Pour les gestionnaires immobiliers confrontés à un durcissement des réglementations sur les locations courte durée (STR), les locations moyenne durée (MTR) peuvent sembler une transition logique. L’idée est séduisante : moins de rotations, moins de tracas, et des revenus stables grâce à des réservations plus longues. Mais est-ce vraiment aussi simple ?

Lors de notre récent webinaire Rental Scale-Up x RevLabs, des gestionnaires professionnels de GuestReady, Blue Gems Group, et PriceLabs ont partagé leurs expériences sur la gestion des MTRs. Les constats sont clairs : alors que les locations moyenne durée peuvent très bien fonctionner dans certains marchés, elles comportent aussi des risques cachés, des complexités opérationnelles et des compromis sur les revenus potentiels.

Avant d’opérer ce changement, les gestionnaires doivent examiner où les MTRs fonctionnent, où elles échouent, et comment structurer leur activité pour les rendre viables.

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Où les locations moyenne durée prospèrent — et où elles échouent

Où les locations moyenne durée fonctionnent

Les MTRs performent le mieux dans les marchés accueillant un flux constant de voyageurs d’affaires, professionnels en mutation, étudiants et personnels médicaux. Voici où ce modèle s’épanouit :

1. Pôles d’affaires & centres d’entreprises

Les villes à forte demande de voyages d’affaires, de relocalisations d’expatriés et dotées d’écosystèmes de startups sont idéales pour les MTRs. Ces clients cherchent un logement meublé avec des modalités de bail flexibles mais ne souhaitent pas s’engager sur toute une année.

• Londres : forte demande de voyageurs d’affaires, notamment à Canary Wharf et Shoreditch.
• Dubai : Un pôle MTR en pleine expansion, avec une hausse de 38 % des demandes de visas “nomade digital” en 2023.
• New York : Des prestataires d’hébergement d’entreprise comme Blueground et Furnished Quarters prospèrent à Midtown et dans le Financial District.

Plateformes clés : Morning Croissant (France), Housing Anywhere (Europe), Blueground (logements d’entreprise à l’international), Property Finder & Bayut à Dubaï.

2. Quartiers universitaires & médicaux

La demande MTR reste stable dans les zones dotées de grandes universités, centres médicaux et instituts de recherche. Étudiants, professeurs invités et professionnels de santé recherchent fréquemment des logements de 30 à 90 jours.

• Boston : Harvard, MIT, et Boston University génèrent une demande continue sur 3 à 6 mois.
• Houston Medical Center : Le plus grand complexe médical au monde attire des milliers d’infirmiers itinérants et professionnels de santé.
• Berlin : Demande toute l’année d’étudiants et chercheurs internationaux.

Plateformes clés : Furnished Finder (personnels médicaux), Spotahome & Wunderflats (étudiants et chercheurs en Europe).

Où les locations moyenne durée peinent

Dans les marchés touristiques saisonniers, les MTRs sous-performent souvent en raison d’une demande irrégulière et de la concurrence des STRs.

1. Stations balnéaires & de vacances

Les marchés dépendants du tourisme de court séjour — villes côtières, stations de ski et parcs nationaux — génèrent rarement une demande stable pour les MTRs.

❌ Orlando (marché Disney) : Le marché STR est optimisé pour les courts séjours, et les MTRs entraînent souvent des périodes creuses d’occupation.
❌ Smoky Mountains : La demande STR est forte, mais la demande locale pour les MTRs est quasi inexistante faute de voyageurs d’affaires.
❌ Myrtle Beach & The Hamptons : Les creux saisonniers conduisent à une occupation irrégulière en MTR.

Défis : Peu de plateformes MTR dédiées, dépendance à Airbnb et Vrbo, nombreux créneaux non réservés.

À retenir : Si un marché est fortement saisonnier, basculer vers les MTRs peut mener à une baisse des revenus annuels et à des périodes de vacance prolongée.

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Modèle hybride : STR + MTR pour une rentabilité maximale

Pour les gestionnaires immobiliers hésitant à s’engager totalement sur les MTRs, un modèle hybride permet de maximiser le potentiel de revenus.

✔️ Pleine saison → Prioriser les STR : Tarifs à la nuitée plus élevés, forte demande touristique, rotations fréquentes.
✔️ Basse saison → Bascule vers MTR : Occupation régulière, frais de ménage/remise en état réduits, stabilité à long terme.

Exemple : À Dubaï, GuestReady passe sur les STRs en pleine saison touristique mais cible les expatriés et voyageurs d’affaires pendant les périodes plus creuses.

Défis : Certaines villes (Paris, Barcelone, New York) régulent STR et MTR séparément, exigeant des licences ou des adaptations réglementaires.

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Compromis sur les revenus : pourquoi les MTRs ne sont pas toujours plus rentables

Les locations moyenne durée offrent de la stabilité, mais elles ne maximisent pas toujours les revenus. Les compromis majeurs :

1. Taux journalier moyen (ADR) inférieur aux STRs

Les locataires de 30 jours ou plus attendent des tarifs réduits, proches de ceux des baux longue durée traditionnels. Si les MTRs assurent des revenus réguliers, elles génèrent souvent un revenu par nuit inférieur à celui des STRs.

2. Les intervalles entre réservations réduisent le revenu annuel

Les locataires MTR planifient en fonction de prises de poste, dates de mutation ou calendriers universitaires, entraînant des périodes non louées entre deux séjours.

Exemple : Un séjour de 90 jours qui s’achève le 20 mars pourrait laisser le logement vide jusqu’au 1er avril, réduisant ainsi le revenu annuel. Contrairement aux STRs où les courts intervalles se comblent facilement, les “trous” MTR sont plus difficiles à remplir.

Solution : Proposer des baux flexibles (ex : 45 ou 75 jours) et multiplier la diffusion sur différentes plateformes pour optimiser l’occupation.

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Marketing & opérations : un mode opératoire différent pour les MTRs

De nombreux gestionnaires STR pensent pouvoir diffuser des MTRs sur Airbnb et obtenir le même succès. C’est une erreur coûteuse.

1. Des sources de demande différentes

Les locataires MTR ne réservent pas impulsivement sur Airbnb. Ils viennent de :

• Agences d’hébergement d’entreprise & de relocation (par ex. Blueground, Corporate Housing by Owner)
• Sociétés de placement médical & infirmiers en mission (Furnished Finder)
• Réseaux de logements universitaires (Housing Anywhere, Spotahome)
• Logements gouvernementaux & militaires

Solution : Développez des partenariats avec les ressources humaines, les hôpitaux et sociétés de relocation afin de générer des réservations directes.

2. Les MTRs nécessitent une gestion plus active

Les opérations STR sont pensées pour la rapidité et l’automatisation (réservations instantanées, tarification dynamique, ménages fréquents). Les MTRs supposent au contraire sélection manuelle des locataires, contrats de bail et paiements directs.

❌ Systèmes STR incompatibles avec les MTRs :

• Réservation instantanée et outils de tarification automatisés (les MTRs affichent des loyers stables)
• Fréquence élevée de ménage (les locataires MTR s’attendent à moins de ménages)
• Dépendance à Airbnb et Vrbo (les locataires MTR sont attirés par d’autres canaux)

✔️ La bonne pile technologique pour les MTRs :

• Gestion des contrats de bail (contrats automatisés, dépôts de garantie)
• Collecte récurrente du loyer (facturation mensuelle, virements bancaires directs)
• Diffusion multicanale (logements d’entreprise, plateformes médicales, agences de relocation)

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À retenir : faut-il ajouter des MTRs à votre portefeuille ?

Les locations moyenne durée peuvent fonctionner — mais seulement sur les bons marchés et avec la bonne stratégie. Avant d’opérer le changement, posez-vous les questions suivantes :

• Qui sont les clients principaux sur mon marché ? (Entreprise, médical, étudiants, touristes…)
• Quelles plateformes existent pour faciliter les réservations MTR dans ma région ?
• Les MTRs viendront-elles compléter ou cannibaliser mes revenus STR ?
• Ai-je la pile technologique pour gérer les MTRs (baux, paiements, distribution) ?
• Puis-je assurer la transition opérationnelle (sélection des clients, gestion des baux, marketing alternatif) ?

Vous envisagez d’ajouter des MTRs à votre portefeuille ? Regardez notre webinaire enregistré avec les experts de GuestReady, Blue Gems Group et PriceLabs pour découvrir comment ils ont su mixer STR et MTR — sans sacrifier leurs revenus.