Le secteur de la location courte durée a récemment été mis à l’épreuve par des licenciements et par une incertitude sur la demande. Décembre 2022 et janvier 2023 ont vu l’apparition de nouveaux événements susceptibles de provoquer des perturbations encore plus importantes.

Cependant, les gestionnaires immobiliers tournés vers l’avenir peuvent tirer parti de cette turbulence potentielle en élaborant des plans de contingence à la fois adaptatifs et agiles, leur permettant ainsi de profiter pleinement des opportunités qui émergent. Ces stratégies ont été abordées lors de notre première conférence virtuelle gratuite de l’année, intitulée « 5 facteurs qui pourraient faire dérailler votre planification 2023 et comment les éviter », qui a réuni des experts du secteur pour partager leurs conseils sur la meilleure façon de faire face à l’avenir en toute confiance lorsqu’on gère des locations de courte durée.

Dans cet article, nous présentons les points clés de cette conférence de l’année, mettant en lumière les tendances récentes et l’actualité, les inquiétudes et d’autres sujets, ainsi que des mesures concrètes pour réagir de manière appropriée.

1. Inflation, récession, sensibilité au prix – la demande en location courte durée est-elle sur le point de chuter drastiquement ?

Beaucoup de gestionnaires envisagent sans doute janvier et se préparent à une mauvaise année. Les données dont disposent les experts en revenue management de Quibble, partagées par son CEO Neal Cyr lors de notre conférence en ligne, montrent que l’occupation de janvier est nettement en baisse.  En revanche, février et mars restent stables ou supérieurs aux chiffres d’occupation de l’année dernière.  La question difficile est de savoir si les gestionnaires de locations doivent réduire leurs tarifs de manière préventive ou suivre les évolutions du marché en temps réel. 

Un budget resserré : Les inquiétudes des consommateurs peuvent impacter les dépenses en période d’incertitude économique

Bien qu’une récession ne se soit pas encore manifestée aux États-Unis et dans d’autres pays occidentaux, explique Pierre-Camille Hamana, CEO & Fondateur de Hospitable, l’anxiété liée aux licenciements et aux perturbations du secteur causées par la crise actuelle peut pousser les consommateurs à restreindre leurs dépenses sur les biens non essentiels. Cela pourrait signifier que les projets de voyage futurs ne sont pas réservés aussi tôt qu’avant la crise, mais ils seront tout de même planifiés en temps voulu.

Réservations flexibles et sensibilité aux prix : les attentes des voyageurs post-pandémie évoluent

D’après les recherches Expedia citées par François Gouelo, CEO et Fondateur de Enso Connect, dans le Traveler Value Index 2023, les principales conclusions sont que les préoccupations liées à l’inflation remplacent les attentes post-pandémie portant sur la santé et la sécurité. La sensibilité au prix, les politiques flexibles et les tarifs remboursables sont désormais au cœur des valeurs des voyageurs. Cela ne signifie pas forcément que les voyageurs recherchent uniquement les offres les moins chères ; c’est davantage une question d’« en avoir pour son argent ». C’est pourquoi l’expérience client est plus importante que jamais.  

2. Quelle résilience pour les marchés de la location courte durée face à une offre en forte hausse ?

L’augmentation continue de l’offre sur le marché est notre plus grande préoccupation, déclare Neal Cyr.  Il explique que cette saturation de l’offre exerce une pression à la baisse sur les prix en diffusant la demande sur davantage de biens disponibles et en rendant le marketing plus coûteux pour capter de nouveaux clients.

Les locations courte durée dans les marchés immobiliers prisés continueront d’attirer l’intérêt

Pierre-Camille Hamana suggère que l’impact sur l’immobilier ne sera pas uniforme dans les principales destinations touristiques américaines. Les biens situés sur des marchés stratégiques devraient continuer à attirer plus d’acheteurs que nécessaire, tandis que d’autres pourraient rester en location courte durée en attendant qu’une vente appropriée ait lieu. Ce phénomène s’est déjà produit sur certains marchés en chute de prix, et l’inflation devrait encourager davantage de propriétaires à opter pour la location courte durée.

3. La régulation de la vie privée en ligne pourrait constituer un obstacle supplémentaire

L’essor des interactions numériques entre opérateurs de l’hospitalité et voyageurs soulève de nombreuses questions sur la législation encadrant l’environnement Internet et digital, indique François Gouelo. 

Un exemple est le Règlement général sur la protection des données (RGPD). Ce règlement répond à une véritable demande de la part des utilisateurs, qui souhaitent disposer d’un meilleur contrôle de leurs données, ainsi qu’une meilleure sécurité et confidentialité. Si sa mise en place est proactive et transparente, elle peut générer un niveau de confiance accru chez les voyageurs. Cependant, de nombreuses entreprises ne savent pas clairement comment rester conformes au RGPD.

4. De fortes fluctuations des taux de change pourraient dissuader la clientèle internationale

Alors que l’industrie mondiale du voyage commence à se redresser, Pierre-Camille Hamana prévient que de fortes variations de devise en 2023 pourraient perturber le processus de re-globalisation. L’arrivée de voyageurs supplémentaires venant d’Europe, des États-Unis ou de Chine pourrait être compromise si le taux EUR/USD varie de 17 %, certains clients devenant plus ou moins enclins à voyager à l’international selon l’évolution du cours.

Cela sera particulièrement important pour les gestionnaires d’envergure qui gèrent eux-mêmes les paiements. 

Scénario noir ! Si l’inflation persiste, les régulateurs (probablement à commencer par l’Union européenne !) pourraient exiger une transparence accrue des prix dans les secteurs perçus comme appliquant des prix abusifs. Les plateformes de réservation en ligne pourraient vouloir montrer leur bonne volonté et introduire d’elles-mêmes des plafonds sur les hausses des tarifs de nuitées !

Nous avons déjà vu l’effort de l’Union européenne pour rendre Airbnb plus centré sur le consommateur, notamment sur la transparence des prix.  

5. Les récents licenciements chez les grands opérateurs comme Vacasa auront-ils un impact sur les gestionnaires locaux ?

Pierre-Camille Hamana suggère que les réductions d’effectifs dans des entreprises technologiques telles que Vacasa pourraient créer de nouvelles opportunités pour les opérateurs locaux, tout en soulevant de nouvelles questions sur le futur du travail à distance. Ces licenciements impacteront fatalement la demande sur les marchés phares de la société.

Inversement, les grandes sociétés de gestion immobilière pourraient suivre cette tendance en accélérant la recherche de rentabilité, et des fonds de capital-risque pourraient s’intéresser à ces nouvelles opportunités d’investissement.

Joker : L’impact de ChatGPT sur les gestionnaires de biens en location courte durée

Les opportunités offertes par les grands modèles d’IA générative de langage (comme Chat GPT) et leur utilisation dans l’hôtellerie ne feront qu’améliorer l’expérience client et booster les performances, affirme François Gouelo. L’impact culturel de ChatGPT reste à venir, mais la graine est déjà plantée dans l’opinion publique. Cela va accélérer la transition technologique vers l’intelligence artificielle dans tous les secteurs. Cela sera le grand égalisateur de la décennie, prédit-il.

Google a d’ailleurs lancé une « alerte rouge » (“Code Red”) pour défendre ses activités face à ChatGPT, rapporte Pierre-Camille Hamana, alors que Microsoft prévoit de l’intégrer sous licence. La capacité d’exploiter cette technologie, et ses prochaines évolutions, est perçue comme la plus grande menace pour les entreprises établies, y compris dans le voyage et l’hospitalité.

Comment les gestionnaires immobiliers peuvent-ils répondre à ces défis ?

Les gestionnaires doivent adopter des stratégies efficaces pour gérer leurs ressources, réagir rapidement aux tendances du marché et prendre des décisions éclairées afin de garder une longueur d’avance sur la concurrence. Avec une vision claire, une bonne planification et la bonne technologie, il est possible d’imaginer des solutions innovantes pour franchir tous les obstacles sur le chemin du succès. Voici les recommandations de nos intervenants à ce sujet :

Comment suivre les grands événements locaux susceptibles d’influer sur la demande et planifier vos ressources en conséquence ?

Exploiter ses propres données de réservation et celles de la concurrence pour de meilleures décisions

Le point de départ pour répondre à cette question réside dans vos données historiques, souligne Neal Cyr. Beaucoup d’événements de cette année se sont déjà produits l’année passée.

Ensuite, il s’agit d’utiliser des données de marché prospectives. Dans ces données, il faut traquer les pics aussi bien d’occupation que de tarification. Si c’est un événement que vous n’avez pas identifié vous-même, il est possible que vos voisins l’aient fait. Et il est tout à fait possible aussi que beaucoup de vos voisins aient déjà vendu tous leurs logements, ce qui vous laisse peut-être une dernière fenêtre pour augmenter vos tarifs.

Pour suivre efficacement les indicateurs pertinents, Pierre-Camille Hamana recommande de créer un « stagger chart » — une prévision couvrant les 12 prochains mois, mois par mois. Il est important de prendre en compte les prévisions passées pour apprendre et ajuster les prévisions futures. Gardez à l’esprit que même ceux qui passent 50 heures par semaine à analyser l’économie ne connaissent pas la vérité ! 

Apprendre à lire le contexte à partir des requêtes des clients

Analysez le contexte de toutes les interactions de votre entreprise, recommande François Gouelo. Il se peut que vous ne soyez pas informé d’un événement particulier dans votre zone, mais si vous constatez une augmentation des demandes sur la santé et la sécurité, ou des questions à propos des espaces extérieurs par exemple, cela indique que vos clients sont préoccupés par la propagation des maladies. Des questions sur l’accès à Internet très haut débit peuvent indiquer une hausse des séjours professionnels ou une vague de nomades digitaux dans votre région, etc. Observez ces tendances et servez-vous de ces signaux pour prendre des décisions informées.   

Il suggère également de suivre la satisfaction et les retours clients pour traiter les cas particuliers, augmenter la satisfaction et ne recevoir que des commentaires 5 étoiles.   

Comment la technologie peut-elle vous aider à planifier et exécuter un plan de contingence ?

Envisagez comment l’investissement dans la technologie peut vous rapporter

L’investissement dans la technologie vise à augmenter la vitesse et le rendement de votre activité, pour saisir davantage d’opportunités ou accomplir davantage avec moins de ressources, insiste Pierre-Camille Hamana.

2023 sera incertain, il y aura donc davantage d’opportunités pour certains et davantage d’attention à la rentabilité pour d’autres. Il vous invite à vous poser la question : Votre pile logicielle vous permettrait-elle de gérer un volume 100 fois supérieur, avec 10 fois moins de ressources ? Cet outillage vous aiderait-il à réagir avec plus d’agilité aux évolutions du marché ?

Pensez aux « connexions » qui fonctionnent avec l’existant

La technologie permet aux gestionnaires de simplifier les processus, d’éliminer les erreurs humaines et de mettre en place des protocoles pour tout scénario prédéfini, commente François Gouelo. Avoir la solution technique appropriée garantit la réalisation de toutes les étapes nécessaires en cas d’urgence ou d’événement inattendu. Les gestionnaires peuvent alors réagir immédiatement pour résoudre le problème ou se donner du temps pour le prendre en charge.

Il affirme que la fragmentation va s’amplifier à mesure que de nouveaux fournisseurs proposent des solutions toujours plus spécialisées, mais que les gestionnaires de location courte durée tireront parti de la « connexion » — trouver une technologie qui s’intègre à d’autres systèmes vous permettra de capter de nouvelles tendances sans bouleverser vos processus existants.

Améliorez votre réactivité face à l’évolution du marché

Neal rappelle que la technologie adéquate peut vous aider à réagir plus rapidement aux changements du marché.  Il est facile d’analyser à rebours pour constater les performances insuffisantes.  Il est plus difficile de réagir en permanence aux changements.  La technologie permet de le faire.

La gestion des locations courtes durées est un environnement complexe et en perpétuelle évolution. Pour garder une longueur d’avance sur la concurrence, les gestionnaires doivent se montrer attentifs à la dynamique locale et concevoir des stratégies agiles et adaptatives face à tout changement de leur environnement. L’anticipation est la clé : en se préparant aux nouveaux développements et en mettant en place des plans de contingence, les gestionnaires assurent le succès de leur entreprise même en période d’incertitude.