Volvemos con una actualización importante, porque, bueno, podrías haber pensado que esto ya terminó. Pero no es así.
Como sabes, Vacasa es el nombre más grande de nuestra industria. Así que cuando anunció en diciembre de 2024 que volvería a ser privada mediante una fusión con Casago, fue una noticia importante. Pero incluso entonces surgieron preguntas—especialmente sobre por qué la junta directiva de Vacasa eligió una oferta en efectivo inferior de Casago, por encima de una oferta competidora del fondo de cobertura Davidson Kempner (DK) que prometía más dinero por acción.
Ahora, Davidson Kempner ha regresado con otra carta pública, una oferta superior y críticas serias al proceso de venta. Incluso se han puesto en contacto directamente con nosotros para explicar su punto de vista.
👉 Nuestro objetivo aquí no es tomar partido. Hemos estado en contacto con personas de ambos lados—Casago, Vacasa y Davidson Kempner—y sabemos cuánto trabajo se ha invertido en esto por parte de todos. Lo que estamos haciendo es simplemente explicar lo que sucede, usando términos sencillos que tengan sentido para los gestores de alquileres vacacionales. Porque aunque no seamos empresas públicas, las fuerzas presentes—propiedad, equidad, dirección estratégica—aún son relevantes para cómo pensamos en construir y eventualmente vender negocios.
🧩 ¿Qué Hay de Nuevo?
• Davidson Kempner ha ofrecido $5,83 por acción para adquirir Vacasa—un 10% más que la oferta de Casago de $5,30.
• DK dice que ha eliminado varios obstáculos clave de la operación, incluyendo:
• Contingencias de financiamiento (dicen que el acuerdo está completamente respaldado).
• Ajustes basados en la liquidez o la cantidad de unidades de Vacasa.
• Revisión antimonopolio (ya que DK no es un competidor).
• También están ofreciendo $20 millones en liquidez en efectivo para Vacasa, con $10 millones disponibles de inmediato.
• DK afirma que han presentado los documentos finales del acuerdo, listos para firmar.
Aseguran que ahora se trata de una oferta más simple y de mayor valor para todos los accionistas—y que la junta debería tomarla en serio.
💡 ¿Por Qué la Junta Directiva de Vacasa Eligió a Casago en Primer Lugar?
Esta es una parte importante de la historia.
El Comité Especial de Vacasa—el grupo de miembros independientes de la junta encargado de revisar las ofertas—explicó en sus presentaciones ante la SEC que prefirieron la oferta de Casago porque estaba lista para ejecutarse:
• Casago ya contaba con el apoyo de los accionistas internos.
• Enfrentaba menos riesgos relacionados con el financiamiento o la oposición de los accionistas.
• Los internos que poseen derechos especiales derivados de un Acuerdo de Recibo de Impuestos (lo explicamos abajo) acordaron **renunciar a sus pagos—**pero solo para el acuerdo con Casago.
La junta dijo que le preocupaba que un comprador competidor no pudiera asegurar esa misma renuncia a tiempo, y que intentar hacerlo podría demorar o descarrilar una venta muy necesaria.
🧾 ¿Qué es el Acuerdo de Recibo de Impuestos (TRA) y Por Qué Importa?
Aquí es donde la cuestión se vuelve más técnica—pero lo explicaremos de forma simple.
Cuando Vacasa salió a bolsa mediante un SPAC en 2021, firmó un Acuerdo de Recibo de Impuestos (TRA). Esto es un acuerdo bastante común en operaciones con SPAC.
Así funciona:
• Vacasa aceptó compartir parte de sus ahorros fiscales futuros con ciertos primeros inversionistas e internos.
• Estos pagos podrían superar los $80 millones en total.
• Bajo circunstancias normales, si la empresa se vende, este dinero tendría que pagarse.
¿Qué cambió en el acuerdo con Casago?
• Un grupo de internos (llamados “Rolling Stockholders”) acordó renunciar a sus pagos del TRA—pero solo si el comprador es Casago.
• A cambio, recibirían acciones de la nueva empresa privada.
Esta renuncia elimina un costo significativo del acuerdo con Casago, pero no aplica a otros compradores—como Davidson Kempner.
⚠️ Por Qué DK Piensa Que Eso Es un Problema
Davidson Kempner ahora argumenta que esta renuncia selectiva:
• Crea una “píldora venenosa”—dificultando que cualquier comprador que no sea Casago tenga éxito, ya que tendría que pagar los $80 millones.
• Beneficia injustamente a los internos, pues se integran a la nueva empresa y evitan pagos que los accionistas externos no pueden recibir.
• Hace que el proceso sea desequilibrado, ya que cualquier otro acuerdo es automáticamente más caro—aunque aporte más valor por acción.
También afirman que la estructura de la renuncia al TRA podría no ser válida, porque trata de manera diferente a los titulares del TRA dependiendo de qué comprador se elija. Y, según argumentan, eso podría exponer a la empresa a demandas judiciales.
🗳️ ¿Qué Sucede Ahora?
Vacasa sigue siendo una empresa cotizada en bolsa, así que:
• Se ha programado una votación de accionistas para finales de abril.
• Al momento de escribir esto, la junta aún respalda el acuerdo con Casago.
Davidson Kempner ha dejado claro que si la junta no reconsidera, podrían escalar la situación—potencialmente mediante medidas legales o presión de los accionistas.
🤔 Por Qué Esto Importa a los Gestores de Alquiler Vacacional
La mayoría de nosotros no dirigimos empresas cotizadas en bolsa, pero muchos hemos pasado por fusiones, adquisiciones o compras. Y esta historia ofrece una visión poco común de lo que puede ocurrir cuando una empresa de alquiler vacacional crece lo suficiente como para atraer inversores, salir a bolsa y luego intentar venderse de nuevo.
Es un recordatorio de que:
• Cuando obtienes capital externo, tu salida no solo depende de la afinidad estratégica—también importa la estructura financiera, las reglas fiscales y los derechos de los inversores.
• Las empresas públicas están sujetas a muchas más reglas—y a un mayor escrutinio—que las privadas.
• Cuando los internos tienen derechos especiales, pueden generarse situaciones complicadas como esta.
🧭 Nuestra Opinión: Sin Tomar Partido, Solo Claridad
No estamos aquí para decir que una oferta es mejor que la otra. Nuestro trabajo es ayudar a nuestra comunidad a comprender las diferentes fuerzas en juego—porque lo que le ocurra a la mayor empresa de alquiler vacacional de EE.UU. podría influir en cómo compradores, inversores e incluso proveedores de software traten al resto de la industria.
Así que, ya sea que sigas la historia por curiosidad o pensando en tus propios planes de crecimiento, seguiremos manteniéndote informado—con el contexto, el lenguaje y la transparencia que los profesionales del alquiler vacacional merecen.
Permanece atento. Estaremos observando el próximo movimiento.
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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