Lors du récent Scale Show Barcelona, une conférence incontournable pour les professionnels de la location, RSU a eu le privilège de concevoir et d’animer la Knowledge Stage. Cette scène était unique, ne présentant que des gestionnaires de biens en tant qu’intervenants — une première dans le secteur. L’accent était mis sur le partage de tactiques concrètes, avec de nombreux nouveaux visages et des intervenants débutants. L’une des sessions phares, très suivie et particulièrement appréciée, était « La diversité est la clé : comment passer de 25 à 2500 unités », présentée par Mahwushh Alam, fondatrice de One Perfect Stay.

One Perfect Stay : une success story

Fondée en 2016, One Perfect Stay s’est imposée comme un acteur majeur du marché de la location courte durée aux Émirats Arabes Unis, avec plus de 200 logements sélectionnés dans les meilleurs quartiers de Dubaï. Leur succès repose sur une sélection rigoureuse en termes de qualité, d’emplacement et d’ambiance, ainsi qu’un engagement en faveur de l’hospitalité numérique pour rendre le luxe accessible. Les résultats parlent d’eux-mêmes :

• 400 chambres sous gestion
• 200 % de taux de croissance annuel
• 3 M$ de ventes brutes annuelles
• 100 M$ d’actifs sous gestion
• 85 % de taux d’occupation
• 200 unités sous gestion

Pourquoi la diversification est-elle impérative pour la location courte durée ?

Comprendre la diversification

La diversification, dans le contexte de la location courte durée, signifie élargir son portefeuille immobilier et ses sources de revenus à différents types d’actifs, emplacements et modèles économiques. L’objectif est de répartir les risques et d’augmenter les rendements potentiels en ne dépendant pas d’un seul type de bien ou de source de revenus. En diversifiant, les gestionnaires de biens peuvent atténuer les risques liés aux baisses de marché, à l’évolution des préférences voyageurs et aux fluctuations économiques.

Variantes d’hospitalité dans la diversification :

1. Arbitrage locatif :
   • Ce modèle consiste à louer des biens auprès de propriétaires, puis à les sous-louer sur des plateformes de location courte durée comme Airbnb ou Booking.com.
   • Comment cela fonctionne : le gestionnaire de biens bénéficie de la différence entre le loyer à long terme et les revenus de location à court terme.
2. Modèle de bail principal :
   • Ce modèle implique la location de plusieurs biens via un seul contrat.
   • Comment cela fonctionne : le gestionnaire est responsable de la gestion et du marketing des logements, les sous-loue à des clients de passage, et conserve les bénéfices après paiement du loyer.
3. Partage des revenus :
   • Cela implique un partenariat entre opérateurs de locations courte durée et propriétaires.
   • Comment cela fonctionne : les revenus locatifs sont partagés selon un pourcentage défini à l’avance, incluant souvent des services de gestion en échange d’une part des recettes.

Avantages et inconvénients de la diversification en location courte durée

Avantages :

1. Réduction des risques

La diversification répartit le risque sur différents actifs : si un investissement sous-performe, son impact négatif est amorti par les autres. Par exemple, posséder des appartements en ville et des maisons en bord de mer permet d’équilibrer son portefeuille : une baisse du tourisme peut affecter les maisons de vacances mais pas forcément les appartements urbains, réduisant ainsi l’impact des ralentissements économiques locaux ou des variations saisonnières.

2. Préservation du capital :

En investissant dans divers types d’actifs, l’exposition au risque d’échec d’un seul bien ou à une chute du marché est réduite. Avoir un mélange de locations courte durée (maisons de vacances) et longue durée (baux résidentiels) permet, par exemple, de compenser une baisse de la demande sur le court terme grâce à la stabilité des loyers longue durée.

3. Rendements réguliers :

Les portefeuilles diversifiés offrent généralement des rendements plus stables : la volatilité d’un investissement pouvant être compensée par la stabilité d’un autre. Par exemple, si les locations de vacances connaissent des pics et des creux saisonniers, les biens urbains peuvent générer un revenu plus constant sur l’année.

4. Opportunités de croissance :

Diversifier dans différents marchés permet de capter le potentiel de croissance dans diverses conditions. Investir, par exemple, sur des marchés émergents comme Riyad, où l’hôtellerie se développe, tout en étant présent sur des marchés établis comme Rome ou Barcelone, expose votre portefeuille à la croissance des marchés nouveaux et matures.

Inconvénients :

1. Risque de rendements dilués :

Bien que la diversification atténue les risques, elle peut aussi priver d’un rendement exceptionnel lié à un seul investissement très performant. Par exemple, si une ville connaît un boom immobilier mais que seule une petite part du portefeuille y est allouée, le rendement global sera inférieur à celui d’un portefeuille concentré sur ce marché dynamique.

2. Complexité et suivi :

Gérer un portefeuille diversifié engendre davantage de tâches administratives et exige plus de temps et de ressources. Posséder des biens dans divers pays implique, par exemple, de comprendre et respecter les réglementations locales, fiscalités et dynamiques de marché, ce qui peut être complexe et chronophage.

3. Risque de corrélation :

En période de tension, des actifs habituellement décorrélés peuvent évoluer dans le même sens, réduisant l’effet protecteur de la diversification. Une crise économique touchant le tourisme mondial peut, par exemple, affecter simultanément vos locations de vacances dans plusieurs pays.

4. Surdiversification :

Disperser excessivement ses investissements peut réduire l’efficacité de la diversification, nuire aux rendements et alourdir les coûts. Détenir trop de biens différents dans trop d’endroits peut compliquer la gestion et l’optimisation de chaque logement, entraînant des coûts d’exploitation plus élevés et des profits dilués.

Le Royaume d’Arabie Saoudite (KSA) : opportunités et défis

Selon les données partagées par Mahwushh Alam, un écart considérable existe entre la demande prévue et l’offre de logements haut de gamme, révélant le potentiel d’expansion lucratif de la région.

Points clés

1. Domination du segment luxe :

D’ici 2030, il est prévu que 77 % de la nouvelle offre visera les segments luxe et haut de gamme, soit environ 138 985 unités sur un total de 180 500 unités à venir. Cette tendance témoigne d’une nette préférence du marché et d’une orientation des investissements vers l’hébergement haut de gamme.

2. Dynamique de l’offre et de la demande :

La demande de logements haut de gamme en Arabie Saoudite devrait atteindre 315 000 unités d’ici 2030. Or, l’offre en cours ne couvre pas la totalité, avec seulement 134 500 unités attendues. Il subsiste donc un important manque de 180 500 unités à combler pour répondre à la demande.

3. Modèles d’investissement :

Le rapport met en avant la viabilité des modèles « bail principal » et « gestion » sur le marché saoudien. Ces approches offrent aux investisseurs et gestionnaires des options flexibles et évolutives pour profiter de la croissance du secteur.

Marché de l’hospitalité saoudien en 2023 

1. Taux d’occupation :

Le taux d’occupation en Arabie Saoudite pour 2023 s’établit à un solide 72 %. Ce chiffre élevé traduit une forte demande d’hébergement, preuve de l’attractivité croissante du pays comme destination touristique, ainsi que du succès de ses initiatives en la matière.

2. Tarif journalier moyen (ADR) :

L’ADR pour 2023 est de 160 $. Ce chiffre, représentant le revenu moyen par chambre occupée, constitue un indice clé pour les gestionnaires, leur permettant d’affiner leur politique tarifaire et d’optimiser leur chiffre d’affaires.

3. Revenu par chambre disponible (RevPAR) :

Le RevPAR, indicateur essentiel du secteur, ressort à 106,70 $. Cette donnée combine taux d’occupation et ADR, offrant une vue globale sur la capacité d’un bien à générer du revenu.

4. Chiffre d’affaires historique et prévisionnel :

Le graphique comporte également un histogramme illustrant le chiffre d’affaires (en milliards de dollars) de 2017 à 2027. On observe une nette baisse en 2020, probablement due à la pandémie, puis une forte reprise et des perspectives de croissance soutenues jusqu’en 2027. Cette tendance souligne la résilience et le potentiel du marché saoudien.

Stratégie d’expansion de One Perfect Stay

One Perfect Stay a défini un plan stratégique permettant d’élargir son champ d’action et d’étoffer son offre de services aux Émirats Arabes Unis et en Arabie Saoudite. Cela inclut une approche hybride intégrant divers modèles opérationnels et une montée en gamme du service pour atteindre l’objectif de gérer 1 000 chambres dans ces régions.

Stratégie multi-axes

Le cœur de cette stratégie repose sur l’élaboration d’un modèle hybride conjuguant plusieurs atouts principaux :

• Expérience client authentique : Créer des séjours uniques et mémorables, afin de différencier l’offre des autres acteurs.
• Espaces remarquables : Garantir des biens bien conçus, fonctionnels et esthétiques pour attirer et fidéliser la clientèle.
• Tarification dynamique : Mettre en place des stratégies tarifaires flexibles, s’ajustant à la demande, la saisonnalité et les tendances du marché pour optimiser le revenu.
• Biens de marque : Développer et gérer des logements sous une marque reconnue afin d’établir la confiance et la fidélité des voyageurs.

Modèle opérationnel mixte

La stratégie s’appuie sur deux modèles opérationnels principaux afin de gérer et d’élargir le portefeuille :

• Bail principal : Sécuriser des biens via des baux longue durée, pour contrôler les opérations et garantir une gestion stable.
• Modèle de gestion : Proposer des services de gestion à des propriétaires, générant une source de revenus complémentaire et étendant la notoriété de la marque sans acquérir les biens.
• Construction pour la location : Investir dans le développement de nouveaux biens spécifiquement conçus pour le marché locatif, afin de répondre aux normes élevées et exigences particulières des clients short-term rental dès la conception.

Les enseignements de One Perfect Stay au Scale Show Barcelona soulignent l’importance de la diversification et de l’expansion stratégique. En misant sur les modèles hybrides, la flexibilité opérationnelle et le soin apporté à l’expérience client, les gestionnaires de biens peuvent efficacement faire croître leur activité et profiter de la dynamique du marché de la location courte durée.