Dans une décision historique de mars 2025, la Cour constitutionnelle d’Espagne a confirmé le plan de Barcelone visant à éliminer progressivement toutes les licences de location de courte durée (LCD) d’ici 2028. Le jugement a rejeté les arguments selon lesquels l’interdiction viole les droits de propriété privée et accorde à la ville l’entière autorité légale pour supprimer ses 10 000 appartements touristiques sous licence.
Pour les gestionnaires professionnels de locations de courte durée, cette décision souligne l’importance de la planification à long terme, de la diversification du marché et de la participation active à l’élaboration des futures réglementations, tant au niveau local qu’européen.
Un mandat appuyé par la justice pour remodeler le tourisme
Barcelone a confirmé qu’elle ne délivrera plus aucune nouvelle licence LCD et ne renouvellera pas celles existantes. En novembre 2028, toutes les licences touristiques actuelles devraient avoir expiré.
Le maire Jaume Collboni a décrit la décision du tribunal comme « renforçant, affirmant et apportant une sécurité juridique » à la stratégie de la ville. Les autorités invoquent la pression sur le logement—les loyers dans la ville ayant augmenté de plus de 60 % en dix ans—comme principale raison de cette mesure.
En savoir plus : L’interdiction de la location de courte durée à Barcelone contestée en justice : ce que les gestionnaires doivent savoir
Chronologie : comment en est-on arrivé là
- 2014 – Barcelone impose un moratoire sur les nouvelles licences LCD pour freiner la croissance.
- 2022 – La Catalogne adopte un décret autorisant les municipalités à réguler les locations de vacances.
- Juin 2024 – Le maire Collboni annonce la suppression progressive de 10 000 LCD d’ici 2028.
- Novembre 2024 – Airbnb répond avec une proposition de cadre différencié et axé sur les données.
- Mars 2025 – La Cour constitutionnelle d’Espagne confirme l’interdiction, rejetant les recours des propriétaires.
Réponse réglementaire d’Airbnb : Différenciation, données et alignement sur l’UE
Dans une lettre envoyée au maire de Barcelone en mars 2025, Airbnb a proposé un modèle réglementaire alternatif, estimant qu’il pourrait mieux concilier l’accès au logement et les opportunités économiques. Les piliers essentiels de la proposition comprennent :
- Régulation fondée sur les données
Restreindre les LCD uniquement dans les zones confrontées à une vraie tension sur le logement ou à une saturation touristique. - Classification des hôtes
Distinguer les hôtes professionnels de ceux qui louent occasionnellement leur résidence principale ou secondaire. - Conditions équitables entre types d’hébergement
Plaider pour un traitement équitable entre LCD et hôtels traditionnels. - Flexibilité selon les quartiers
Adapter la réglementation selon les caractéristiques de chaque quartier. - Collaboration à l’échelle européenne
S’aligner sur les nouvelles règles numériques de l’UE pour les LCD et citer les partenariats à Ibiza et Murcie comme exemples d’adaptation locale.
Bien que la proposition n’ait pas convaincu les autorités barcelonaises, elle reflète une tendance réglementaire plus large en Europe. L’appel de la plateforme à des politiques fondées sur les données fait écho à l’accord européen tout juste adopté sur le partage de données LCD, visant à renforcer la transparence et l’harmonisation du secteur.
Que doivent faire aujourd’hui les gestionnaires professionnels de LCD ?
Avec un calendrier juridique désormais clair, les gestionnaires professionnels de LCD opérant à Barcelone devraient commencer à évaluer leurs options. Voici trois stratégies clés :
1. Se tourner vers la location moyenne ou longue durée
Se concentrer sur des locations de plus de 32 jours permet de rester conforme tout en répondant à une demande stable portée par les nomades digitaux, étudiants et voyageurs d’affaires.
À lire : Faut-il ajouter des locations moyennes durées à votre portefeuille LCD en 2025 ?
2. Explorer des opportunités en dehors de Barcelone
Les municipalités en dehors de la ville, ainsi que d’autres destinations européennes, peuvent offrir un cadre réglementaire plus favorable. Diversifier son activité permet de réduire la dépendance à un marché unique et risqué.
3. S’engager dans le dialogue réglementaire
L’engagement de toute l’industrie est essentiel. L’Association européenne des maisons de vacances (EHHA) a déposé une plainte formelle auprès de la Commission européenne au sujet des interdictions régionales de LCD. Les gestionnaires professionnels ont un rôle à jouer pour défendre des règles qui correspondent aux réalités du terrain tout en répondant aux besoins locaux en logement.
Qui pourrait bénéficier de la fin progressive des LCD ?
Barcelone prévoit également d’ajouter 5 000 nouveaux lits d’hôtels, principalement hors du centre-ville, tout en maintenant un plafond sur les nouveaux projets en zones saturées. Plusieurs groupes pourraient ainsi tirer profit de cette évolution :
- Les hôtels traditionnels, qui feront face à moins de concurrence sur le marché de l’hébergement touristique.
- Les opérateurs d’appart-hôtels et fournisseurs de logements d’entreprise, déjà positionnés pour les longs séjours.
- Les propriétaires locaux, surtout ceux prêts à collaborer avec des gestionnaires professionnels de locations moyennes durées.
Toutefois, l’impact réel dépendra de facteurs comme l’application des règles, les préférences des voyageurs et la dynamique du marché. Une analyse fondée sur les données sera essentielle pour comprendre ces évolutions.
Une nouvelle phase pour la régulation du tourisme urbain
L’approche de Barcelone est sans doute la plus radicale d’Europe, mais elle n’est pas isolée. Des villes comme Amsterdam, Florence et Lisbonne continuent d’explorer des moyens d’équilibrer tourisme et qualité de vie. L’initiative barcelonaise pourrait servir de cas test pour observer ce qui se passe lorsqu’une ville donne la priorité au logement face aux LCD à grande échelle.
En 2023, les locations de courte durée ont contribué à hauteur de 19 milliards d’euros au PIB de l’UE et soutenu plus de 300 000 emplois, selon les données Oxford Economics commandées par Airbnb.
En conclusion
La décision de Barcelone apporte une clarté juridique mais pose de nouveaux défis stratégiques aux gestionnaires professionnels. Les trois prochaines années exigeront adaptation, diversification et engagement proactif avec les régulateurs.
Que d’autres villes suivent ou non, une chose est certaine : les règles de la location de courte durée en ville en Europe sont en pleine mutation. Les gestionnaires professionnels capables de rester agiles, informés et impliqués seront les mieux placés pour avancer sereinement.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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