Comment les données, la narration et le plaidoyer ont aidé à assouplir les règles sur la location de courte durée au Portugal

En 2023, l’industrie de la location de courte durée au Portugal était en péril. Une vaste loi sur le logement, le paquet « Mais Habitação », menaçait de geler les licences, d’imposer des renouvellements et de permettre aux copropriétés de fermer des locations légales. Ce fut un tournant pour des milliers de gestionnaires de biens, d’hôtes et de petites entreprises du tourisme. Cependant, en 2024, le gouvernement a annulé de nombreuses restrictions grâce à des mois de pression, de plaidoyer basé sur les données et de récits menés par ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal, l’association nationale de la location de courte durée au Portugal)

Filipa Leitão de Aguiar, hôte et membre du conseil d’administration d’ALEP, a joué un rôle clé dans la défense du secteur à cette période.
Lors de notre récent webinaire, elle a révélé comment le secteur des locations de courte durée au Portugal a transformé la panique en victoires politiques, proposant un modèle pour les gestionnaires d’autres pays confrontés à des menaces similaires.

Le paysage réglementaire actuel au Portugal (2025) : décentralisé mais toujours tendu

À la mi-2025, les locations de courte durée (Alojamento Local, ou AL) restent légales au Portugal, mais doivent naviguer dans une mosaïque de règles locales. Le retour en arrière au niveau national sur les restrictions du paquet Mais Habitação fin 2024 (par le Décret-loi 76/2024) a constitué une grande victoire pour les hôtes : fin des renouvellements forcés, suppression des dates d’expiration et retrait du droit de veto des copropriétés. Mais cela a entraîné une décentralisation : ce sont désormais les villes qui décident quand et où de nouvelles licences peuvent être délivrées.

Lisbonne a réagi rapidement, interdisant de nouveaux permis AL dans les zones où les locations de courte durée dépassent 5 % du parc résidentiel. Dans les quartiers centraux comme Baixa et Alfama, où la saturation dépasse 20 %, de nouveaux permis sont totalement gelés. Une consultation publique lancée en avril 2025 laisse penser que d’autres restrictions pourraient suivre. Comme l’a expliqué Filipa, cette décentralisation est à la fois une opportunité et un risque : elle donne du pouvoir au plaidoyer local mais exige une vigilance constante des gestionnaires et des associations.

Ce qui a fonctionné : le modèle stratégique de plaidoyer d’ALEP

Le succès d’ALEP repose sur la stratégie, la structure et une narration sans relâche.

Ils ont d’abord constitué une task force juridique et économique chargée d’évaluer l’impact et d’analyser des données concrètes. Plutôt que de s’appuyer uniquement sur l’émotion, ils sont venus avec de vraies preuves : combien d’emplois dépendent du secteur, quels revenus fiscaux il génère, et comment il décentralise le tourisme au-delà des grands pôles urbains.

Ils ont ensuite lancé SOS Alojamento Local, une plateforme numérique devenue le centre d’organisation de la filière. Elle s’est imposée comme un espace où les hôtes pouvaient suivre les changements de législation, télécharger des kits médias et partager leurs histoires personnelles.

Redéfinir les locations de courte durée comme acteurs de la communauté

La narration humaine était au cœur de la campagne d’ALEP. Comme l’a souligné Filipa, derrière chaque annonce, il y a une histoire : une entreprise familiale, un retraité qui complète sa retraite, ou un professionnel qui contribue à l’infrastructure touristique. En valorisant ces récits, ALEP a su changer le ton du débat national.

Ils ont mis en avant l’emploi, l’équité, l’ancrage local et la résilience économique. En présentant les locations de courte durée comme partie intégrante du succès touristique du Portugal, et non une menace, ils ont changé les mentalités et gagné la confiance.

Points à retenir pour les gestionnaires immobiliers partout dans le monde

1. Apprendre en agissant, pas seulement en lisant

Le plaidoyer peut sembler intimidant, mais le meilleur moyen de commencer est de passer à l’action. Participez à une audience publique, répondez à une consultation municipale ou assistez à une réunion d’hôtes. Vous apprendrez vite de manière concrète, pas juste en lisant l’actualité.

 2. L’engagement local est votre meilleure école

Chaque ville est différente. Comprendre le fonctionnement de votre administration locale, qui décide des politiques, comment se déroulent les consultations et quelles règles sont proposées, est une première étape cruciale. Considérez votre municipalité comme votre premier « plan de cours ».

 3. Créez des outils pour apprendre et agir

ALEP n’a pas fait que militer : ils ont créé des plateformes comme SOS Alojamento Local pour faciliter la mobilisation. Qu’il s’agisse d’un groupe WhatsApp, d’un document partagé ou d’un modèle d’e-mail, mettez en place de petits outils qui lèvent les freins à l’action pour vos pairs.

 4. Partagez vos apprentissages

Consignez vos échanges avec les autorités, résumez les nouvelles règles, et transmettez-les. Plus vous partagez, plus les autres apprennent – et plus votre plaidoyer collectif gagne en puissance.

5. Donnez un visage humain à votre activité

L’une des stratégies les plus fortes d’ALEP a été de montrer que les locations de courte durée ne sont pas des sociétés anonymes : elles sont gérées par des familles, des retraités et de jeunes entrepreneurs. Partager de vraies histoires a permis de redéfinir le débat et d’illustrer l’impact humain des interdictions généralisées. Les politiques évoluent quand la perception évolue.

6. Fondez votre plaidoyer sur les données

L’émotion compte, mais c’est la preuve qui l’emporte. ALEP a présenté des chiffres concrets sur la création d’emplois, les recettes fiscales et les flux touristiques. Ils ont traduit ces statistiques en arguments politiques. Pour avoir voix au chapitre, venez avec des éléments factuels que les élus pourront utiliser pour défendre des règles plus justes.

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Vous pouvez également lire l’article complet des enseignements du webinaire pour découvrir d’autres intervenants du Royaume-Uni et des États-Unis, et voir comment les gestionnaires du monde entier répondent avec succès aux réglementations.