La date limite pour les frais Airbnb réservés aux hôtes approche : votre audit tarifaire en 5 points avant le 27 octobre

D’ici le 27 octobre 2025, Airbnb migrera automatiquement la majorité des annonces connectées à un PMS dans le monde vers un modèle de frais réservés aux hôtes de 15,5 % (16 % au Brésil). Ce changement met fin au système de commission partagée utilisé jusqu’à présent, où les hôtes payaient environ 3 % et les voyageurs entre 14 et 16 %, et reporte désormais la totalité des frais côté hôte.

Si vous n’avez pas encore vérifié vos paramètres, c’est le moment. Comme notre webinaire RSU × RevLabs l’a démontré, même un petit mauvais réglage peut réduire vos revenus du jour au lendemain. La bonne nouvelle : préserver vos marges reste simple, à condition de savoir précisément quoi vérifier.

Voici votre audit tarifaire en 5 points à effectuer avant l’échéance du 27 octobre.

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1. Vérifiez la majoration de votre PMS : ciblez environ +18,34 %

C’est le point qui a semé le plus de confusion durant le webinaire.
Les frais Airbnb sont à 15,5 %, mais ils sont déduits du prix brut affiché au voyageur. Pour conserver le même montant net, vous devez augmenter votre majoration PMS à environ +18,34 %.

Comme l’a expliqué Thibault Masson lors de la session : « Airbnb n’augmente pas les frais, il change simplement qui les paie. Si les gestionnaires n’ajustent pas la majoration, la perte de marge est immédiate. »

Formule à vérifier :
Nouvelle majoration = 1 ÷ (1 – 0,155) = 1,1834

Concrètement :

• Ancien prix 100 $ → Nouveau prix 118,34 $
• Airbnb prélève 15,5 % (soit 18,34 $)
• L’hôte reçoit toujours 100 $ nets

✅ Étape d’audit : ouvrez votre PMS ou channel manager et vérifiez que la majoration du canal Airbnb est bien réglée sur +18,34 % ou équivalent.

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2. Recalculez les frais de ménage et frais additionnels

Le nouveau frais hôte seul de 15,5 % d’Airbnb s’applique à tous les montants, y compris les frais de ménage, d’animal de compagnie et de personne supplémentaire.
Nous partons du principe que vos anciens frais de ménage/additionnels intégraient déjà les 3 % de frais Airbnb pour hôte (c’est-à-dire qu’ils couvraient déjà cette petite commission).

Désormais, puisque la commission passe à 15,5 %, il faudra augmenter ces frais fixes pour que le montant net perçu reste le même.

Formule

Nouveau frais = Ancien frais × 0,97⁄0,845 ≈ Ancien frais × 1,148

• Exemple : Ancien frais de ménage 100 $ → Nouveau frais 114,79 $ → L’hôte touche la même somme nette qu’avec 3 % de commission.
• Si vous voulez percevoir 100 $ nets : 100 $ ÷ 0,845 ≈ 118,34 $.

✅ Action : Modifiez manuellement les frais de ménage et tous les frais fixes dans votre PMS — les majorations nocturnes ne s’appliquent généralement pas à ces montants.

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3. Synchronisez votre communication avec les propriétaires

Monique DeLorenzo Pomeroy de PriceLabs l’a dit simplement lors du webinaire :
« Si vous ne montrez pas aux propriétaires l’avant et l’après chiffres à l’appui, ils penseront simplement que vous gonflez les tarifs. »

Ce changement peut très vite susciter de l’incompréhension si les virements semblent plus faibles. Soyez transparent : partagez un tableau comparatif avant/après avec les prix, et expliquez que ce changement de frais ne fait pas augmenter la commission totale d’Airbnb, il en modifie seulement la répartition.

✅ Étape d’audit :

• Envoyez une note d’information aux propriétaires pour leur résumer la transition.
• Incluez des exemples montrant des prix voyageur identiques mais des versements hôtes constants.
• Précisez que la nouvelle majoration compense les frais de distribution d’Airbnb, et non une hausse arbitraire.

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4. Vérifiez la cohérence sur tous les canaux

Lors de la session RevLabs, les intervenants ont insisté sur l’importance de garder la logique tarifaire cohérente sur toutes les OTA. Vrbo et Booking.com prélèvent des commissions entre 15 et 20 %. L’alignement tarifaire reste donc possible si vous mettez bien à jour votre majoration Airbnb.

✅ Étape d’audit :

• Comparez vos prix Airbnb, Vrbo, Booking.com et réservation directe sur quelques dates test.
• Vérifiez que chaque canal reflète bien le véritable coût de distribution une fois les commissions déduites.
• Contrôlez que les remises pour longs séjours et promotions s’appliquent bien après (et non avant) la majoration.

Cela vous évite de vous auto-concurrencer ou d’instaurer des écarts tarifaires peu compréhensibles entre plateformes.

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5. Testez vos prévisions et règles d’automatisation

Plusieurs participants ont demandé en webinaire comment le changement de modèle de frais affecterait leurs prévisions de revenus. La réponse : uniquement si les majorations n’ont pas été ajustées. Il reste cependant judicieux de valider vos chiffres.

✅ Étape d’audit :

• Effectuez une simulation de réservation pour vérifier que votre PMS transmet bien le bon tarif à Airbnb.
• Dans PriceLabs Portfolio Analytics, assurez-vous que les prévisions de revenus et le tarif journalier moyen reflètent bien le nouveau prix après majoration.
• Revoyez vos automatisations/règles (seuils minimums, marges…) pour valider leur pertinence avec la nouvelle structure de frais.

Comme le rappelle John An de TechTape, Ohana Stay : « C’est le moment parfait pour renforcer votre rigueur tarifaire. Ne vous contentez pas de corriger des chiffres ; observez comment votre logique tarifaire globale réagit sur de vraies données. »

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Pièges courants à éviter

• ❌ Oublier de réajuster les frais de ménage ou d’animal.
• ❌ Modifier le tarif de base au lieu de la majoration canal dans votre PMS.
• ❌ Ne pas resynchroniser votre PMS avec Airbnb après modifications.
• ❌ Penser que les propriétaires comprendront d’eux-mêmes la baisse de versement.

Si vous avez validé ces cinq points, vous êtes prêt pour le 27 octobre. Vos voyageurs verront, pour l’essentiel, le même tarif « tout compris », et vos revenus nets resteront stables, comme prévu.

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À retenir

Le frais Airbnb réservé aux hôtes n’a pas à rogner vos marges, mais rater cet audit pourrait le faire. La commission de 15,5 % déplace simplement le coût côté hôte : avec la bonne majoration et une communication transparente, vos profits seront préservés.

💬 Faites votre audit dès aujourd’hui, avant la date limite du 27 octobre, et démarrez novembre avec des prix parfaitement ajustés.