Se Suaviza la Prohibición de Alquileres a Corto Plazo en NYC: Cómo la Incidencia Está Redefiniendo las Regulaciones a Nivel Global

Desde Estados Unidos hasta Europa, los operadores de alquileres a corto plazo (STR) enfrentan una presión creciente debido a regulaciones más estrictas. En Nueva York, Local Law 18 provocó una caída del 92% en los anuncios de STR en solo un año, obligando a los anfitriones a adaptarse o cerrar sus negocios. Sin embargo, los esfuerzos recientes de incidencia han impulsado propuestas para flexibilizar estas restricciones, ofreciendo esperanza para un futuro regulatorio más equilibrado.

Este cambio en Nueva York forma parte de una tendencia más amplia. Desde Portugal hasta Barcelona, los grupos de incidencia están redefiniendo la narrativa en torno a los STR, desafiando políticas restrictivas y destacando sus beneficios económicos y sociales. Para los gestores profesionales de propiedades, estos desarrollos subrayan el papel crucial que pueden desempeñar en la creación de regulaciones justas—no solo para sus negocios, sino para toda la industria.

Local Law 18 de NYC: La Incidencia Impulsa el Cambio

Local Law 18, promulgada en 2022, tenía como objetivo regular los STR y abordar la escasez de viviendas. Sin embargo, sus disposiciones excesivamente estrictas—como exigir la presencia del anfitrión en estancias de menos de 30 días y limitar los alquileres a dos huéspedes adultos—provocaron una caída económica importante, incluyendo una brusca disminución en los anuncios y la pérdida de miles de millones en gasto turístico.

Los grupos de incidencia, liderados por plataformas como Airbnb y organizaciones como Restore Homeowners Autonomy & Rights (RHOAR), contraatacaron utilizando datos e historias personales. Demostraron que la ley tuvo consecuencias no intencionadas: la escasez de vivienda persistió, los alquileres aumentaron y los vecindarios perdieron ingresos turísticos.

Los principales esfuerzos de incidencia incluyeron:

• Campañas basadas en datos por parte de Airbnb
  Airbnb se asoció con HR&A Advisors para publicar datos contundentes que muestran el impacto económico de Local Law 18. Su investigación reveló que los anuncios de STR en distritos externos como Brooklyn y Queens se desplomaron de 17.000 a solo 1.400, lo que supuso una pérdida de 1.600 millones de dólares en gasto de visitantes y 15.700 empleos menos. Estas cifras ilustran cómo la ley perjudicó a las economías locales sin resolver los problemas de vivienda.
• Movilización de base por parte de RHOAR
  RHOAR representó a cientos de propietarios que compartieron relatos sobre dificultades financieras y cómo los STR les permitían mantener sus hogares. Trabajaron de cerca con legisladores para proponer cambios que equilibraran la regulación y la viabilidad económica.
• Colaboración con cámaras de comercio locales
  The Brooklyn Chamber of Commerce apoyó los esfuerzos de incidencia, subrayando la importancia de los STR para reactivar el turismo en los distritos periféricos y apoyar a los negocios locales.

Fuente: Airbnb Listings (2021–2024). Los datos comparan la media de noches de huéspedes antes de la LL18 (sep 2022–ago 2023) y después de la LL18 (dic 2023–may 2024).

Comparación entre antes y después de LL-18 en términos de gasto turístico (Fuente: Airbnb)

Estos esfuerzos coordinados llevaron a la introducción del Proyecto de Ley 1107 a finales de 2024, que propone enmiendas significativas a Local Law 18, incluyendo:

• Eliminación del requisito de anfitrión en el sitio para estancias de menos de 30 días, permitiendo una mayor flexibilidad para los anfitriones.
• Aumento del límite de huéspedes de dos adultos a cuatro, más niños, para acomodar familias y pequeños grupos.
• Permitir cerraduras en las habitaciones, mejorando la privacidad y seguridad tanto para anfitriones como para huéspedes.
• Ampliación de los requisitos de registro para incluir alquileres de más de 30 días, creando un marco coherente.

El éxito de estos esfuerzos muestra cómo la acción colectiva puede cambiar el rumbo, incluso en mercados altamente regulados.

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Victorias de la Incidencia en Portugal: Un Modelo para el Cambio

El mercado portugués de alquileres a corto plazo enfrentó desafíos similares bajo el programa Mais Habitação, que buscaba congelar nuevas licencias de STR y restringir la transferencia de licencias. La incidencia de ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) jugó un papel fundamental en la reversión de varias de estas restricciones.

El enfoque de ALEP proporciona una hoja de ruta para la incidencia exitosa:

1. Evidencia Económica
   ALEP utilizó datos sólidos para mostrar la contribución de los STR a la economía portuguesa, incluyendo 8.000 millones de euros en ingresos anuales y 110.000 empleos. Destacaron cómo los operadores de STR invierten en la renovación urbana, con un 62% rehabilitando edificios infrautilizados en ciudades como Lisboa y Oporto.
2. Participación de los actores clave
   ALEP creó alianzas con ayuntamientos, propietarios y juntas de turismo, asegurando una voz unificada en las negociaciones con los legisladores.
3. Recomendaciones de políticas específicas
   En lugar de oponerse a toda regulación, ALEP propuso soluciones equilibradas, como otorgar a los ayuntamientos la capacidad de emitir licencias según necesidades regionales y restaurar la posibilidad de transferir licencias en ventas de propiedades.

Estos esfuerzos resultaron en logros significativos, incluyendo:

• Restaurar la transferibilidad de licencias en las ventas de propiedades.
• Hacer las licencias permanentes, eliminando la anterior caducidad de cinco años.
• Prevenir revocaciones arbitrarias de licencias por parte de condominios.

Estos cambios ilustran cómo la incidencia respaldada por datos puede proteger y mejorar el sector de STR, beneficiando a operadores, economías locales y comunidades.

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Esfuerzos de Incidencia Global: De Barcelona a Francia

En otras partes de Europa, grupos de incidencia luchan contra regulaciones restrictivas para los STR:

• Barcelona: Grupos como la European Holiday Home Association (EHHA) han desafiado las estrictas políticas de Cataluña, que redujeron a la mitad los anuncios de STR y provocaron aumentos en los alquileres y precios hoteleros. EHHA presentó una queja formal ante la Comisión Europea argumentando que estas medidas violan los principios de la UE sobre la libre prestación de servicios.
• Francia: En respuesta a nuevas normas que limitan los STR en ciudades como París, líderes del sector se reunieron en Scale France para coordinar desafíos legales y políticos. Argumentaron que las regulaciones contradicen los derechos de propiedad de la UE e imponen cargas indebidas a los operadores.

Fuente: Airbnb

Estos ejemplos refuerzan un impulso creciente de la incidencia sectorial en toda Europa, demostrando que los esfuerzos unidos pueden producir cambios significativos.

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La Incidencia Empieza Contigo: Construyendo Condiciones Más Justas Juntos

Las regulaciones pueden parecer inevitables, pero como demuestran los casos de Nueva York, Portugal y otros lugares, no tienen por qué ser el fin de las oportunidades. La incidencia tiene el poder de transformar las políticas de manera que beneficien a todos—gestores profesionales, comunidades locales y la economía en general.

La regulación justa no consiste en eliminar los controles, sino en encontrar el equilibrio adecuado: permitir que los operadores de STR prosperen mientras se abordan las preocupaciones de residentes y autoridades. La incidencia es un esfuerzo colaborativo, y cada voz cuenta en esta conversación.

Así puedes contribuir a crear condiciones más justas y enfocadas en la comunidad:

1. Colabora con grupos de incidencia
   Únete a organizaciones que abogan por políticas que beneficien tanto a operadores como a comunidades. Comparte datos, historias y soluciones que demuestren cómo los STR pueden apoyar responsablemente las economías locales.
2. Colabora con las comunidades
   Relaciona con los residentes para entender sus inquietudes y explora cómo tu negocio puede contribuir positivamente, desde apoyar negocios locales hasta participar en proyectos comunitarios.
3. Usa datos de forma reflexiva
   Destaca cómo los STR generan beneficios económicos—empleos, ingreso turístico, renovación urbana—y permanece abierto a discusiones sobre crecimiento sostenible.
4. Involúcrate proactivamente con los legisladores
   Construye relaciones con autoridades para presentar un caso equilibrado de regulaciones que fomenten la gestión responsable de los alquileres.

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Conclusión

El futuro de los alquileres a corto plazo reside en la cooperación. Trabajando juntos—operadores, residentes y reguladores—podemos crear un marco que apoye negocios prósperos, comunidades vibrantes y resultados justos para todos. La incidencia empieza contigo, pero no termina allí. Juntos, podemos construir un futuro sostenible y equilibrado para los alquileres a corto plazo.