La semaine dernière, nous avons expliqué le passage d’Airbnb à une commission d’hôte unique de 15,5 %. Mais nous devons clarifier un point important : notre conseil initial concernant la majoration dans le PMS n’était pas exact.
La version courte ? Les frais Airbnb sont de 15,5 %, mais votre majoration dans le PMS doit être d’environ 18,34 % pour conserver le même paiement. Dans cet article, nous expliquons pourquoi, nous montrons le calcul, et nous vous aidons à appliquer la correction sur vos tarifs nuités, frais de ménage et suppléments.
Ce qui a changé avec les frais Airbnb
- Modèle de frais partagés (fin) : Les hôtes payaient ~3 %, les voyageurs 14–16 %.
- Frais d’hôte uniquement (nouvelle norme) : Airbnb prélève maintenant 15,5 % (16 % au Brésil) directement sur le paiement de l’hôte. Les voyageurs ne voient plus de ligne de frais de service.
Récapitulatif du calendrier :
- 25 août 2025 : Les nouveaux hôtes connectés à un PMS doivent utiliser le modèle hôte uniquement.
- 27 octobre 2025 : La plupart des hôtes connectés via un PMS dans le monde passent à 15,5 %.
- 1er décembre 2025 : La majorité des hôtes non PMS déjà sur le modèle unique passent à 15,5 %.
La confusion entre majoration et frais
C’est ici que de nombreux gestionnaires immobiliers (et oui, même nous au début !) se sont trompés :
- Frais d’hôte Airbnb = 15,5 %. C’est ce qu’Airbnb conserve.
- Majoration PMS = ce que vous devez renseigner pour que, après la part d’Airbnb, votre paiement reste inchangé.
Puisqu’Airbnb prélève sa part sur le prix brut (ce que voit le voyageur), votre majoration doit être supérieure à 15,5 %.
Exemple :
- Paiement visé = 100 $
- Prix Airbnb brut nécessaire : 118,34 $
- Airbnb prélève 15,5 % = 18,34 $
- L’hôte reçoit 100 $ net
👉 Voilà pourquoi la majoration correcte est d’environ 18,34 %.
Comment l’appliquer dans votre PMS
- Si vous étiez en frais partagés (3 %), augmentez la majoration PMS à ~18,34 %.
- Si vous étiez déjà en mode hôte uniquement <15,5 %, augmentez légèrement la majoration jusqu’à ~18,34 %.
- Si vous étiez déjà à 15,5 % ou plus (ex : 16 %), vous n’avez peut-être rien à changer ; votre paiement pourrait même légèrement augmenter.
- Au Brésil, la commission d’hôte Airbnb reste de 16 %.
💡 Ne changez pas vos tarifs de base dans des outils comme PriceLabs. Mettez à jour plutôt la majoration du canal Airbnb dans votre PMS.
Frais de ménage et suppléments
N’oubliez pas : les frais Airbnb de 15,5 % s’appliquent à tout le sous-total : tarif par nuit, frais de ménage et frais de personnes supplémentaires.
Formule : Nouveau frais = Ancien frais × 1,1834
Exemple :
- Ancien frais de ménage = 100 $
- Nouveau frais de ménage = 118,34 $
- Après la commission de 15,5 % d’Airbnb, l’hôte reçoit 100 $ net.
Si vous souhaitez voir d’autres exemples concrets de calcul de nouveaux tarifs Airbnb suite à ce changement de commission, consultez cet article détaillé de PriceLabs.
Confusions fréquentes
Beaucoup de gestionnaires confondent la commission unique Airbnb de 15,5 % avec la majoration à appliquer dans leur PMS. Le frais correspond à ce qu’Airbnb conserve du prix brut de la réservation. La majoration, c’est le pourcentage qu’on ajoute pour garantir le même net après prélèvement d’Airbnb. Mélanger ces deux notions est fréquent — même la communication d’Airbnb n’est pas toujours claire. À retenir : frais = ce qu’Airbnb prend ; majoration = ce que vous ajoutez.
Pourquoi Airbnb a opéré ce changement
- Psychologie de conversion : Les voyageurs n’aiment pas voir une ligne de frais de service. Afficher un prix tout inclus améliore la conversion.
- Perception de la marque : Airbnb parait plus “transparent” et moins chargé en frais.
- Parité OTA : Airbnb s’aligne structurellement sur Booking.com (~15%), alors que Vrbo reste moins cher pour les hôtes (~8%).
Ce que le changement de commission Airbnb implique pour les gestionnaires
- Marges : Vos coûts augmentent, mais vous pouvez protéger vos revenus en ajustant vos majorations.
- Mix de canaux : Vrbo peut sembler plus intéressant pour les hôtes (moins cher), mais l’absence de frais à la réservation sur Airbnb peut booster la demande voyageurs.
- Réservations directes : Avec des frais de traitement d’environ 2–3 %, elles sont plus rentables que jamais.
Comment ce changement de commission Airbnb se compare à Vrbo et Booking.com
Avec ce changement sur Airbnb, les coûts des différentes OTA convergent. Sur Booking.com, beaucoup de gestionnaires paient 15 % de base plus 1–3 % de frais de paiement, avec les programmes “Preferred” poussant la commission effective près de 20 %. Vrbo est moins cher pour les hôtes (~8 %), mais ajoute une commission voyageur de 6 à 15 %, ce qui peut freiner la conversion. Airbnb semble désormais plus cher pour les hôtes que Vrbo, mais plus transparent pour les voyageurs.
En résumé : Les gestionnaires doivent tenir compte non seulement du coût, mais aussi de la demande et des performances de conversion au moment de choisir leur mix de canaux.
En résumé
Le changement de frais d’hôte Airbnb ne doit pas réduire vos marges. Mais il est crucial de bien distinguer les frais Airbnb de 15,5 % et la majoration PMS d’environ 18,34 %.
Réglez correctement la majoration de votre PMS, adaptez les frais de ménage et les suppléments, et vos revenus resteront stables tout en continuant à proposer un prix “tout compris” aux voyageurs.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.