La date limite de collecte de données de l’UE du 20 mai : comment les gestionnaires de biens immobiliers peuvent éviter la suppression massive de leurs annonces sur les OTAs

Si vous êtes gestionnaire de locations de courte durée dans l’UE, vous avez probablement encerclé la date du 20 mai 2026 en rouge sur votre calendrier. Vous vous préparez sûrement depuis des mois pour vous assurer que vos numéros d’enregistrement sont vérifiés sur toutes les plateformes de réservation en ligne.

Si ce n’est pas le cas, il est temps de commencer.

Le 20 mai est la date qui, sur le papier, change l’infrastructure sous-jacente du fonctionnement des locations de courte durée en Europe. Mais la réalité de la mise en œuvre et de l’application du Règlement UE 2024/1028 sur votre portefeuille est un peu plus européenne.

Que vos biens risquent une suppression immédiate le 20 mai, trois mois plus tard ou même en 2027 dépend entièrement du pays concerné. Voici la carte honnête du nouveau règlement européen sur le partage de données, comment fonctionne réellement le circuit d’application de la loi et ce que les gestionnaires professionnels doivent faire dès maintenant.

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📍 Ce que le Règlement UE 2024/1028 est vraiment (et ce qu’il n’est pas)

Commençons par dissiper une idée reçue dans le secteur : il ne s’agit pas d’une « règle d’enregistrement des locations de courte durée de l’UE ». Il s’agit officiellement du Règlement (UE) 2024/1028, et c’est un règlement sur la collecte et le partage de données.

L’UE n’oblige pas tout le monde à s’enregistrer. Cette décision revient à chaque État membre. À la place, le règlement harmonise le cadre pour les juridictions où un système d’enregistrement existe déjà.

En vertu de cette loi, si un État membre dispose d’un régime d’enregistrement, les plateformes telles que Airbnb, Booking.com et Vrbo doivent faire trois choses :

• Faire de leur mieux pour vérifier : Les plateformes doivent vérifier de manière aléatoire votre numéro d’enregistrement auprès de la base de données nationale (le guichet numérique unique).
• Afficher le numéro : Elles doivent s’assurer que le numéro d’enregistrement est clairement visible sur votre annonce.
• Partager les données d’activité : Chaque mois, les plateformes doivent automatiquement envoyer un rapport à l’autorité nationale. Celui-ci comprend votre identité en tant qu’hôte, l’adresse précise, le numéro d’enregistrement, le nombre de nuits réservées et le nombre de voyageurs.

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💡 Le circuit d’application : pas instantané, mais inévitable

On pourrait croire que le Règlement UE 2024/1028 déclenche la suppression automatique de votre annonce Airbnb au moindre problème détecté. Mais ce n’est pas ainsi que cela fonctionne.

• Une revue humaine est requise : Les rapports automatisés entre machines gèrent le partage de données. Mais la suppression d’une annonce ne se fait qu’après un ordre des autorités à l’issue d’un examen humain.
• Le calendrier : Si une autorité détecte un problème (par exemple, absence de numéro d’enregistrement, adresse incorrecte, ou certificat de sécurité révoqué), elle donne l’ordre à la plateforme de retirer ou de désactiver l’accès à cette annonce.
• Conformité des plateformes : Une fois l’ordre donné, la plateforme dispose de 10 jours ouvrés pour s’exécuter, ou seulement 48 heures en cas d’infraction grave, comme une faute intentionnelle.

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📢 Données de logement vs. Données fiscales (DAC7)

Autre distinction essentielle : le règlement 2024/1028 ne concerne explicitement pas la fiscalité.

Votre administration fiscale reçoit déjà vos revenus via une directive européenne séparée appelée DAC7, en vigueur depuis 2023. Ce que ce nouveau règlement apporte, c’est un second flux de données, axé uniquement sur l’activité – nuitées et voyageurs – transmis directement aux autorités du logement, d’urbanisme et du tourisme.

Pourquoi c’est important : Les collectivités locales n’ont historiquement pas pu faire appliquer leurs règles sur les locations courte durée faute de données. Amsterdam a fixé une limite de 30 nuitées, et Paris de 90 nuitées, mais sans données des plateformes, l’application étant très limitée. Ce règlement met en place la « plomberie » nécessaire pour que, lorsque Amsterdam descendra à 15 nuitées dans ses quartiers centraux (prévu pour avril 2026), la règle puisse vraiment être appliquée.

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🌍 La « carte honnête » : déploiement pays par pays

La loi européenne fixe la date du 20 mai 2026, mais la véritable application en dépend de la mise en place par chaque État membre de son guichet numérique unique. Voici la réalité du terrain :

• Espagne & Italie (Vous êtes déjà en retard) : Ils n’ont pas attendu l’UE. L’Espagne applique déjà la réglementation depuis juillet 2025 (ce qui a entraîné récemment une amende de 64 millions d’euros pour Airbnb). L’Italie a rendu obligatoire son CIN (code national d’identification) en janvier 2025. Si vous exercez sans numéro, vous n’êtes déjà plus en règle dans ces pays.
• France (Le compte à rebours est lancé) : Le portail national, Declaloc, est ouvert dans de nombreuses communes et sera pleinement opérationnel d’ici le 20 mai. Les sanctions sont importantes : 10 000 € d’amende pour absence d’enregistrement, et 50 000 € par annonce pour les plateformes hébergeant des logements non conformes.
• Allemagne & Europe centrale (Jeu d’attente) : La loi fixe la date à mai 2026, mais l’infrastructure numérique est encore en construction. Réalistement, l’application complète sur API dans ces régions montera en puissance tout au long de 2027.

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🛠️ Ce que doivent faire les gestionnaires dès maintenant

Si vous gérez des biens pour le compte de propriétaires, votre responsabilité selon ce nouveau règlement dépend fortement de la définition du terme « hôte » par l’UE.

• Comprendre votre statut légal : Le règlement définit « l’hôte » comme la personne qui fournit le service d’hébergement sur la plateforme, contre rémunération. Cette définition varie selon les pays. En France, le gestionnaire peut souvent enregistrer le bien avec son propre numéro SIRET, ce qui en fait l’hôte légal. En Espagne, l’enregistrement est strictement lié au propriétaire et au cadastre.
• Mettre à jour vos contrats propriétaires : Si vous exploitez dans un pays où l’enregistrement dépend du propriétaire, votre activité est exposée : en cas d’absence de renouvellement du certificat de sécurité par le propriétaire, l’administration suspend le numéro et votre annonce est suspendue. Mettez à jour vos contrats afin que les propriétaires soient financièrement responsables de toute perte de revenus due à leur négligence ayant entraîné une suspension OTA.
• Profiter du délai de déploiement : Si vous intervenez en Allemagne ou aux Pays-Bas, mettez à profit le délai lié à l’infrastructure : auditez votre PMS pour que toutes les adresses ultra précises et la capacité en lits soient prêtes et que vous puissiez enregistrer vos biens dès l’ouverture du portail national.

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✅ Conclusion

Le règlement européen ne fixe pas un plafond, mais un plancher. Il s’agit du strict minimum de l’infrastructure numérique permettant d’appliquer les règles locales. Dès que les données commenceront à circuler entre les OTAs et les gouvernements, elles ne s’arrêteront plus. N’attendez pas qu’une API automatique signale votre portefeuille : auditez vos données de conformité aujourd’hui.