Le Portugal serre la vis sur les locations touristiques : les hôtes s’adaptent, Airbnb riposte
- Les annonces de location courte durée (STR) au Portugal ont augmenté de 50 % sur un an pour atteindre 3 599 logements fin 2024, selon Idealista. Lisbonne (994) et Porto (399) enregistrent les plus fortes hausses, suivies par Faro, Setúbal, Braga, Funchal et Coimbra.
- Alors que Lisbonne envisage des règles plus strictes pour l’Alojamento Local (AL), de nombreux propriétaires se tournent vers le Nouveau Régime de Bail Urbain, qui autorise des baux de moins de 12 mois avec moins de restrictions.
- Airbnb s’oppose aux règles proposées, soulignant que 70 % des hôtes n’ont qu’un seul logement et que 20 % louent des chambres privées, arguant que les changements nuiraient aux résidents dépendants des revenus locatifs. L’entreprise a également critiqué l’approbation de 54 nouveaux hôtels tout en restreignant l’AL.
- Airbnb plaide pour une réglementation ciblée et fondée sur les données, des règles identiques pour les hôtels et les STR, la réinjection de la taxe touristique dans le logement et une meilleure collaboration pour le partage de données avec les autorités.
Les analyses de Snigdha
- Ces deux tendances — l’offre record de locations de courte durée et la prise de position publique d’Airbnb en faveur de règles plus équilibrées — illustrent un affrontement croissant entre le comportement du marché et l’intention réglementaire.
- Conséquence : les propriétaires ne patientent pas pour une clarification légale. Ils agissent vite, passant des annonces AL à des locations temporaires (logements étudiants, locations d’entreprise, séjours pour télétravailleurs).
- Ce qui est intéressant, c’est la manière dont Airbnb gère la situation. La plateforme ne se contente pas de dire que les règles sont injustes. Elle propose aussi de véritables solutions concrètes, comme elle l’a fait en Espagne.
- Airbnb mène le lobbying, mais les gestionnaires de biens ne doivent pas rester passifs. Lorsque les consultations seront ouvertes, soumettez vos retours. Si vous appartenez à un groupe d’hôtes, partagez vos expériences de conformité et d’impact économique.
- Cela est d’autant plus important qu’Airbnb concentre sa défense sur les hôtes particuliers et non sur les gestionnaires professionnels. Pour obtenir une réglementation favorable à l’avenir, ces derniers doivent gagner en visibilité dans les débats publics et politiques.
Le projet de taxe sur les locations échoue à Washington après la riposte d’Airbnb, Vrbo adopte une approche plus conciliante
- Un projet de loi dans l’État de Washington qui aurait permis aux villes et comtés d’imposer une taxe de 4 % sur les STR n’a pas avancé lors de cette session législative.
- Bien qu’adopté au Sénat de l’État, le projet de loi 5576 a été bloqué à la Chambre suite à une vague de lobbying d’Airbnb, qui a investi plus de 1,2 million $ via un comité politique nommé « Airbnb Helps Our State Thrive » pour s’opposer à la législation.
- Le texte, présenté par la sénatrice Liz Lovelett, visait à créer de nouveaux financements pour des initiatives de logements abordables.
- Airbnb a estimé que la taxe était « exorbitante », avertissant qu’elle augmenterait le coût pour les voyageurs et nuirait aux résidents dépendants des revenus des STR.
- L’entreprise a fait valoir que la taxe ne résoudrait pas la crise du logement, en pointant plutôt la croissance hôtelière et les règles de zonage comme facteurs majeurs limitant l’offre.
- Face à la pression politique, les législateurs ont assoupli le projet, transformant la taxe de niveau d’État en option locale, avec des exemptions pour les STR dans les stations balnéaires et zones de vacances désignées.
- Vrbo, à l’inverse, a soutenu le texte révisé, le qualifiant d’« option fiscale locale raisonnable » et d’alternative à des mesures plus extrêmes, telles que des interdictions pures et simples.
Les analyses de Snigdha
- La situation à Washington montre à quel point les plateformes comme Airbnb réagissent agressivement dès qu’une proposition de taxe est considérée comme une menace, non seulement pour leur activité, mais aussi pour leurs hôtes.
- Le contraste dans la stratégie est aussi frappant : Airbnb adopte une posture frontale et investit massivement, tandis que Vrbo se positionne comme coopératif et favorable aux politiques publiques. Ces différences reflètent la manière dont chaque plateforme souhaite être perçue par les régulateurs.
- Le soutien de Vrbo à une approche localisée et axée sur le compromis marque un virage stratégique vers la bonne volonté réglementaire, offrant ainsi aux gestionnaires professionnels une stratégie pour se positionner en partenaires solutionnistes lors des débats sur le logement.
- Bien que ce projet ait été stoppé, il n’est pas mort par manque de soutien, mais à cause du calendrier et des tactiques. Il sera probablement relancé en 2026, avec un soutien politique encore plus large.
Booking.com améliore la visibilité des annonces certifiées alors que les voyageurs privilégient la durabilité et la valeur locale
- Dans son rapport 2025 sur le voyage et la durabilité fraîchement publié, Booking.com révèle que 84 % des voyageurs déclarent que la durabilité compte au moment de planifier leurs séjours.
- Le rapport montre que les voyageurs sont également sensibles à l’impact du tourisme sur les communautés locales, et 73 % d’entre eux souhaitent que l’argent dépensé bénéficie à l’économie locale.
- En parallèle, Booking a commencé à mettre en avant les hébergements et destinations disposant de certifications de durabilité délivrées par des tiers.
- Booking a aussi publié un classement des 10 destinations les plus durables en 2025, selon la part de logements affichant des critères écologiques vérifiés.
- Des villes comme Genève, Winnipeg, Hambourg et Séoul apparaissent dans ce classement non pas parce qu’elles sont tendances, mais parce qu’un nombre suffisant d’hébergements peuvent prouver, documents à l’appui, qu’elles respectent les critères de durabilité.
Les analyses de Snigdha
- Booking.com ne se contente pas de dire que la durabilité est importante : elle l’intègre directement dans la logique de la plateforme.
- Les hébergements dotés de certifications de durabilité délivrées par des tiers sont désormais priorisés dans les résultats de recherche, mieux filtrés et mis en avant.
- Les gestionnaires de locations de courte durée n’ont pas besoin de révolutionner leur activité du jour au lendemain. Beaucoup peuvent commencer par auditer leurs démarches déjà en place, qu’il s’agisse d’efficacité énergétique, de réduction des déchets ou de recrutement au sein de la communauté locale.
- Booking.com met actuellement en avant les hébergements certifiés par des programmes reconnus tels que Green Key, LEED, GreenSign et EarthCheck.
- Une fois la certification obtenue, elle doit être affichée clairement sur la plateforme, car elle influence directement la visibilité et le classement du logement.
- Sans cet indicateur, l’algorithme de Booking.com et les voyageurs potentiels risquent d’ignorer l’annonce.
- Les attentes des voyageurs évoluent également. Beaucoup accordent à présent de l’importance à l’impact sur la communauté : ils privilégient les entreprises qui embauchent localement, soutiennent les commerçants de proximité ou réinvestissent dans le quartier.
- Ces pratiques doivent être mentionnées clairement dans les descriptions d’annonce, car elles influencent de plus en plus les choix de réservation.
Snigdha Parghan est responsable marketing de contenu chez RSU by PriceLabs, où elle rédige des articles, gère les réseaux sociaux au quotidien et transforme l’actualité et les analyses en podcasts et contenus vidéo destinés aux professionnels de la location saisonnière. Spécialisée dans la technologie, les opérations et le marketing, Snigdha aide les gestionnaires immobiliers à rester informés et à s’adapter aux évolutions du secteur.
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