Pensez-vous que le plaidoyer est réservé aux experts, lobbyistes ou à ceux qui ont du temps libre ? Détrompez-vous.

De Lisbonne au Missouri en passant par Londres, les opérateurs de locations de courte durée passent à l’action et remportent de vraies victoires. En cette période d’augmentation des restrictions, de hausses d’impôts et d’interdictions totales, même de petites actions font une grande différence.

C’est pourquoi nous avons réuni trois professionnels qui se sont opposés à la réglementation dans leurs marchés, et ont gagné. Cet article résume les temps forts de ce webinaire et les distille en conseils pratiques pour les gestionnaires de biens immobiliers du monde entier.

Le webinaire a réuni trois professionnels qui savent ce que signifie affronter de vraies menaces – et de vrais décideurs :

• 🇵🇹 Filipa Leitão de Aguiar, fondatrice de Rent4Rest et vice-présidente de ALEP, qui a aidé à mobiliser le secteur des locations de courte durée au Portugal lors d’une des répressions les plus dures en Europe.
• 🇺🇸 Tyann Marcink, présidente de MOVHA et propriétaire de Missouri Haus & Branson Family Retreats, qui mène une offensive à l’échelle de l’État pour stopper les interdictions discrètes via la reclassification.
• 🇬🇧 Merilee Karr, PDG de UnderTheDoormat et cofondatrice de STAA, qui a aidé à instaurer la confiance avec les décideurs britanniques pendant la pandémie et a façonné la voie proactive du secteur.

Portugal – Riposter et bâtir des relations

Filipa Leitão de Aguiar a expliqué comment le secteur portugais de la location de courte durée a vécu une année 2023 brutale : lois nationales restreignant les nouvelles inscriptions, retrait de licences et marginalisation du secteur.

Ce qui a fonctionné :

• Création de la Task Force Juridique et Économique de l’ALEP : Pour répondre efficacement à une vague de législation restrictive, ALEP (l’Association Portugaise de l’Hébergement Local) a formé une cellule spécialisée. Ce groupe a combiné expertises juridique, économique et communicationnelle pour préparer des réponses solides et argumentées aux propositions gouvernementales. Du calcul de l’impact financier des nouvelles lois à l’identification des incohérences juridiques, la task force a apporté à l’ALEP la crédibilité et la précision nécessaires pour riposter de façon stratégique, et non émotionnelle.
• Lancement de la plateforme “SOS Alojamento Local” : Consciente de la nécessité d’unifier les voix et d’informer le public, l’ALEP a créé une plateforme numérique appelée “SOS Alojamento Local”. Ce centre de ressources est devenu la référence pour les hôtes et leurs alliés. Il proposait des explications claires sur les lois proposées, des calendriers, des supports téléchargeables pour le plaidoyer, des modèles pour contacter les responsables locaux, ainsi que des outils pour organiser l’action communautaire. C’était aussi un espace où les hôtes pouvaient partager leurs témoignages et où les médias pouvaient saisir les enjeux.
• Redéfinir le récit : Les locations de courte durée sont un élément de la communauté : Un des plus grands succès de l’ALEP n’était pas seulement juridique, mais aussi émotionnel. L’association a changé le débat en déplaçant l’attention des “locations” vers les “communautés”. Leur communication rappelait au public que l’hébergement local soutient les emplois du tourisme, préserve le revenu familial et dynamise les quartiers.
• Raconter de vraies histoires, pas seulement des statistiques : L’ALEP a mis en avant les témoignages d’hôtes réels. Des couples retraités louant une annexe aux parents isolés dépendant de ce revenu complémentaire, ces histoires personnelles ont aidé à humaniser le sujet et à souligner les conséquences inattendues de restrictions généralisées. Les décideurs ne pouvaient plus ignorer l’impact sur les citoyens ordinaires.

Ce que les gestionnaires de biens peuvent faire

1. Collecter et partager de vraies histoires – Votre expérience personnelle en tant qu’hôte ou gestionnaire est précieuse. Partagez-la avec d’autres dans votre communauté et avec les décideurs. Ces histoires humanisent le secteur et peuvent influencer la rédaction ou la révision des réglementations.
2. S’impliquer à n’importe quel niveau – Pas besoin de diriger un groupe de plaidoyer pour faire une différence. Soutenez ou rejoignez les associations locales déjà actives en faveur des opérateurs de locations de courte durée. Même devenir membre renforce la représentativité.
3. Rappelez-vous qu’aucune loi n’est définitive – Qu’une réglementation soit adoptée ne signifie pas qu’elle est permanente. La clé est de rester présent et impliqué, même après la prise de décision.

---

Missouri : Quand la « reclassification » est une interdiction déguisée

Tyann Marcink a expliqué comment les comtés du Missouri ont commencé à reclasser les locations de courte durée comme propriétés commerciales, faisant grimper les impôts de 2 à 4 fois du jour au lendemain. Pour elle, un bien est passé de 4 000 $ à 10 000 $ par an.

« Ce n’était pas une taxe. C’était une fermeture. Et nous avons perdu des centaines d’annonces. » a déclaré Tyann.

Ce qui a fonctionné :

• Fondation de MOVHA (Missouri Vacation Home Alliance) : Tyann Marcink et son équipe ont créé une alliance formelle à but non lucratif et à l’échelle de l’État, devenant le point de contact privilégié pour les conseils municipaux et les législateurs.
• Dépôt d’un projet de loi bipartite à l’échelle de l’État : MOVHA a contribué à la rédaction et à la promotion d’une législation clarifiant la classification fiscale des locations de courte durée. Le projet de loi a été adopté à la Chambre du Missouri et a reçu le soutien unanime du comité sénatorial. Même s’il n’a pas été mis à l’ordre du jour avant la fin de la session, cette avancée a prouvé le soutien croissant et ouvre la voie à un nouvel effort en 2026.
• Collaboration avec la ville pour former les nouveaux hôtes : Alors que Kansas City accueillera une partie de la Coupe du Monde de la FIFA, Tyann développe une formation accélérée “World Cup Hosting 101” en partenariat avec les autorités locales et les associations. Une façon proactive de mobiliser la communauté, d’encourager l’hébergement responsable et de positionner les locations de courte durée comme une solution pour le tourisme de la ville, et non un problème.

 Ce que les gestionnaires de biens peuvent faire

• Créer ou soutenir une alliance à l’échelle de l’État – L’organisation au niveau de l’État donne davantage de poids aux gestionnaires. Un groupe formel facilite le dialogue avec les décideurs et veille à ce que les hôtes soient intégrés à la discussion.
• Inutile d’être bruyant pour être efficace – Plaider sa cause ne signifie pas prendre la parole en public ni manifester. Comme l’a dit Tyann Marcink : « Se présenter et poser des questions lors d’une réunion municipale fait toute la différence. »
  
• Miser sur l’éducation plutôt que la confrontation – Beaucoup de régulateurs ne comprennent pas vraiment le fonctionnement des locations de courte durée. Dans le Missouri, les hôtes ont constaté que les services fiscaux locaux ne savaient même pas ce qu’était une “STR”. En vous concentrant sur une explication pédagogique du rôle des locations dans l’économie, le tourisme et le logement, vous posez les bases pour des politiques mieux éclairées.

---

Royaume-Uni : Transformer la crise en tremplin

Merilee Karr a offert une véritable leçon sur la façon dont une crise peut instaurer la confiance avec les autorités locales et nationales. 

Ce qui a fonctionné au Royaume-Uni

• Transformer la crise en crédibilité : Pendant la pandémie de COVID-19, les opérateurs se sont mobilisés pour loger les soignants en première ligne. Ceci a démontré que les locations de courte durée ne servaient pas qu’au tourisme ; elles représentaient une composante essentielle et réactive de la communauté.
• Standardiser les opérations à l’échelle du secteur : Sous l’impulsion de Merilee Karr et d’autres, la communauté britannique des locations a unifié ses protocoles de nettoyage, ses listes de sécurité et ses modèles de communication transparente avec les clients.
• Participer à l’élaboration des politiques plutôt que s’y opposer : Au lieu de rejeter les propositions gouvernementales, l’industrie a pris part aux consultations officielles pour contribuer à façonner le futur programme national d’enregistrement britannique. 

Ce que les gestionnaires de biens peuvent faire

• Adhérer ou soutenir une association professionnelle : Qu’elle soit nationale, régionale ou locale, une association donne plus de poids à votre voix. Même sans occuper un rôle dirigeant, votre adhésion montre que le secteur est coordonné, professionnel et déterminé à se faire entendre.
• Partager des données pour défendre la valeur du secteur : Les chiffres comptent dans les débats politiques. Les associations ont besoin de données opérationnelles réelles, comme le taux d’occupation, la dépense moyenne par client ou le nombre d’employés, pour démontrer la valeur économique du secteur.
• Construire des relations avant la crise : N’attendez pas une nouvelle réglementation pour vous impliquer. Participez aux conseils municipaux, rencontrez d’autres opérateurs et échangez en amont avec les décideurs. 

Vous n’avez pas besoin d’être expert—juste impliqué

S’il y a une chose à retenir de ce webinaire, c’est celle-ci :

Le plaidoyer n’est pas tout ou rien. Chacun a un rôle à jouer.

De petits gestes—adhérer à une association, assister à une réunion municipale ou partager son expérience—peuvent véritablement changer les choses.

De nombreux intervenants l’ont rappelé : « Si vous n’avez pas le temps maintenant, vous en aurez peut-être tout le temps plus tard – parce que votre activité de locations de courte durée aura disparu. »