Actualizaciones en las políticas de alquileres a corto plazo esta semana: El Concejo Municipal de Santa Bárbara votó por unanimidad el 6 de octubre para avanzar reglas que prohíben los alquileres a corto plazo en las zonas residenciales interiores y áreas de alto riesgo de incendios, mientras que Irlanda publicó su Proyecto de Ley de Alquileres a Corto Plazo y Turismo y Orange Township, Nueva Jersey, aprobó una ordenanza de permisos en primera lectura.
- Qué ha cambiado: Las dos ordenanzas de Santa Bárbara mantienen un mínimo de dos noches, limitan las licencias a una por propietario y cierran las zonas residenciales interiores a los alquileres. El proyecto de ley de Irlanda impone controles de registro en las plataformas de reserva, y la Ordenanza 44-2026 de Orange Township añade un permiso anual y un mínimo de dos noches.
- A quién afecta: Gestores y anfitriones de alquileres vacacionales con casas en las zonas interiores y de alto riesgo de incendios de Santa Bárbara, cualquier persona que publique anuncios en Irlanda y propietarios en Orange Township.
- Qué observar: La votación final de adopción de Santa Bárbara el 27 de octubre, la segunda lectura de Orange Township el 4 de noviembre y la apertura del registro de Irlanda el 1 de diciembre.
El Concejo de Santa Bárbara votó por unanimidad el 6 de octubre para avanzar dos ordenanzas de alquileres a corto plazo, una para la zona interior y otra para la zona costera. La ordenanza del interior prohíbe estos alquileres en zonas residenciales y áreas de alto riesgo de incendios, y la ciudad planea una adopción formal el 27 de octubre.
Irlanda y Orange Township avanzaron el mismo día. Irlanda publicó un proyecto de ley que obliga a las plataformas de reserva a mostrar los números de registro y retirar los anuncios que no cumplan, y el concejo de Orange Township aprobó una ordenanza de permisos en primera lectura. Cada uno de estos pasos está pendiente de su aprobación final, por lo que los detalles abajo pueden cambiar.
Santa Bárbara prohíbe alquileres a corto plazo en zonas residenciales interiores y áreas de alto riesgo de incendios
- El Concejo Municipal votó por unanimidad el 6 de octubre para avanzar dos ordenanzas, una cubriendo el área interior y otra cubriendo la zona costera, según la ciudad.
- La adopción formal está programada para el 27 de octubre. La ciudad planea publicar el texto final el jueves anterior a la audiencia, por lo que los detalles aún pueden cambiar.
- La ordenanza interior prohíbe los alquileres a corto plazo en todas las zonas residenciales y áreas de alto riesgo de incendios. Noozhawk informa que los alquileres sólo estarán permitidos en zonas no residenciales o de uso mixto, incluidos el centro, la calle Milpas y los corredores de Upper State Street.
- El concejo mantuvo una estancia mínima de dos noches, limitó las licencias a una por propietario en toda la ciudad y limitó parcelas multifamiliares a un solo alquiler a corto plazo.
- Las unidades auxiliares de vivienda y algunas viviendas asequibles y para empleados quedan excluidas, según KEYT.
- La ciudad espera empezar a implementar las reglas del interior en enero de 2027. La ordenanza costera debe pasar por la Comisión Costera de California antes de entrar en vigor.
Opiniones de Aishwarya
- Los mapas de riesgo de incendios agregan una segunda capa de zonificación: Una vivienda puede estar en una zona que normalmente aplicaría y, aun así, estar dentro de un área de alto riesgo, por lo que la verificación debe hacerse parcela por parcela.
- Los gestores de alquiler vacacional y anfitriones pueden comprobar cada dirección del área interior en el mapa de licencias de la ciudad antes de enero.
- La oferta legal se concentra en corredores comerciales: El límite de una licencia por propietario restringe cuánta oferta legal puede controlar un único propietario.
- Los gestores con propiedades del interior en zonas prohibidas pueden destinarlas a estancias de más de 30 días, ya que los nuevos capítulos sólo cubren alquileres de menos de 30 días.
Irlanda publica su Proyecto de Ley de Alquileres a Corto Plazo y Turismo
- El ministro Peter Burke publicó el proyecto de ley el 6 de octubre. Da efecto al Reglamento de la UE 2024/1028, según el comunicado del gobierno.
- Fáilte Ireland se convierte en la autoridad competente y gestiona un registro nacional para estancias de hasta 21 noches.
- Los anfitriones deben obtener un número de registro y mostrarlo en cada anuncio y publicación.
- Las plataformas deben mostrar los números, hacer verificaciones aleatorias en los anuncios, enviar datos sobre la actividad de los alquileres y eliminar o deshabilitar listados no conformes cuando corresponda.
- Las infracciones graves de las plataformas pueden acarrear multas de hasta el 2% de la facturación mundial anual.
- El proyecto de ley pasa por el Oireachtas. El registro está previsto para abrir el 1 de diciembre, y el Departamento de Empresa, Turismo y Empleo indica que los anfitriones deben estar registrados para el 31 de diciembre.
- Los anfitriones deben demostrar conformidad urbanística para registrarse. Los anfitriones en ubicaciones con menos de 20.000 habitantes tienen dos años para regularizar su situación urbanística.
Opiniones de Aishwarya
- La aplicación se traslada al punto de la reserva: Un anuncio sin número válido puede ser deshabilitado desde la plataforma, por lo que la fiscalización no depende de que los inspectores lleguen primero a cada anfitrión.
- Los gestores y anfitriones de alquiler vacacional pueden comprobar que cada anuncio en Irlanda esté listo para mostrar el número de registro antes del 1 de diciembre.
- El estatus urbanístico determina quién puede registrarse: Los anfitriones deben probar que cumplen la normativa en la inscripción y sólo las ubicaciones más pequeñas disponen de los dos años de plazo.
- Los gestores pueden auditar ya la situación urbanística de cada propiedad en Irlanda y recopilar los documentos antes de que abra el registro.
Orange Township introduce un sistema de permisos para alquiler a corto plazo
- El concejo de Orange Township aprobó la Ordenanza 44-2026 en primera lectura el 6 de octubre. La segunda lectura y la aprobación definitiva están programadas para el 4 de noviembre, según el aviso público del township.
- La ordenanza añade un artículo de alquileres a corto plazo al capítulo de control de rentas y registro de alquiler, y define el alquiler a corto plazo como una estancia de menos de 30 noches consecutivas.
- Cada propiedad debe tener un permiso anual, y cada anuncio debe incluir el número del permiso.
- Los alquileres necesitan una estancia mínima de dos noches consecutivas, y no se pueden fraccionar reservas para eludir esta norma.
- La ocupación se limita al menor valor entre la ocupación legal o dos huéspedes por dormitorio más dos, sin contar niños menores de dos años.
- Cada propiedad debe tener una persona responsable localizable las 24 horas, que responda por teléfono en 30 minutos y pueda presentarse en la propiedad en 60 minutos.
- Las unidades con control de renta sólo pueden utilizarse como alquileres a corto plazo si el propietario demuestra al abogado de la ciudad u otro funcionario que su uso es legal según las reglas de control de renta.
- Los alquileres a corto plazo ya existentes tienen 90 días tras la entrada en vigor para solicitar el permiso.
Opiniones de Aishwarya
- Las unidades con control de renta pasan por revisión municipal: La ordenanza las somete a un paso de aprobación en lugar de una prohibición total.
- Los propietarios pueden confirmar el estatus de control de renta de cada unidad antes de solicitar el permiso.
- La regla sobre la parte responsable supone el mayor cambio operativo: La cobertura 24/7 con respuesta en sitio en 60 minutos requiere un contacto local para cada propiedad con permiso.
- Los gestores con carteras remotas pueden buscar contactos locales antes de que la ordenanza entre en vigor.
- El mínimo de dos noches elimina la ocupación de huecos de una sola noche: La prohibición de fraccionar reservas acaba con este resquicio.
- Los gestores pueden establecer el mínimo de dos noches en su PMS y herramientas de precios para anuncios en Orange Township, y ajustar el precio de las noches colindantes en estancias largas. La ordenanza sólo ha pasado la primera lectura, por lo que el texto aún puede cambiar antes del 4 de noviembre.
Gestores y anfitriones de alquiler vacacional que siguen la regulación de alquileres a corto plazo tienen tres fechas clave. El concejo de Santa Bárbara realizará su votación final de adopción el 27 de octubre, el concejo de Orange Township hará la segunda lectura el 4 de noviembre y el registro de Irlanda abre el 1 de diciembre.
