adaptabilidad y la planificación estratégica en una industria de alquiler a corto plazo siempre cambiante.

La visión de Daniela para 2024: calidad sobre cantidad

El objetivo de Daniela para 2024 es gestionar 100 propiedades, teniendo actualmente 95 en cartera. Sin embargo, su enfoque no está solo en la expansión, sino en colaborar con el tipo adecuado de propietarios y mantener el equilibrio entre la vida personal y laboral. Planea dar menos importancia a la expansión y más a la calidad y la satisfacción personal. Daniela también prevé seguir impulsando fuentes de ingresos alternativas, como las renovaciones y el sector inmobiliario, como red de seguridad.

La estrategia 2024 de Heather: refinamiento y reservas directas

Las prioridades de Heather para 2024 incluyen refinar su cartera de propiedades, enfocarse en la rentabilidad y buscar fuentes de ingresos adicionales. Como parte de sus planes de crecimiento, está poniendo énfasis en las reservas directas y tomando inspiración del modelo de Daniela. La visión de Heather es gestionar 40 propiedades ideales, reforzando su creencia en priorizar la calidad sobre la cantidad.

Las ambiciones de Stacey para 2024: expansión y servicios compartidos

Las prioridades de crecimiento de Stacey para 2024 son continuar el impulso de 2023, replicar sus cifras de crecimiento, ampliar su cartera al menos un 50% y duplicar sus ingresos. Planea crecer en sus mercados actuales y ampliar su cartera a nivel nacional mediante lo que denomina servicios “compartidos”. Este modelo le permite ofrecer una experiencia de cliente de 5 estrellas, mantener los calendarios de sus propietarios llenos y maximizar sus ingresos, al tiempo que da a los propietarios el control sobre el cuidado de sus propiedades.

¿Por qué los gestores de alquileres a corto plazo deben prestar atención a los eventos en su mercado?

Los eventos, ya sean un espectáculo deportivo mundial como los Juegos Olímpicos o un concierto de una estrella pop como Taylor Swift, tienen un impacto profundo en el mercado de alquileres a corto plazo. 2023 dejó claro que estos eventos clave pueden influir significativamente en la demanda, reservas y precios, por lo que son factores cruciales a considerar para los gestores STR.

Es fundamental comprender cómo fijar precios durante estos eventos para maximizar los beneficios. Para arrojar luz sobre el tema, recurrimos a Thibault Masson, fundador de Rental Scale-Up y Head of Product Marketing en PriceLabs.

Comprendiendo el impacto de los grandes eventos: los Juegos Olímpicos de París y Taylor Swift 

Thibault destacó la importancia de estar atento a los grandes eventos en tu mercado local. Por ejemplo, presentó datos que muestran un significativo aumento de reservas en París hacia finales de julio y agosto de 2024, lo que coincide con los Juegos Olímpicos. En comparación con el mismo periodo del año anterior, se vendieron unas cinco veces más noches. Muchas de estas estancias eran de una a dos semanas, lo que indica que muchas personas planean alojarse durante toda la duración de los Juegos.

Sin embargo, Thibault también señaló otro pico de reservas en mayo que al principio era confuso. Tras investigarlo, resultó que coincidía con las fechas de los conciertos de Taylor Swift en Francia. Curiosamente, muchos estadounidenses viajaron a Francia para el concierto debido a los menores precios de las entradas. Este fenómeno es similar al “efecto Beyoncé”, cuando en Suecia se observó una inflación nacional al comenzar su gira mundial allí por la alta demanda.

En lo que respecta a los eventos en tu mercado local, ¿cómo te informas sobre ellos? ¿Cómo los valoras?

El enfoque de Daniela: mantenerse informada y prepararse en consecuencia

Daniela se apoya en diversas fuentes para conocer los eventos locales, incluyendo el ayuntamiento, eventos recurrentes y responsables de turismo, como la caminata de 4 días de Marbella. Su estrategia consiste en mantenerse informada sobre estos eventos para poder prepararse y ajustar los precios de sus propiedades en consecuencia. Este enfoque proactivo le permite maximizar sus ingresos durante los periodos de mayor demanda.

El enfoque de Heather: construir relaciones y educar a los huéspedes

La estrategia de Heather consiste en construir relaciones con las cámaras de comercio locales, agentes inmobiliarios, publicaciones en redes sociales y negocios locales, especialmente empresas de limpieza. También promociona su cartera en visitparkcity.com y mountainbikingparkcity.com.

Heather se adapta a los cambios en los eventos, como la evolución del Festival de Cine de Sundance, y se centra en educar a sus huéspedes sobre otras temporadas además del invierno para visitar Park City. En cuanto al precio, mantiene calendarios abiertos todo el año y precios más altos para reservas con antelación.

El enfoque de Stacey: participación selectiva y promoción de eventos

Stacey es miembro de la Cámara de Comercio local en Myrtle Beach y la CVB, lo que le ayuda a mantenerse informada sobre los eventos de la zona. En un principio, su estrategia era evitar ciertos eventos como la semana de motociclistas en Myrtle Beach. Solía subir las tarifas y ampliar la estancia mínima para evitar atraer huéspedes que no encajan con su público objetivo.

Para 2024, Stacey planea crear una base de datos de eventos a partir de las páginas de la Cámara y de la CVB, y promocionar aquellos que coincidan con sus huéspedes objetivo a su lista de correos. Su objetivo es emparejar cada propiedad con su huésped ideal, como maridar un buen vino con un filete.