La date limite pour les frais AirBnB à la charge de l’hôte approche : votre audit tarifaire en 5 points avant le 27 octobre

D’ici le 27 octobre 2025, Airbnb migrera automatiquement la plupart des annonces connectées à un PMS dans le monde entier vers un modèle de frais à la charge de l’hôte de 15,5 % (16 % au Brésil). Ce changement met fin au système historique de répartition des frais, où les hôtes payaient environ 3 % et les voyageurs 14 à 16 %, et fait désormais peser la totalité du coût sur les hôtes.

Si vous n’avez pas encore vérifié vos paramètres, c’est le moment. Comme l’a démontré notre webinaire RSU × RevLabs, même de petites erreurs de configuration peuvent réduire vos revenus du jour au lendemain. La bonne nouvelle : préserver vos marges reste simple, si vous savez exactement quoi contrôler.

Voici votre audit tarifaire en 5 points à réaliser avant la date butoir du 27 octobre.

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1. Vérifiez votre majoration PMS, elle doit être d’environ +18,34 %

C’était le principal point de confusion évoqué lors du webinaire.
Les frais Airbnb s’élèvent à 15,5 %, mais sont prélevés sur le prix brut affiché au voyageur. Pour obtenir le même paiement net, vous devez augmenter la majoration dans votre PMS à environ +18,34 %.

Comme l’a expliqué Thibault Masson lors de la session, « Airbnb n’augmente pas les frais ; il déplace simplement la personne qui les paie. Si les gestionnaires n’ajustent pas leur majoration, la perte de marge est instantanée. »

Formule à vérifier :
Nouvelle majoration = 1 ÷ (1 – 0,155) = 1,1834

En pratique :

• Ancien prix 100 $ → Nouveau prix 118,34 $
• Airbnb conserve 15,5 % (18,34 $)
• L’hôte reçoit toujours 100 $ nets

✅ Étape d’audit : ouvrez votre PMS ou channel manager et vérifiez que la majoration du canal Airbnb est bien paramétrée à +18,34 % ou équivalent.

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2. Recalculez les frais de ménage et les suppléments

Le nouveau frais de 15,5 % à la charge de l’hôte s’applique à tous les montants, y compris le ménage, les animaux ou les frais pour voyageurs supplémentaires.
Nous supposons que vos anciens frais de ménage/suppléments incluaient déjà la commission Airbnb de 3 % — c’est-à-dire que vous les aviez fixés assez hauts pour couvrir cette petite commission.

Désormais que la commission Airbnb passe à 15,5 %, il vous faudra augmenter ces frais fixes pour préserver votre revenu net.

Formule

Nouveau frais = Ancien frais × 0,97/0,845 ≈ Ancien frais × 1,148

• Exemple : Ancien ménage 100 $ → Nouveau ménage 114,79 $ → l’hôte perçoit la même somme nette qu’avec 3 % de commission.
• Si vous souhaitez percevoir 100 $ nets : 100 $ ÷ 0,845 ≈ 118,34 $.

✅ Action : Mettez à jour manuellement les frais de ménage et autres frais fixes dans votre PMS – les majorations nocturnes ne s’appliquent généralement pas à ceux-ci.

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3. Réalignez la communication avec les propriétaires

Monique DeLorenzo Pomeroy de PriceLabs l’a résumé simplement lors du webinaire :
« Si vous ne montrez pas aux propriétaires l’avant/après avec des chiffres précis, ils croiront simplement que vous gonflez les prix. »

Ce changement peut facilement provoquer des incompréhensions si les versements semblent baisser. Soyez transparent : partagez une comparaison côte à côte des prix avant/après et expliquez que ce transfert de commission n’augmente pas le montant total récupéré par Airbnb, il change seulement la répartition du paiement.

✅ Étape d’audit :

• Envoyez un mail d’information aux propriétaires résumant ce changement.
• Incluez des exemples montrant que le prix pour le voyageur reste identique, les revenus hôte aussi.
• Précisez que la majoration compense bien le coût de distribution Airbnb, et non une hausse arbitraire.

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4. Garantissez la cohérence entre les canaux

Lors de la session RevLabs, les intervenants ont insisté sur le besoin de maintenir une logique du pricing homogène entre les OTA. Vrbo et Booking.com pratiquent des commissions proches de 15–20 %, ce qui signifie que la parité peut être conservée si les majorations Airbnb sont correctement mises à jour.

✅ Étape d’audit :

• Comparez les tarifs Airbnb, Vrbo, Booking.com et votre site direct pour quelques dates test.
• Vérifiez que tous les canaux reflètent bien le coût réel de distribution, après commissions respectives.
• Contrôlez que les promotions et remises long séjour s’appliquent bien après la majoration (et non avant).

Cela vous évitera de vous auto-concurrencer ou de créer des écarts tarifaires inexplicables entre plateformes.

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5. Testez vos prévisions et règles d’automatisation

Plusieurs participants ont demandé lors du webinaire quel impact cette bascule aurait sur leurs prévisions de revenus. La réponse courte : cela ne change rien si les majorations sont correctement ajustées. Il est cependant prudent de valider vos données.

✅ Étape d’audit :

• Effectuez une réservation test ou une fausse réservation pour vérifier que votre PMS envoie bien le bon tarif à Airbnb.
• Dans PriceLabs Portfolio Analytics, vérifiez que le chiffre d’affaires prévisionnel et le tarif journalier moyen correspondent bien au tarif post-majoration.
• Passez en revue toutes vos automatisations et règles (par exemple seuils de marge minimum) pour vérifier qu’elles restent pertinentes avec le nouveau frais.

Comme l’a souligné John An de TechTape, Ohana Stay, « C’est le moment idéal pour renforcer votre discipline tarifaire. Ne vous limitez pas à corriger quelques chiffres : examinez la cohérence de toute votre logique tarifaire sur des données réelles. »

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Erreurs fréquentes à éviter

• ❌ Oublier de réajuster les frais de ménage ou d’animaux.
• ❌ Modifier les tarifs de base plutôt que la majoration de canal dans votre PMS.
• ❌ Ne pas resynchroniser la connexion entre votre PMS et Airbnb après la modification.
• ❌ Penser que les propriétaires comprendront automatiquement la baisse du versement.

Si vous avez validé ces cinq points, vous êtes prêt pour le 27 octobre. Vos voyageurs verront majoritairement le même prix total, et vos versements resteront stables, comme prévu.

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À retenir

Le passage aux frais AirBnB à la charge de l’hôte ne doit pas réduire votre rentabilité, mais sauter cet audit pourrait l’affecter. Les 15,5 % de commission ne font que déplacer la responsabilité du paiement vers l’hôte : avec la bonne majoration et une communication adaptée, vos marges resteront intactes.

💬 Faites votre audit dès aujourd’hui, avant le 27 octobre, et entamez novembre l’esprit tranquille, avec une politique tarifaire hermétique.