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Así que tus anuncios de alquiler vacacional son perfectos, ¿verdad?  Pero ¿y si te estás olvidando de algo?

Es increíble lo que puede aportar una mirada fresca a un anuncio existente.  Vale la pena comprobar periódicamente tus anuncios, y el comienzo del año es un buen momento para hacerlo.  Puedes hacerlo tú mismo, y quizás pedirle a un colega que le eche un vistazo adicional por ti.

Invito a todos mis lectores a revisar ahora sus propios anuncios.
Nunca sabes lo que puedes encontrar.  Si tienes algunas omisiones críticas, puedes estar perdiendo entre un 10 y un 20% de tus ingresos.

Esto me sorprendió vívidamente cuando revisé el nuevo anuncio de Airbnb de un amigo que fue preparado por profesionales.  Hubo muchas pequeñas cosas que saltaron a la vista mientras lo revisaba.  Encontré 7 cosas que se podían mejorar.

¿Qué tan atento eres a las mejoras? La comprobación de 5 minutos.
Quizás quieras revisar el mismo anuncio y ver cuán atento eres a posibles mejoras. Sin mirar mi lista de mejoras debajo, ¿cuántos elementos puedes encontrar para mejorar tú mismo?  Es un apartamento de 2 dormitorios en una excelente ubicación en el corazón del centro de Melbourne, recién renovado y presentado de manera impecable. El mercado objetivo son visitantes de fuera de la ciudad que buscan descubrir Melbourne.   El sitio de Airbnb se muestra AQUÍ.

No deberías tardar más de 5 minutos en hacer tu propia revisión.  Haz tu propia lista antes de mirar la mía.  Hazlo ahora si puedes.  Así es como se ve el anuncio.

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Una reserva doble es la peor pesadilla para el propietario de un alquiler vacacional.

Generalmente llega como una llamada confusa de un huésped tratando de hacer el check-in cuando ya tienes otros huéspedes alojados. ¡Oh no! Normalmente significa pasar horas negociando un cambio y organizando un alojamiento alternativo Y probablemente una mala reseña Y tal vez la pérdida del estatus de superhost en Airbnb. Mucho estrés.

La solución obvia es algún software de channel manager para sincronizar todos tus calendarios a la vez, pero en los últimos años la mayoría de las soluciones han sido demasiado costosas, normalmente A$100 al mes, más allá del presupuesto de propietarios de alquileres vacacionales pequeños con solo una o dos propiedades. Además, algunos channel managers no han podido sincronizarse con algunas de las Agencias de Viajes Online como Airbnb.

Eso está cambiando, ya que han surgido varios proveedores con soluciones de bajo costo. Además, las OTA están dándose cuenta de que les conviene facilitar que cualquier número de channel managers puedan sincronizar su software. Cuanto más fácil sea que los propietarios se sincronicen con ellas, más propietarios se registrarán en sus plataformas. Estamos en medio de una minirrevolución.

Este es también el momento perfecto para dar el siguiente paso y conseguir más reservas directas.

No solo están surgiendo channel managers asequibles, sino que también cuentan con calendarios en línea y software de reservas online que se pueden añadir al propio sitio web del propietario de alquiler vacacional. Consulta el diagrama al final de este artículo para ver cómo funciona.

Como se mencionó en la publicación de la semana pasada, la asequibilidad, el santo grial de los channel managers para propietarios de alquileres vacacionales, ahora está al alcance.

Un Channel Manager apropiado – Update247

Hace unos meses me topé con Update247 a un precio asequible, y solo recientemente me puse a investigarlo. Venía con excelentes recomendaciones de Dianne, una propietaria muy experimentada de alquiler vacacional en Melbourne que lo ha estado usando eficazmente durante más de 5 años.

Update247 es asequible a A$35/mes, mucho menos que muchos competidores. Viene completo con un calendario y motor de reservas (Booking247) que puedes enlazar desde tu sitio web para recibir reservas directas online. Mi colega Barry de Londres también lo usa y el precio es mucho más bajo allí (10 libras/mes) ahora que están comenzando a penetrar en el mercado del Reino Unido. Update247 también tiene una garantía de precio bajo, lo que lo hace útil para cualquier nueva ubicación.

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La anfitriona de Airbnb pensó que lo tenía todo listo para entretener a sus huéspedes.  Un televisor enorme, un sistema de sonido envolvente caro, reproductor Blu-ray, Apple TV e internet rápido.  Una inversión de $3000.  Todos los manuales estaban en una carpeta muy bonita.

¿Eso es todo lo que un huésped podría desear, verdad?  No, en realidad ¡un FAIL grave!   Una pesadilla para el huésped, porque faltaba el ingrediente clave: consejos simples sobre cómo usarlo todo fácilmente.

Esa fue mi experiencia esta semana en un encantador Airbnb en el centro de Hobart, Australia.  La anfitriona había hecho todo para intentar que su nuevo alquiler encantara a los huéspedes, o eso pensaba, con el equipo de entretenimiento de alta gama, e incluso una cuenta de Netflix.

¿El problema para mí, el huésped?  ¿Cómo hacer funcionar todo eso?  Diferentes marcas, diferentes controles remotos y una secuencia que debías realizar correctamente. Los extensos manuales de uso no ayudaban.

Me tomó media hora de prueba y error lograr que funcionara el sonido, y otra media hora para que Netflix funcionara (más o menos).  Un reto interesante para alguien tecnológico como yo, pero ¿es realmente así como los huéspedes quieren pasar sus vacaciones?  Algunos huéspedes se rendirán y nunca verán los beneficios que la anfitriona pensó ofrecer.

La solución de menos es más

Tras administrar alquileres de corta duración durante veinte años, he aprendido a la fuerza que menos es más, y ese sistema de TV es un excelente ejemplo.  Para eso, una simple página de instrucciones del televisor es esencial.

Una página de consejos e instrucciones sencilla ayuda al huésped a arrancar en un minuto y así puede realmente disfrutar de esa inversión de $3000. 

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En un artículo anterior expliqué cómo puedes evitar reservas dobles con un Channel manager, pero hay otra manera: iCal. Es gratis, fácil y todos deberían usarlo. Varios lectores me han pedido más detalles.

Sincroniza tus calendarios entre sí usando iCal

Las principales OTAs han establecido una forma de sincronizar los calendarios entre ellas utilizando el estándar iCal. Si tienes una o pocas propiedades de alquiler vacacional y no quieres pagar por un channel manager, te sugiero fuertemente que uses la sincronización con iCal. Actualiza todos tus calendarios casi al mismo tiempo, así que puedes evitar reservas dobles y tener una vida más fácil. No tienes nada que perder y mucho que ganar. Solo toma unos minutos configurarlo.

Cómo configurar iCal

El principio consiste en pasar un código entre las OTAs, por ejemplo, de Airbnb a Homeaway. El calendario de Airbnb se exporta a Homeaway y se importa desde dentro de Homeaway, y luego a la inversa. ¿Suena un poco confuso? Afortunadamente, hay varios videos en Youtube que te muestran exactamente cómo hacerlo, paso a paso y de manera sencilla. Toma menos de 5 minutos por cada par de calendarios.

Sincroniza los calendarios de Airbnb y Homeaway, 3 minutos – míralo aquí. Este video de Homeaway es una de las mejores explicaciones y más fáciles de seguir.

Sincroniza los calendarios de Airbnb y Booking.com, 2 minutos – míralo aquí.

Si tienes calendarios de Airbnb, Homeaway y Booking.com, entonces al configurar la sincronización entre Airbnb/Homeaway y Airbnb/Booking.com, Homeaway/Booking.com se sincronizarán automáticamente también.

Cómo funcionan juntos los calendarios de las OTAs

Este diagrama del video de Homeaway muestra cómo los calendarios sincronizados se enlazan entre sí.

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Un logo bien diseñado puede dar a tus huéspedes la impresión de que tu alquiler vacacional es una operación profesional, no solo un alquiler improvisado. Las operaciones bien gestionadas pueden cobrar más.

Tu logo también puede ser parte de esa impresión inicial tan importante. Los huéspedes ven tu logo, escuchan la música suave, la tarjeta de bienvenida, la cesta de bienvenida y la botella de vino. Todo esto crea el ambiente para una estancia placentera. Suelo saludar a mis huéspedes poco después de que llegan y a menudo se derriten, comentando lo maravilloso que es el lugar. El logo en la puerta y el logo en la carpeta de bienvenida son solo otros toques agradables para establecer esa primera impresión.

Momento oportuno

Conseguir tu propio logo es fácil y puede ser divertido, pero primero una advertencia sobre el momento. Un logo es un buen extra, pero solo deberías explorarlo después de haber hecho todo el trabajo duro de preparar y consolidar tu operación. Al principio puede distraerte de lo principal, que debería ser ofrecer una gran experiencia a tus huéspedes y todo lo que ello implica, desde la compra, decoración, marketing y procesos ágiles. Haz el logo al final, cuando todo esté en marcha y funcionando.

Conseguir un logo puede ser rápido y sencillo.

Se acabaron los días de pagar miles a un diseñador lujoso por un logo. Gracias al mundo conectado de internet, puedes acceder a cientos de miles de diseñadores de todo el mundo, y puede salir barato y fácil. Puedes elegir un diseñador en un sitio como Upwork, pero 99designs.com probablemente sea lo más sencillo.

99designs – cómo funciona

Usé 99designs allá por 2012 después de terminar de preparar mi alquiler Sea Zen. El proceso es casi igual hoy en día. Creas un brief y diseñadores de todo el mundo te ofrecen diseños en forma de concurso. Pagas una tarifa fija por el diseño que más te gusta. Tú decides el plazo, puede tomar unos días o unas semanas. Mi experiencia fue eficiente y agradable.

Precio

La tarifa base actual para un logo en 99designs es de US$300 (A$400). Puedes pagar más para ofrecer mayor incentivo a los diseñadores.

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¿Tus huéspedes están dejando problemas atrás?

Por ejemplo, ¿dejan la calefacción encendida, platos sin lavar o pierden la llave? ¿O se olvidan sus cargadores o se demoran en salir?

Para anfitriones a distancia, algunas de estas situaciones pueden ser muy costosas, especialmente si dejan la calefacción encendida en un pueblo de esquí.

Debes gestionar las salidas de tus huéspedes.

La mayoría de los huéspedes quiere hacer lo correcto, así que solo es cuestión de decírselo, ¿no? Eeerr… no es tan sencillo y tienes que encontrar un equilibrio razonable.

La lista de verificación loca

Algunos anfitriones tratan a sus huéspedes como si fueran limpiadores no remunerados, con una larga lista de tareas. Puede que hayas visto una de estas listas locas: quitar las sábanas, barrer los suelos, vaciar la chimenea, sacar los cubos de basura a la calle, apagar las bombas y así sucesivamente. En el mercado competitivo de hoy, una lista así es totalmente injustificada, invita a malas reseñas y sin duda elimina la posibilidad de que tus huéspedes regresen.

Las pocas instrucciones vitales

Por otro lado

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Un artículo anterior habló sobre la importancia de mantener el control del acceso a tu propiedad en alquiler. Deberías controlar cómo y cuándo tus huéspedes obtienen acceso a las llaves de tu alojamiento.

¿Pero cuáles son las opciones para entregar las llaves? A continuación se enumeran 7 maneras diferentes.

Hay dos situaciones generales. La más sencilla es cuando tu huésped tiene acceso directo a la puerta principal desde la calle. La otra situación ocurre cuando el huésped debe pasar por alguna zona común, como el vestíbulo de un edificio.

Otra consideración es si la identificación del huésped se verifica antes del ingreso.

Analicemos las 7 opciones por separado, revisando los pros y los contras de cada una.

Entrada directa desde la calle

1 Caja de seguridad (lockbox)

La manera más sencilla de entregar las llaves es mediante una caja de seguridad cerca de la puerta principal. Probablemente es el método más popular. Se programa una combinación, y el huésped recibe el código directamente de ti antes de su llegada, normalmente por correo electrónico. El huésped ingresa el código y saca las llaves. En ubicaciones de bajo riesgo (como cuando vives cerca), el código puede permanecer igual. En áreas de mayor riesgo, la persona de limpieza pone un código único para cada ocasión. Una forma práctica de setear el código es usar los últimos 4 dígitos del número de móvil del huésped, lo que lo hace fácil de recordar. ¡Usé este método durante muchos años en mi alquiler en Richmond y a mi limpiadora le encantaba cambiar el código!

Ventajas – Económico de instalar. Sencillo. Fácil para el huésped. El anfitrión puede asignar distintos códigos.

Desventajas – Como el huésped no conoce a nadie, no hay verificación de identidad ni del número de personas que ingresan. En la mayoría de los lugares esto rara vez es un problema.

La persona de limpieza debe estar organizada para cambiar el código y el anfitrión debe informar el nuevo código a la limpieza. También se usan siempre las mismas llaves, que teóricamente podrían ser copiadas.

Si el huésped se lleva las llaves por error, deben ser devueltas rápidamente.

 

2 Cerradura electrónica

La puerta cuenta con una cerradura electrónica y el anfitrión provee al huésped un código único. El código puede cambiarse por mensaje electrónico y software, o el anfitrión puede elegir entre varios códigos preestablecidos, gestionado por software. El anfitrión envía el código al huésped.

Ventajas – Es fácil asignar un nuevo código. Sin llaves. El código expira cuando se va el huésped, con bajo riesgo de seguridad.

Desventajas – Como en el punto 1, no hay verificación de identidad.

Pueden ser costosas de adquirir e instalar.

Depende que la tecnología funcione correctamente.

Más software para que el anfitrión aprenda a usar.

 

Cuando la entrada es a través de una zona común

Esta situación es más común en zonas urbanas, edificios de apartamentos y condominios.

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Google ha estado realizando silenciosamente algunos experimentos para Hoteles que probablemente tendrán un gran efecto en todos los propietarios de alquileres vacacionales.

Google lleva tiempo experimentando con vuelos y hoteles en el sector de viajes. La idea actual es que los viajeros puedan buscar vuelos y luego buscar hoteles – nada fuera de lo común.

Lo realmente importante es que Google tiene un portal de búsqueda de Hoteles que los viajeros pueden usar para buscar hoteles, pero que también incluye otros tipos de alojamiento. Permite a los viajeros ver hoteles y otros alojamientos en una zona, compararlos y… ¡RESERVAR DIRECTO!

Skift afirma en un artículo reciente que Google Hotels tiene enormes implicaciones, ejerciendo una presión inquietante sobre las agencias de viajes online.

Google está pisando terreno delicado aquí. Quiere los anuncios (principalmente de agencias de viajes online) y los ingresos que generan las búsquedas normales de alojamiento. También quiere que el enlace de vuelos lleve a hoteles y alojamientos. Puede que algún día ofrezca publicidad para que los proveedores de alojamiento puedan anunciarse directamente. Mientras tanto, está haciendo experimentos y manteniendo sus opciones abiertas. Vale la pena estar atentos y asegurarse de estar listados – más sobre eso abajo.

Puedes ver el portal de búsqueda de Hoteles en www.google.com/travel/hotels. Te llevará a esta página de aspecto inocente:

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