La mobilisation locale porte ses fruits dans l’industrie de la location de vacances au Missouri

Dans certaines régions du Missouri, les opérateurs de locations de vacances ont récemment vu leurs factures annuelles de taxe foncière doubler, voire tripler, sans avoir agrandi leurs biens ou modifié leur mode d’exploitation. La raison ? Certains comtés ont commencé à classer les locations de courte durée comme des biens commerciaux, en leur appliquant des taux d’imposition plus élevés, initialement prévus pour les hôtels et les immeubles commerciaux.

Pour Tyann Marcink, une hôte professionnelle et gestionnaire immobilière basée à Branson, l’impact a été immédiat. L’une de ses maisons a été réévaluée et la facture d’impôts est passée de 4 380 $ à 10 680 $. En réaction, elle et un groupe de professionnels locaux du secteur STR ont fondé la Missouri Vacation Home Alliance (MOVHA), une association à but non lucratif qui pilote désormais les efforts de défense d’une fiscalité équitable et promeut les locations de vacances responsables à l’échelle de l’État.

Cet article analyse la situation des locations de vacances au Missouri, la manière dont des opérateurs comme Tyann s’organisent et ce que les gestionnaires professionnels de locations de courte durée de toutes les régions peuvent tirer de cette expérience – notamment ceux qui pensent que le plaidoyer est hors de portée.

Un aperçu du paysage réglementaire des locations de courte durée au Missouri

Le Missouri ne dispose d’aucune loi unique au niveau de l’État pour réglementer les locations de vacances. La réglementation est donc confiée aux villes et comtés, créant ainsi une mosaïque de règles. Ces deux dernières années, un nombre croissant de comtés ont interprété le code fiscal existant pour classer les locations de courte durée comme des « logements transitoires », ce qui les place dans la tranche d’imposition commerciale.

La différence est considérable. Les biens résidentiels dans le Missouri sont évalués à 19 % de leur valeur. Les propriétés commerciales, elles, sont évaluées à 32 %. En pratique, cela s’est traduit par des factures d’impôt 2 à 4 fois supérieures pour certains exploitants.

Des comtés comme Jackson ont commencé à avertir les propriétaires du changement sans vraiment expliquer le contexte ou donner d’informations claires. Pour beaucoup, il n’était pas évident de savoir comment réagir ou vers qui se tourner.

L’arrivée de MOVHA : une voix à l’échelle de l’État émerge

MOVHA, créée par un groupe de professionnels STR, dont des gestionnaires et propriétaires, est rapidement devenue l’interlocuteur reconnu tant pour les élus locaux que pour les responsables d’État. L’association à but non lucratif soutient les opérateurs dans tout le Missouri à travers :

• La sensibilisation des hôtes aux exigences de conformité et de zonage
• La collecte et le partage de témoignages de propriétaires impactés par la reclassification
• La coordination de l’action législative et de la communication publique

Le travail est collaboratif et continu. MOVHA n’est pas une opération menée par une seule personne. Comme l’a expliqué Tyann Marcink lors du webinaire RSU :

« Nous avons un conseil d’administration. Nous avons d’autres propriétaires et gestionnaires de locations qui apportent leur aide. Nous avons un bénévole à temps plein qui s’occupe de la technologie. Nous avons notre trésorier, ancien DAF d’une grande entreprise. »

Les victoires de MOVHA

Avancée législative : le HB 1086 progresse à la Chambre et en commission au Sénat

L’une des victoires les plus marquantes de MOVHA a été d’ordre législatif : début 2025, le House Bill 1086, destiné à clarifier que les locations de courte durée doivent être taxées comme des propriétés résidentielles, a été adopté à la Chambre du Missouri et a franchi l’étape de la commission du Sénat.

Bien que la proposition de loi ait finalement été bloquée avant d’arriver en séance plénière au Sénat, cette avancée a marqué un tournant décisif. L’initiative a obtenu un soutien bipartisan, a progressé plus loin que beaucoup ne l’avaient imaginé, et a démontré que les opérateurs STR pouvaient réellement influencer la fiscalité.

Cette dynamique devrait se poursuivre en 2026, lorsque les défenseurs du projet prévoient de présenter à nouveau le texte avec un soutien renouvelé.

Kansas City suspend la reclassification en vue de la Coupe du Monde FIFA

Dans le même esprit, les élus de Kansas City ont approuvé une suspension temporaire des reclassifications fiscales des STR jusqu’en 2026. Cette décision a notamment été motivée par la crainte que des taxes plus élevées ne limitent la capacité d’accueil de la ville en location courte durée pendant la Coupe du Monde FIFA, que Kansas City contribuera à accueillir.

Cette pause offre aux opérateurs et aux décideurs le temps de réévaluer le zonage, la fiscalité et les cadres de contrôle, et garantit que la ville puisse répondre aux besoins d’hébergement lors de cet événement touristique d’envergure mondiale.

Sensibilisation par l’éducation

Au-delà des actions législatives, MOVHA met l’accent sur l’éducation pratique. Marcink travaille également avec les autorités de Kansas City pour développer des supports d’intégration et de formation destinés aux hôtes STR, en particulier alors que la ville se prépare à accueillir des visiteurs internationaux à l’occasion de la Coupe du Monde FIFA 2026. La formation porte sur les standards, les responsabilités et la conformité, avec pour objectif de créer une communauté d’hôtes plus professionnelle et mieux informée.

L’initiative s’inscrit dans une démarche plus globale : positionner les locations de vacances comme une composante légitime de l’économie touristique du Missouri, et non comme un problème réglementaire à résoudre.

Des enseignements pour tous les gestionnaires immobiliers

Si les défis du Missouri sont spécifiques, les stratégies adoptées par MOVHA et ses membres peuvent servir ailleurs. Parmi les leçons partagées :

Rejoindre ou soutenir une alliance structurée

Lorsque les décideurs publics ne savent pas vers qui se tourner, ils font des suppositions. Même un nombre restreint d’adhérents permet à une association de démontrer son poids et sa légitimité.

La pédagogie locale est essentielle

Nombre de responsables fiscaux et de commissions de zonage méconnaissent la réalité quotidienne de la gestion locative de courte durée. Une communication claire et factuelle produit souvent plus d’effet qu’un rapport de force.

Les témoignages personnels peuvent influencer la législation

MOVHA a recueilli de véritables récits de parents isolés, de retraités et de propriétaires ruraux dont le revenu dépend des locations de courte durée. Ces témoignages ont permis de faire passer le débat du plan abstrait des recettes à la réalité du quotidien.

Le plaidoyer ne nécessite pas un engagement à temps plein

Comme l’a souligné Marcink lors du webinaire, même de petits gestes, comme assister à une réunion du conseil municipal ou signer une lettre, peuvent contribuer à orienter la politique locale.

Pour la communauté STR du Missouri, le travail continue

La situation au Missouri reste évolutive. Le HB 1086 devrait revenir lors de la session 2026, et de nombreuses municipalités révisent encore leurs réglementations STR. Les procédures de contrôle se renforcent dans des villes comme Columbia, Springfield et Saint-Louis, où des systèmes de permis, des plafonds de zonage et des règles de densité sont introduits ou resserrés.

Mais la réponse coordonnée des opérateurs à travers tout le Missouri commence déjà à peser. Le travail de MOVHA démontre comment des entreprises locales, lorsqu’elles sont organisées et informées, peuvent devenir des ambassadeurs efficaces, non seulement pour leur activité, mais aussi pour les communautés qu’elles servent.

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