La Présidente de la Commission européenne, Ursula von der Leyen a brièvement évoqué les locations de courte durée (STR) dans son discours sur l’état de l’Union 2025, indiquant qu’une nouvelle initiative à l’échelle de l’UE pourrait être en préparation. Bien que son allocution strasbourgeoise ait principalement porté sur la défense, l’Ukraine et l’indépendance stratégique de l’Europe, la référence aux STR montre que Bruxelles entend aller au-delà de la simple collecte de données pour s’orienter vers une régulation directe.
Crise du logement : une problématique plus large
Dans son discours devant le Parlement européen, von der Leyen a qualifié la pénurie de logements en Europe de « crise sociale » et pas seulement de problème économique, qui nuit à la cohésion et à la compétitivité. Elle a cité la hausse des prix du logement (+20 % depuis 2015), la baisse des permis de construire (–20 % en cinq ans) et les difficultés rencontrées par les travailleurs, les étudiants et les jeunes familles.
Sa réponse proposée comprenait :
- Un prochain Plan européen pour le logement abordable.
- Une révision des règles en matière d’aides d’État pour donner aux gouvernements plus de flexibilité dans le financement du logement abordable.
- Et, en une seule phrase, un engagement :
« Nous proposerons également une initiative législative sur les locations de courte durée pour traiter les problèmes persistants. »
Ce qu’elle a réellement dit sur les STR
Il s’agissait de la seule référence aux STR dans tout le discours sur l’état de l’Union. Il n’y avait ni définitions, ni catégories d’hébergeurs, ni détails sur les politiques. Les STR ont été évoquées comme un élément d’un agenda plus large sur le logement, lui-même un thème secondaire comparé à la priorité donnée à la guerre et à la sécurité.
Pour les observateurs du secteur, l’essentiel ne tient pas au détail — il n’y en avait aucun — mais au fait que les STR aient été mentionnées dans un discours politique phare.
Pourquoi les STR ont été nommées
Les locations de courte durée restent très visibles dans les débats politiques sur l’accessibilité. Des villes comme Lisbonne, Barcelone ou Athènes affirment que la croissance des STR réduit l’offre de logements locatifs longue durée, tandis que des plateformes comme Airbnb soutiennent que la véritable cause de la crise réside dans la pénurie de constructions et le stock de logements vacants.
En citant les STR à Strasbourg, von der Leyen a envoyé un signal à l’électorat : la Commission compte faire avancer ce dossier à l’échelle européenne.
Contexte : ce qui est déjà en cours
Ce ne serait pas la première étape de l’UE concernant les STR. Un règlement sur la transparence de 2022 a déjà posé les bases :
- Novembre 2022 : La Commission a proposé une réglementation exigeant que les plateformes telles que Airbnb, Vrbo et Booking.com partagent les données des hébergeurs et des réservations avec les autorités locales.
- 2023–2024 : Le Parlement et le Conseil ont examiné et négocié la proposition.
- D’ici 2025 : Le règlement est proche de l’adoption finale, avec des dispositions sur l’enregistrement systématique et le partage de données qui devraient s’appliquer progressivement de fin 2025 à 2026.
Cette loi se concentre sur la transparence et l’application, fournissant aux villes de meilleurs outils de suivi. Si l’engagement de von der Leyen pour 2025 est respecté, cela représenterait une deuxième phase : passer de la transparence à une régulation plus directe liée à l’accessibilité.
La position du Parlement : l’étude S&D
Par ailleurs, une étude commandée en mai 2025 par le groupe des Socialistes & Démocrates (S&D) au Parlement a proposé un cadre global pour les STR, comprenant :
- Une distinction claire entre hébergeurs non professionnels (occasionnels, un seul logement) et hébergeurs professionnels (multi-logements, toute l’année).
- La possibilité pour les villes d’appliquer des mesures renforcées (plafonds de nuitées, systèmes d’enregistrement, zonage), notamment aux opérateurs professionnels.
- Des normes minimales de sécurité et de lutte contre les discriminations pour les annonces.
Cette étude ne constitue pas la politique de la Commission, mais elle illustre ce que souhaite défendre l’un des principaux groupes politiques une fois qu’une proposition législative sera déposée par la Commission.
Prochaines étapes
- Situation actuelle : La déclaration de von der Leyen est un signal politique, pas encore une proposition légale.
- Processus : La Commission doit encore rédiger la législation ; le Parlement et le Conseil la débattront et l’amenderont ensuite.
- Calendrier : Si la Commission poursuit, des propositions détaillées sont probables en 2025–2026, avec mise en œuvre de nouvelles règles à partir de 2026–2027. Cela correspond au rythme habituel de la législation européenne et au calendrier des règles de transparence existantes.
Pourquoi les gestionnaires immobiliers doivent rester attentifs
Pour l’instant, rien ne change du jour au lendemain. Mais les signaux émis par la Commission et le Parlement vont vers un encadrement plus strict des STR dans les années à venir. Principales implications :
- Harmonisation : Un cadre paneuropéen pourrait simplifier la conformité en remplaçant l’actuel patchwork de règles municipales — mais il pourrait également élever les exigences partout.
- Classification professionnelle : Les grands opérateurs feront probablement face à des exigences plus strictes que les hébergeurs occasionnels.
- Lien avec la politique du logement : Les gouvernements pourraient associer des subventions pour le logement abordable à un encadrement renforcé des STR afin de démontrer qu’ils agissent sur la question de l’accessibilité sous plusieurs angles.
En résumé
Le discours sur l’état de l’Union 2025 de von der Leyen était dominé par la sécurité et l’Ukraine. Le logement était un sujet secondaire, et les STR n’ont été mentionnées qu’en passant. Néanmoins, cette unique phrase compte : elle laisse entendre que la Commission souhaite capitaliser sur le règlement sur la transparence de 2022 en préparant des règles plus directes pour le secteur des STR.
Pour les gestionnaires immobiliers, le message est clair : attendez-vous à du changement, mais pas immédiatement. La période clé sera 2025–2027, lorsque de nouvelles propositions seront débattues et, si elles sont adoptées, appliquées progressivement dans toute l’UE.
