Comment apparaître plus haut dans les résultats de recherche Airbnb ?

Airbnb ne publie pas son algorithme de classement, mais en général, il récompense les hôtes qui font les choses que les voyageurs apprécient. La plupart du temps, il s’agit de bon sens.

Les voyageurs apprécient : les bons avis, une description précise, une propriété propre, un calendrier exact, à jour, une réponse rapide, aucune annulation, la possibilité de réserver instantanément, d’accepter la plupart des réservations, de permettre un séjour d’une nuit, une politique d’annulation flexible, la possibilité de séjourner chez un Superhost.

Les comportements favorisés par Airbnb pour le classement

À l’inverse, voici les comportements qui permettent aux hôtes d’être mieux classés dans les résultats de recherche.

Bons avis.

La note moyenne d’un hôte est de 4,5 sur 5. Il vous faut obtenir une note élevée de façon constante. Pour cela, vous devez offrir une bonne expérience à vos voyageurs.

Description précise

Les voyageurs sont interrogés dans les avis pour savoir si leur expérience correspondait à la description. Sinon, vous serez pénalisé.

Propreté

Airbnb sait que les voyageurs considèrent la propreté comme essentielle. Vous devez obtenir 5 sur 5 pour la propreté dans les évaluations.

À jour

Chaque 30 jours, Airbnb vérifie que vous vous connectez et que vous mettez à jour votre calendrier. Il apprécie également les modifications de la description, des photos, etc.

Réponse rapide

Vous devez répondre aux messages sous 24 heures. Plus tôt en moyenne, c’est mieux.

Pas d’annulations

Si vous annulez, vous serez pénalisé. Airbnb comprend que les voyageurs détestent les annulations de la part des hôtes.

Réservation instantanée

Activer la réservation instantanée vous aidera à être mieux classé dans l’algorithme. Les voyageurs peuvent également choisir de ne voir que les annonces qui proposent la réservation instantanée, ce qui multiplie l’impact positif.

Accepter les réservations

Airbnb s’attend à ce que vous acceptiez les réservations, avec une exception : vous pouvez refuser les voyageurs avec lesquels vous n’êtes pas à l’aise, si quelque chose dans leur profil ou leurs commentaires laisse penser qu’ils ne respecteront pas les règles de la maison. Refuser d’autres réservations vous pénalisera.

Courts séjours

Si vous permettez des réservations d’une nuit, vous recevrez plus de réservations, car certains voyageurs recherchent ce type de séjour.

Politique d’annulation facile

Certains voyageurs privilégieront les annonces avec une politique d’annulation souple.

Superhost

Les voyageurs peuvent utiliser un filtre pour limiter leur recherche aux Superhosts, qui ont donc un avantage pour obtenir plus de réservations, ainsi qu’un coup de pouce via l’algorithme d’Airbnb. Airbnb indique que les Superhosts gagnent 22 % de plus que les autres hôtes. Environ 20 % des hôtes sont Superhosts, selon Airdna.

Pour devenir Superhost, vous devez remplir les critères suivants au cours des 365 derniers jours :

• Accueillir au moins 10 séjours par an
• Un taux de réponse de 90 % sous 24h aux demandes
• Un taux d’avis reçu de 50 % ou plus
• Une note moyenne de 4,8
• Zéro annulation, sauf dans les cas relevant de la politique de circonstances exceptionnelles

Êtes-vous obligé d’activer la réservation instantanée et les courts séjours ?

Non, tout est facultatif. Pour de nombreuses locations de vacances, il est risqué d’autoriser la réservation instantanée, par exemple pour de grandes propriétés gérées à distance, où il y a un risque de comportements irrespectueux de la part de grands groupes. Pour ces propriétés, il est conseillé d’utiliser un processus de sélection avant la réservation, même si ce n’est que par messagerie.

De même, les courts séjours ou les réservations d’une nuit ne sont pas pratiques lorsque les frais de ménage sont élevés ou qu’il est difficile d’organiser un nettoyage chaque jour. Fixez votre nombre de nuits minimum en fonction de votre fonctionnement, même si cela vous fait perdre quelques réservations.

De plus, vous pouvez définir votre politique d’annulation comme vous le souhaitez. C’est un compromis entre offrir la possibilité d’annuler facilement et le besoin d’éviter les annulations de dernière minute. Si vous recevez beaucoup de réservations, une politique stricte peut convenir.

Nom

Incluez le nom de votre location de vacances dans le titre pour maximiser vos chances d’être trouvé par des voyageurs et de les inciter à réserver directement sur votre site web.

Tarification

C’est une bonne stratégie, recommandée par Airbnb, de proposer des tarifs plus bas au lancement, pour obtenir plus de réservations et une base solide d’avis. Mais cela doit rester temporaire, vous pouvez revenir à vos tarifs habituels lorsque vos avis sont suffisants. Il se peut qu’Airbnb suggère que le tarif moyen dans votre secteur soit inférieur au vôtre. Vérifiez cette suggestion, mais sentez-vous libre de l’ignorer.

Si votre location de vacances est premium, restez sur votre position et appliquez le prix du marché pour une propriété de votre qualité. Mieux vaut se démarquer par la qualité que par un simple rabais !

Encore une fois, ignorez le modèle de tarification recommandé par Airbnb, surtout si vous avez déjà comparé vos tarifs vous-même.

Coup de pouce pour les nouveaux hôtes

Bien qu’Airbnb ne le reconnaisse pas officiellement, de nombreux témoignages confirment que l’algorithme favorise les nouveaux hôtes pour leur permettre d’obtenir rapidement leurs premières réservations. Si vous débutez, préparez tout à l’avance — tarifs et photos de qualité — et profitez de cette période de lancement si elle se produit.

Rester dans l’écosystème Airbnb

Certains passionnés d’Airbnb affirment qu’il faut utiliser exclusivement Airbnb. C’est absurde : les propriétaires de locations de vacances avisés qui souhaitent maximiser leur taux d’occupation sont présents sur plusieurs sites, en concentrant leurs efforts sur les plateformes qui offrent de meilleurs résultats.

Faire connaissance avec les voisins

Ce n’est pas seulement une question de courtoisie, c’est dans votre intérêt. Partagez avec vos voisins votre objectif d’attirer des voyageurs responsables et dites-leur que vous réglerez tout problème comme le bruit. Ainsi, ils pourront vous prévenir en cas de souci, avant que cela ne devienne une vraie plainte. Lors de la première location de mon bien à Richmond, les voyageurs ont organisé une réunion non autorisée de 20 personnes, mais heureusement j’entretenais de bonnes relations avec mes voisins, qui m’en ont informé. J’ai pu parler aux voyageurs, qui ont alors fait partir rapidement les invités – à mon grand soulagement et à celui des voisins !

Collaborer avec les voisins est fondamental pour les locations de vacances sur Airbnb, à cause de leur développement fulgurant. Les premiers propriétaires ont souvent agi hors cadre réglementaire, sans en parler à personne. Les voisins découvraient une location à côté de chez eux et se sentaient pris au dépourvu : ils n’avaient personne à qui parler, ce qui entraînait des plaintes exagérées aux autorités et des interdictions généralisées. Il vaut donc mieux collaborer en amont avec les voisins et les garder de votre côté, comme en témoigne l’exemple ci-dessus.

Restez attentif aux nouveautés Airbnb

Airbnb innove en permanence. Ces dernières années, ils ont ajouté les séjours « Trips », « Business », Chine, hébergements uniques, B&B, « Plus » et hôtels. Certaines de ces nouveautés, comme « Business », constituent une opportunité. Si vous remplissez les critères pour les annonces Business – comme un détecteur de CO2, le wifi et un bureau – vous devancerez vos concurrents.

Lorsque j’étais au salon Airbnb Open à Paris en 2015, j’ai visité leur laboratoire et j’ai vite compris qu’ils testaient une douzaine de nouveaux produits en même temps, dont plusieurs sur moi ! Ils ont aussi passé une heure à challenger mes suggestions jusque dans leurs moindres détails. Une autre visiteuse, VP Data pour une grande multinationale, tentait de comprendre comment Airbnb pouvait innover aussi vite. Elle était très impressionnée.

Dans les années à venir, Airbnb continuera d’innover d’une manière qu’on ne peut pas encore prévoir, restez donc à l’écoute et profitez-en !

Services pour Airbnb

Ces dernières années, de nombreuses entreprises se sont créées pour proposer des services aux propriétaires sur Airbnb. Certaines offrent des services complets : gestion du compte, prise de réservations, remise des clés, organisation du ménage, le tout moyennant des frais. Airbnb permet même à ces prestataires de gérer plusieurs comptes avec l’autorisation des propriétaires. Pour les propriétaires qui manquent de temps, cela peut être intéressant temporairement.

Le problème, c’est que ce type de services prospère dans les marchés en surchauffe où la demande dépasse l’offre, or ces marchés croissent trop vite et peuvent entraîner des interdictions de locations à court terme comme à New York ou Barcelone. Faites toujours votre enquête avant de vous lancer.

POINTS CLÉS

·        Préparez-vous à profiter du coup de pouce initial dans les premières semaines de mise en ligne

·        Obtenir le statut Superhost sur Airbnb signifie que vous maîtrisez la plupart des critères de classement

·        La réservation instantanée vous donne un avantage dans le classement mais présente des risques opérationnels

·        Inscrivez le nom de votre location dans le titre pour maximiser le détournement de réservations directes vers votre site

·        Il est important que votre location se démarque et ne soit pas juste une simple annonce parmi tant d’autres sur Airbnb

·        Restez attentif aux innovations d’Airbnb et exploitez-les avant vos concurrents

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Ces conseils sont extraits du chapitre 35 de mon prochain livre – Vacation Rental Mastery