Après des mois de débats, de révisions et de confusion généralisée, le projet de loi 9 du comté de Maui est désormais loi.
Le 15 décembre 2025, le Conseil du comté de Maui a adopté le projet de loi 9 en deuxième et dernière lecture, et le maire Richard Bissen l’a promulgué le même jour. Cette mesure est maintenant codifiée sous Ordonnance n° 5909, ce qui en fait le document légal contrôlant l’avenir de milliers de locations de courte durée sur l’île.
L’ordonnance enclenche une suppression progressive pluriannuelle des locations de courte durée en zone résidentielle d’appartements, y compris les unités inscrites de longue date sur la liste Minatoya. Il s’agit de l’un des changements de zonage les plus importants affectant les locations de courte durée aux États-Unis.
Ce qui suit est une explication claire de ce que fait réellement la loi, de ce qui change ou non, et pourquoi cela a une portée bien plus large que Maui.
Résumé exécutif
- Le projet de loi 9 est désormais en vigueur, adopté sous l’Ordonnance n° 5909
- Il supprime progressivement les locations de vacances transitoires (TVR) en zone d’appartements, y compris les unités listées Minatoya
- La suppression se fait via des périodes d’amortissement échelonnées :
- Ouest de Maui : l’utilisation en location de courte durée doit cesser au 1er janvier 2029
- Toutes les autres zones : l’utilisation en location de courte durée doit cesser au 1er janvier 2031
- Aucune possibilité de sortie, ni renouvellement, ni clause d’antériorité au-delà de ces dates
- Les propriétés en zone hôtelière et de villégiature ne sont pas concernées
- Les parcours de rezonage et les actions juridiques pourraient modifier les résultats, mais ne changent pas la loi telle qu’écrite
Ce que fait réellement le projet de loi 9
Fondamentalement, le projet de loi 9 modifie le code du zonage du comté de Maui pour restaurer les quartiers d’appartements à un usage résidentiel de longue durée.
L’Ordonnance n° 5909 :
- Modifie plusieurs sections du Titre 19 du Code du comté de Maui
- Retire les locations de vacances transitoires comme usage autorisé ou protégé dans les quartiers d’appartements A-1 et A-2
- Établit des délais d’amortissement explicites pour mettre fin aux usages auparavant licites en location de courte durée
- Empêche les TVR en zone d’appartements de continuer en tant qu’usages non conformes au-delà de la période de suppression progressive
Il ne s’agit pas d’un changement d’enregistrement ou d’une nouvelle politique de plateforme, mais d’une décision de zonage aux conséquences durables sur l’utilisation du sol.
La liste Minatoya, expliquée
Pendant des décennies, des milliers d’unités en copropriété à Maui ont fonctionné légalement en tant que locations de courte durée, bien qu’elles se trouvent dans des quartiers d’appartements. Ces unités étaient protégées dans le cadre d’un dispositif de droits acquis (usage non conforme autorisé) généralement appelé la liste Minatoya, basée sur une interprétation juridique du comté datant de 2001.
Le projet de loi 9 met explicitement fin à cette protection.
La position du comté est désormais claire :
- Le zonage d’appartements est destiné à l’habitation résidentielle de longue durée
- Les exceptions historiques permettant l’accueil des visiteurs ne sont plus compatibles avec les besoins actuels en logement
- La légalité historique ne garantit pas un usage permanent
En pratique, Maui a décidé que la tolérance héritée avait atteint sa limite.
Les TVR ne sont plus un usage autorisé en quartiers d’appartements
Une fois les périodes d’amortissement expirées :
- Les TVR en zone d’appartements deviennent illégales
- Les protections d’usage non conforme ne s’appliquent plus
- Le maintien d’une activité de location de courte durée dans ces quartiers est interdit
Il s’agit d’une suppression progressive basée sur le zonage et non d’une interdiction générale des locations de courte durée. Les TVR restent légales dans :
- Les quartiers hôteliers
- Les zones de villégiature
- D’autres secteurs où l’hébergement des visiteurs est expressément autorisé
Les périodes d’amortissement (ce sont les délais officiels)
L’Ordonnance n° 5909 fixe des délais d’amortissement échelonnés selon la géographie, là où se situait la majorité de la confusion initiale.
Les dates finales, légalement contraignantes, sont :
Ouest de Maui
- Fin de l’amortissement : 31 décembre 2028
- L’utilisation en location de courte durée doit cesser : 1er janvier 2029
Toutes les autres zones du comté de Maui
- Fin de l’amortissement : 31 décembre 2030
- L’utilisation en location de courte durée doit cesser : 1er janvier 2031
Ces dates sont inscrites directement dans l’ordonnance et prévalent sur tous les projets, résumés ou calendriers antérieurs.
Pas de sortie, pas de conversion volontaire
Les précédentes réglementations à Maui permettaient aux propriétaires de TVR de convertir volontairement leur bien à l’usage longue durée par des déclarations enregistrées, conservant ainsi de la souplesse.
Le projet de loi 9 abroge entièrement ce mécanisme.
Il n’y a :
- Aucune possibilité de renouvellement
- Aucune possibilité de sortie
- Aucune voie de maintien de l’usage en TVR en zone d’appartements au-delà des dates d’amortissement
La transition est explicite : il s’agit d’une suppression obligatoire, et non d’une transition basée sur l’incitation.
Ce qui n’a pas changé
Malgré l’ampleur du changement, le projet de loi 9 n’abolit pas les locations de courte durée dans tout le comté.
- Les TVR en zone hôtelière ou de villégiature ne sont pas concernées
- Les Bed & Breakfast Homes et Short-Term Rental Homes sous d’autres chapitres existent toujours
- Des milliers d’unités d’accueil de visiteurs continueront d’exister à Maui
L’ordonnance réaffecte où les locations de courte durée peuvent exister. Elle ne met pas fin à l’hébergement des visiteurs.
Contexte économique et politique
Les responsables du comté ont poursuivi le projet de loi 9 tout en reconnaissant des arbitrages importants.
Les témoignages publics et l’analyse du comté ont mis en lumière des risques tels que :
- Baisse de la capacité d’hébergement touristique
- Baisses potentielles des recettes
- Impacts sur la valeur foncière et sur l’emploi lié au tourisme
Néanmoins, le Conseil a poursuivi, invoquant :
- Une pénurie aiguë de logements
- Des déplacements liés aux incendies
- La nécessité de réaligner le zonage avec sa vocation résidentielle
Cela reflète une tendance plus large dans les marchés sous tension : la politique du logement l’emporte de plus en plus sur l’économie du tourisme.
Les recours juridiques sont déjà lancés
Plusieurs poursuites ont été intentées pour contester le projet de loi 9 sur les fondements constitutionnels et de droits de propriété.
À ce jour :
- L’Ordonnance n° 5909 reste en vigueur
- Aucune injonction n’a été accordée
- L’amortissement est en cours
L’ordonnance a clairement été rédigée en tenant compte de potentiels litiges, s’appuyant sur les pouvoirs d’amortissement autorisés par l’État plutôt que sur des interdictions immédiates.
Le rezonage : la soupape encore non résolue
Parallèlement au projet de loi 9, les responsables de Maui ont discuté de la création de nouvelles zones hôtelières H-3 et H-4, ce qui pourrait permettre à certaines unités de zones d’appartements situées dans des lieux centraux pour les visiteurs d’obtenir un zonage hôtelier.
À ce jour :
- Aucune ordonnance de rezonage n’a été adoptée
- Les discussions au Conseil se poursuivent
- Des milliers d’unités restent dans un vide réglementaire
Le rezonage pourrait atténuer les impacts du projet de loi 9, mais ne modifie pas l’ordonnance telle qu’elle est écrite.
Pourquoi cela compte, au‑delà de Maui
Légal aujourd’hui, pas forcément demain
L’approche de Maui envoie un message sans équivoque à tous les opérateurs :
- Les droits acquis ne sont pas permanents
- Le risque lié au zonage dépasse la seule conformité aux plateformes
- Une légalité de longue date peut être remise en cause par les processus politiques et juridiques
Une clarification de l’application va arriver
En éliminant les options de sortie et les exemptions, Maui a créé :
- Des règles de zonage claires
- Des échéances définies
- Des résultats d’application prévisibles
Ce modèle sera probablement étudié, et reproduit, dans d’autres marchés sous tension.
Snigdha Parghan est responsable marketing de contenu chez RSU by PriceLabs, où elle rédige des articles, gère les réseaux sociaux au quotidien et transforme l’actualité et les analyses en podcasts et contenus vidéo destinés aux professionnels de la location saisonnière. Spécialisée dans la technologie, les opérations et le marketing, Snigdha aide les gestionnaires immobiliers à rester informés et à s’adapter aux évolutions du secteur.