Comparaison des OTA – Airbnb vs Homeaway vs Booking.com vs Tripadvisor

Dans un article précédent, j’ai montré comment Airbnb a dominé la croissance de l’offre de propriétés dans l’industrie des locations de vacances.

Cependant, trois autres grands sites de référencement d’agences de voyage en ligne (OTA) sont également très importants pour obtenir des réservations pour votre location de vacances. Voici la liste des « quatre grands » :

• Airbnb
• Homeaway/ VRBO
• com
• Tripadvisor

Dans cet article, vous verrez comment ces quatre « gorilles » se comparent, et comment vous, en tant que petit propriétaire en location saisonnière, pouvez les utiliser à votre avantage.

AIRBNB

L’enfant chéri du marché, Airbnb a rendu extrêmement facile l’inscription et la gestion de votre propriété. Sa croissance reste exponentielle et en 2018, on compte environ 5 millions d’annonces dont la plupart sont des propriétés individuelles, chacune avec sa personnalité. Au départ, la majorité des biens étaient situés en zone urbaine avec des prix bas, mais cela évolue au fur et à mesure que les propriétaires de locations de vacances traditionnelles rejoignent la plateforme.

Le modèle économique consiste à facturer au propriétaire une commission modeste de 3 à 5 %, et à demander aux voyageurs des frais de réservation distincts de 0 à 20 %, souvent autour de 11 %. L’entreprise gère tous les paiements et vous reverse le revenu net peu de temps après le départ de l’invité.

Airbnb a révolutionné l’industrie en permettant au propriétaire de noter les anciens voyageurs, créant ainsi un historique de réputation. Ainsi, pour les nouvelles demandes de réservation, le propriétaire peut porter un jugement plus éclairé sur le voyageur, même si la communication est limitée à l’email via la plateforme jusqu’à confirmation de la réservation.

Le risque est aussi réduit par une assurance contre les dommages de 1 million de dollars, avec néanmoins des conditions restrictives. Comme Homeaway et Tripadvisor, une caution peut être gérée par le biais du système.

Airbnb combine subtilement incitations et sanctions pour encourager les comportements « souhaitables » des propriétaires. Cela inclut l’acceptation de la réservation instantanée, l’évitement des annulations et l’obtention de bons avis voyageurs. Les propriétaires conformes bénéficient d’un meilleur classement et de plus de réservations.

L’histoire des fondateurs qui partageaient une chambre à l’origine dans l’économie collaborative a fasciné les journalistes, participant ainsi à populariser et faire croître la notoriété et le développement viral de la société, une véritable manne pour les entrepreneurs fondateurs. La réalité actuelle est que la plupart des annonces concernent des appartements ou maisons entiers, et la société s’attaque désormais avec agressivité aux locations de luxe, à la Chine, aux voyageurs d’affaires, et même aux hôtels ! La frontière autrefois tracée autour de l’économie collaborative devient floue, et quasiment tout type d’hébergement est désormais proposé. Cette tendance concerne tous les OTA qui cherchent à élargir leur offre.

La croissance exponentielle continue de l’offre a entraîné des douleurs de croissance, des interdictions locales de location court terme et une avalanche de nouveaux concurrents sur vos marchés !

HOMEAWAY/ VRBO

Cette société s’est longtemps spécialisée dans la location saisonnière, grandissant par des acquisitions jusqu’à être elle-même rachetée, par le géant Expedia. Elle compte environ 2 millions d’annonces mondiales à la mi-2018. Sa croissance est continue mais bien inférieure à celle d’Airbnb.

Homeaway s’est spécialisée dans les grandes maisons adaptées aux vacances en famille, mais le marché évolue vers des biens plus petits à mesure qu’il s’étend. Elle gère de nombreux sites publics comme VRBO et anciennement Stayz.

À l’origine, Homeaway voyait Airbnb avec dédain, comme un nouvel arrivant visant les milléniaux en petits appartements ; elle s’est retrouvée avec un modèle obsolète et a désormais copié presque tout le modèle d’Airbnb. Commission propriétaire/ frais de réservation, gestion des avis voyageurs : tout est similaire.

Le logiciel est moins intuitif qu’Airbnb, mais comme on peut s’y attendre d’une filiale Expedia, l’innovation progresse rapidement, avec divers outils pour aider les propriétaires à gérer leurs annonces. Il semblerait également que la société travaille à un paiement aux propriétaires plus rapide.

Comme chez Airbnb, la communication entre propriétaire et voyageur est limitée à l’email jusqu’à la réservation, ce qui a déplu à de nombreux propriétaires préférant la relation directe et le choix éclairé proposés par l’ancien modèle.

BOOKING.COM

Ce géant s’est spécialisé dans la location de chambres pour les hôtels du monde entier. Il a très bien réussi sur ce marché, et dans les dernières années a agressivement cherché à augmenter le nombre d’annonces de locations saisonnières. En termes de taille de marché et de chiffre d’affaires net, il surpasse les trois autres “gorilles”, mais il n’est devenu que récemment une option importante pour les locations de vacances. Il revendique environ 5 millions d’annonces « alternatives » en 2018, et 27 millions en incluant les hôtels. Il possède également plusieurs sites affiliés en Asie comme Agoda et cTrip.

Le modèle économique se distingue des trois autres en étant centré sur la satisfaction des voyageurs : ils peuvent réserver instantanément parmi une grande variété d’hébergements et bénéficient d’annulations facilitées. Tous les paiements sont collectés par le propriétaire, qui reverse ensuite une commission de 12 à 15 % à booking.com. Contrairement aux autres modèles, aucune information sur les voyageurs n’est disponible avant la réservation.

Le modèle fonctionne bien pour les petits hôtels où une présence sur place permet de gérer le risque à l’arrivée, lors du screening et pendant le séjour des clients. De plus, le fait d’avoir plusieurs chambres permet de surbooker et de gérer les annulations fréquentes.

Pour les propriétaires de locations saisonnières, le modèle booking.com comporte des défis, le principal étant d’évaluer les risques liés à un voyageur restant souvent seul dans un lieu isolé. Aucune information ni avis sur le voyageur n’est disponible, et il est impossible de refuser une réservation sans pénalité sur le classement. Une annulation tardive signifie souvent une perte totale pour le propriétaire. Cependant, si on examine les options plus en détail, il est possible de définir une politique d’annulation plus stricte et d’encaisser les paiements jusqu’à 42 jours avant le séjour.

Les dommages causés par les voyageurs sont considérés par booking.com comme un problème du propriétaire, qui peut définir, collecter et gérer lui-même la caution, booking.com n’intervenant pas. Tout récemment (juin 2018), booking.com a fait la une après qu’une villa à 1 million de dollars à Melbourne a été saccagée par des voyageurs. Contrairement à Airbnb, booking.com ne propose pas d’assurance en cas de tels événements.

Dans de nombreux pays, booking.com tire parti de sa position dominante pour imposer sa « garantie du prix le plus bas » : le propriétaire n’a pas le droit de proposer un tarif inférieur à celui affiché sur booking.com. Cela bloque les réservations directes. Dans certains pays comme l’Allemagne, cette pratique de fixation des prix a été jugée anti-concurrentielle et booking.com a dû y mettre fin. Dans d’autres pays, les propriétaires peuvent contourner ce système en offrant des remises fidélité. Certains leaders de l’industrie jugent l’attitude de booking.com arrogante envers les propriétaires en location saisonnière. Même sur l’interface propriétaire, le site parle de « votre hôtel ».

Contrairement aux trois autres OTA, le propriétaire soumet les informations de son annonce, mais c’est la société qui décide du libellé final en fonction de ses directives. Chez les autres OTA, le propriétaire choisit lui-même ses textes.

Pourquoi donc un propriétaire VR choisirait-il de publier sur booking.com malgré toutes ces contraintes ?

Nombreux sont ceux qui ne le font pas ! Les propriétaires ayant une présence locale sur place peuvent gérer le risque. D’autres, habitués à réserver eux-mêmes via booking.com lors de voyages à l’étranger, constatent la force de la marque booking.com. Le fait de diversifier les sources de réservations en vaut souvent la peine pour de nombreux propriétaires.

Pour ma part, j’ai utilisé booking.com sans problème, recevant régulièrement quelques réservations.

TRIPADVISOR

Tripadvisor est le leader incontesté en nombre de visites de voyageurs qui consultent sa vaste base d’avis pour préparer leurs voyages, choisir une destination ou un hébergeur.

Mais Tripadvisor affiche un taux de conversion de visite en réservation particulièrement bas. Auparavant, il était difficile pour les voyageurs de trouver les biens en location saisonnière, mais cela évolue à mesure que Tripadvisor veut gagner du terrain dans cette industrie. Grâce au fort trafic, Tripadvisor peut être une bonne source de réservations selon les marchés. Pour compliquer un peu les choses, les locations saisonnières sont gérées par Flipkey, filiale de Tripadvisor, et publiées sur différents sites dont Tripadvisor lui-même.

Comme Homeaway, Tripadvisor/ Flipkey a aussi choisi d’adopter le modèle économique d’Airbnb, avec des commissions/procédure et système d’avis similaires. Les paiements sont reçus le lendemain de l’arrivée du voyageur.

D’après mes collègues, Tripadvisor génère moins de réservations que les autres OTA.

Par le passé, certains changements de politique ont entraîné la perte des historiques d’avis. Cela, et d’autres événements, nourrissent une confiance moindre dans Tripadvisor comparé à ses concurrents.

Comparaison des OTA

Aspect	Airbnb	Homeaway/  VRBO	Booking.com	Tripadvisor/ Flipkey
Annonces VR dans le monde	5 Millions	2 Millions	5 Millions	Environ 1 Million
Commission à payer	3-5%	5-8%	12-15%	3%
Frais de réservation client	Typiquement     11%	Typiquement 11%	Aucun	Typiquement 11%
Réservation instantanée	Facultatif	Facultatif	Toutes les réservations	Facultatif
Avis du propriétaire sur le voyageur ?	Oui	Oui	Non	Oui
Avis du voyageur	Oui	Oui	Oui	Oui
Moment du paiement	Après check-in	Après check-in	Par le propriétaire	Après check-in
Paiements gérés par	OTA	OTA	Propriétaire	OTA
Caution	Facultatif	Facultatif	Gérée par le propriétaire	Facultatif
Conversation avec le voyageur avant réservation	Par email via le site	Par email via le site	Aucune	Par email via le site
Information pour évaluer le risque voyageur	Bonnes informations	Informations partielles	Aucune information	Informations partielles
Pertinence globale pour VR	Leader du marché	2ème sur le marché	Exposition possible au risque	Performance incertaine

 

Alors, lequel de ces gorilles devriez-vous utiliser ?

Il est évident qu’Airbnb et Homeaway dominent le secteur de la location de vacances en termes de facilité d’utilisation et de disponibilité dans la plupart des marchés. Je recommande aux propriétaires d’utiliser les deux.

Vous pouvez publier sur les quatre plateformes pour voir ce qui fonctionne le mieux. Cependant, je suggère toujours de réseauter avec les autres propriétaires de votre secteur pour échanger sur les OTA qui fonctionnent bien dans votre marché. Une courte discussion entre collègues peut parfois se révéler aussi précieuse qu’un an d’essais, et faire économiser beaucoup de temps et d’efforts.

Un bon choix vous apportera plus de réservations. Mais rappelez-vous que tous les grands OTA prennent des commissions conséquentes.

Votre objectif à plus long terme doit être de développer les réservations directes via la fidélisation et votre propre site internet. Notre mission est de vous aider à y parvenir.

Rex Brown
Holiday Rental Mastery
Aider les propriétaires de locations saisonnières à devancer la concurrence.

Mise à jour du 21 juin 2018 : Article mis à jour pour préciser que les paiements Homeaway sont effectués après l’arrivée du voyageur, tout comme Airbnb. Lors de Rezfest Sydney 2018, il a été rapporté que HA travaillait à des paiements plus précoces mais sans engagement, ce qui n’a pas encore eu lieu, mon erreur. Merci à Susan et Craig pour leur vigilance.
L’article a également été mis à jour pour clarifier la gestion de la caution propriétaire sur booking.com, et les tout derniers barèmes de frais Airbnb et HA.