Lors du récent Scale Show Barcelona, Rental Scale-Up a organisé et animé la Knowledge Stage, une plateforme unique réunissant exclusivement des gestionnaires de biens en tant que conférenciers — une première dans le secteur. La session intitulée « Investir dans un portefeuille immobilier de 10 millions de dollars sur 10 ans » animée par Simon et Laura Napper de House of Snaps a été l’un des moments forts, offrant des perspectives inestimables sur leur parcours de dix ans dans le développement immobilier et la gestion locative.

Les Napper ont détaillé leur approche stratégique d’achat, de rénovation, de refinancement puis de location des biens. Ils ont partagé une étude de cas concrète de transformation d’un bien en location saisonnière, en exposant les aspects financiers, de la phase de développement au refinancement avec retrait de liquidités et aux projections de profits annuels. 

Cette session a délivré des conseils concrets pour surmonter les obstacles financiers, tirer parti des prêts hypothécaires et optimiser la gestion locative, en faisant un rendez-vous immanquable pour les gestionnaires de biens cherchant à développer leur portefeuille et à accroître leur rentabilité. L’accent porté sur le partage de tactiques éprouvées par des professionnels expérimentés a ajouté une dimension très pratique, permettant à tous de bénéficier de ces enseignements, même à distance.

Qu’est-ce que House of Snaps ?

Simon et Laura Napper, le duo derrière House of Snaps, ont passé la dernière décennie à maîtriser l’art du développement immobilier. Leur aventure débute en 2013 avec une coentreprise, pour aujourd’hui détenir un portefeuille de 29 sites au Royaume-Uni et aux États-Unis. Leur expertise couvre les constructions neuves, les conversions de commerces en résidences, les rénovations complètes, ainsi que la gestion locative à court et long termes.

Le parcours de House of Snaps

House of Snaps a tracé une trajectoire impressionnante depuis ses débuts modestes en 2013. Partie d’une petite coentreprise, l’entreprise s’est rapidement transformée en véritable acteur diversifié de l’investissement immobilier. Au fil des premières années, la croissance a été régulière, avec l’acquisition des deux premiers biens dès 2014. Mais en 2015, ils se retrouvent à court de fonds — un défi majeur qui a mis à l’épreuve leur stratégie et leur capacité de planification, leur permettant au final de se renforcer.

Dès 2016, House of Snaps rebondit, démontrant sa capacité d’adaptation avec des investissements dans des biens off-plan à Nashville, aux États-Unis. Ils poursuivent la diversification via la division de terrains pour de nouveaux projets de construction. Les années suivantes voient l’entreprise s’étendre, en entrant sur le marché britannique pour des rénovations et extensions destinées à la location longue durée. En 2019, ils se lancent aussi sur le marché de la location courte durée avec des biens à Margate, au Royaume-Uni, marquant une transition stratégique pour maximiser les rendements locatifs.

À partir de 2018, House of Snaps franchit plusieurs étapes importantes. Les opérations de refinancement stratégique pour locations courtes dans le Northumberland, les nouveaux projets en Floride et dans les Cotswolds soulignent leur expansion. D’ici 2023, ils démarrent des constructions neuves à Brighton, renforçant ainsi leur présence sur le marché. 

La stratégie de House of Snaps : Acheter, rénover, refinancer, louer

House of Snaps a affiné une stratégie à la fois simple et efficace : Acheter, Rénover, Refinancer, Louer. Cette méthodologie est le pilier de leur succès, leur permettant de maximiser systématiquement la valeur des biens et les rendements locatifs. Chaque étape de cette stratégie est exécutée avec rigueur pour garantir des retours optimaux.

Créer de la valeur grâce à des améliorations stratégiques

Leur processus commence par l’acquisition de biens offrant un fort potentiel de valorisation. C’est à l’étape rénovation que leur expertise s’illustre pleinement. Par des rénovations soignées et des extensions stratégiques, ils améliorent l’espace, scindant souvent des pièces pour ajouter des chambres supplémentaires, ce qui augmente le revenu locatif. Les transformations de locaux commerciaux en habitations sont une autre tactique clé, permettant de valoriser des espaces sous-exploités.

House of Snaps excelle aussi dans la construction neuve, créant des biens modernes et très demandés. Ils maîtrisent les complexités des autorisations d’urbanisme, modifications de titres de propriété ou prolongements de baux, veillant à ce que chaque bien respecte la législation et atteigne tout son potentiel. Cette approche globale accroît la valeur sur le marché tout en renforçant l’attractivité locative.

Maximiser les rendements grâce à la location saisonnière

Une part importante de leur stratégie consiste à s’appuyer sur la location courte durée (STR) pour maximiser les rendements. En transformant les biens en locations de vacances ou hébergements de passage, ils profitent de tarifs à la nuitée plus élevés qu’en location longue durée. Cette approche exige une gestion rigoureuse et un marketing efficace, mais les résultats sont nettement supérieurs, rendant ce segment particulièrement lucratif.

La stratégie de House of Snaps, basée sur la création de valeur à chaque étape, de l’achat à la location, démontre leur engagement envers l’excellence et la rentabilité. En améliorant continuellement leurs biens et en refinançant stratégiquement pour réinvestir, ils maintiennent un portefeuille solide et croissant. Ce modèle garantit un flux de trésorerie stable tout en les positionnant pour une croissance durable sur un marché concurrentiel.

Exemple concret : Décomposition financière d’une transformation en location de vacances

House of Snaps a partagé un exemple détaillé illustrant leur stratégie BRRRR (Acheter-Rénover-Refinancer-Louer), centré sur la performance financière et les projections liées à la conversion d’un appartement 1 chambre en location de vacances. 

Cette étude de cas propose une analyse approfondie des coûts, profits et stratégies mobilisées dans ce type d’investissement. Elle constitue un véritable mode d’emploi pour évaluer la faisabilité et la rentabilité d’une conversion en location saisonnière. C’est une ressource précieuse pour comprendre toute la planification financière et l’exécution stratégique qui sous-tendent la réussite dans ce secteur.

Phase de développement (4 mois)

La première étape consiste à acquérir et développer le bien. Les indicateurs financiers clés de cette phase sont :

• Valeur de développement brut (GDV) : La valeur de marché finale estimée du bien après travaux est fixée à 235 000 £. Ce montant correspond au prix de vente attendu en cas de revente immédiate post rénovation.
• Prix d’acquisition du bien : Le coût initial d’acquisition s’élève à 125 000 £. Cet achat constitue la base de tout l’enrichissement de valeur à venir.
• Coûts de construction, honoraires, SDLT (Stamp Duty Land Tax) : Les travaux, honoraires professionnels et taxes représentent 76 000 £. Ces dépenses couvrent l’ensemble, des frais d’architecte aux dépenses juridiques et matériaux de construction.
• Marge brute / Valeur ajoutée : Après déduction de tous les frais de développement, le projet génère un bénéfice brut de 34 000 £. Cette marge, soit 17% du GDV, illustre le gain immédiat du projet.

Phase de refinancement avec retrait de liquidités (2 mois)

À l’issue du développement, House of Snaps passe à la phase de refinancement afin d’optimiser la structure de leur capital :

• Apport de fonds via prêt hypothécaire à 75 % de la valeur du bien : En obtenant un prêt équivalent à 75% de la nouvelle valeur du bien, ils réinjectent 176 000 £ dans leur trésorerie. Ce « cash-out refinancing » consiste à emprunter sur la plus-value générée durant la rénovation.
• Cash restant investi dans le bien : Après refinancement, 26 000 £ restent investis dans le bien. Cette somme reflète l’équité conservée, utile à la santé financière globale du portefeuille.

Profit et perte annuels d’une location saisonnière / location courte durée

La dernière phase concerne l’exploitation du bien en location courte durée et la production de revenus récurrents :

• Revenus bruts : Avec un tarif moyen à la nuitée de 185 £ et un taux d’occupation de 72 %, le bien génère un revenu annuel de 46 000 £. Ce chiffre illustre le potentiel des locations saisonnières bien situées.
• Ménage, TVA et frais OTA : Les charges d’exploitation liées au ménage, à la TVA et aux frais de plateformes (Airbnb, Booking.com, etc.) atteignent 12 000 £ par an. Ces coûts sont indispensables au maintien de standards élevés et à la visibilité.
• Assurance, entretien, factures : Les dépenses régulières d’assurance, d’entretien et de charges s’élèvent à 4 000 £ par an. Ces coûts récurrents permettent de garantir la qualité et le bon fonctionnement du bien.
• Frais hypothécaires : Les remboursements annuels de prêt sont évalués à 14 000 £, sur la base d’un taux d’intérêt commercial de 8 %. Ce coût pèse fortement dans le bilan et la rentabilité.
• Bénéfice annuel brut : Après déduction de toutes les charges opérationnelles, le bénéfice net annuel s’établit à 16 000 £. Ce profit reflète une gestion efficace et une planification financière solide selon la stratégie BRRRR.

Comment cela peut vous être utile

Ce détail va bien au-delà des chiffres : il constitue un guide pratique pour les gestionnaires et investisseurs :

1. Planification d’investissement : Comprendre les implications financières d’une conversion en location de vacances permet de prendre des décisions éclairées sur l’investissement initial, le rendement attendu et la stratégie globale.
2. Gestion des coûts : Identifier précisément les coûts liés au développement et à l’exploitation facilite la budgétisation et l’anticipation financière.
3. Évaluation de la rentabilité : Décomposer les revenus bruts et les charges offre une vision claire de la marge bénéficiaire, essentielle pour juger de la viabilité du projet.
4. Stratégie de financement : La phase de refinancement illustre comment l’effet de levier via l’hypothèque permet de dégager des fonds pour de nouveaux investissements tout en conservant une partie de l’équité.
5. Enseignements opérationnels : Une connaissance précise des coûts opérationnels (ménage, frais, entretien) permet d’optimiser les dépenses pour améliorer la rentabilité.

Leçons apprises par House of Snaps au fil du temps

Voici quelques enseignements clés qui ont forgé l’approche de Simon et Laura Napper, et qui peuvent se révéler précieux pour quiconque souhaite se lancer dans la gestion ou l’investissement immobilier.

Il faut du capital

L’une des grandes leçons apprises est que l’accès au capital est indispensable. Qu’il provienne de l’épargne personnelle, de prêts bancaires ou d’investisseurs partenaires, l’argent demeure le nerf de la guerre. Les Napper ont compris très tôt qu’une base financière robuste leur donnait la souplesse nécessaire pour acheter, rénover ou se développer.

Le premier achat est toujours le plus difficile

Faire ses premiers pas sur le marché immobilier peut être intimidant. Simon et Laura se souviennent que leur première acquisition a été la plus compliquée, entre incertitudes et enjeux élevés. Mais ce passage obligé est aussi le plus formateur : il apporte l’expérience, apprend la résilience et révèle l’importance d’une préparation minutieuse.

La bonne dette est bénéfique

Savoir distinguer la bonne et la mauvaise dette est crucial. Une dette saine — comme un crédit dédié à l’acquisition de biens qui se valorisent et génèrent des revenus locatifs — peut devenir un levier puissant pour croître. En utilisant judicieusement cet outil, les Napper ont pu élargir leur portefeuille de manière significative, illustrant l’apport d’un endettement stratégique pour la stabilité financière et la croissance.

La force du partenariat et de la collaboration

La collaboration est un pilier du succès de House of Snaps. S’associer avec d’autres professionnels — architectes, entrepreneurs, conseillers financiers ou investisseurs — multiplie ressources, savoir-faire et opportunités. Ces partenariats ouvrent la porte à des expertises diverses, d’où un meilleur processus décisionnel et des solutions innovantes.

Ne jamais cesser d’apprendre

Les Napper insistent sur l’importance de l’apprentissage continu. Le marché immobilier est en constante mutation : réglementation, tendances, conjoncture évoluent sans cesse. Se maintenir informé via des formations, des évènements sectoriels et des réseaux professionnels garantit compétitivité et capacité d’adaptation. Cette soif d’apprendre alimente l’innovation et nourrit des stratégies toujours pertinentes.

Systématiser ses processus

L’efficacité est primordiale en gestion immobilière. Simon et Laura recommandent de systématiser tous les processus possibles : gestion des locataires, planification des maintenances, gestion financière. La mise en place de procédures standardisées et l’automatisation via la technologie réduisent les erreurs, font gagner du temps et améliorent la performance opérationnelle.

Les périodes d’incertitude sont propices à l’achat

Contrairement à la croyance populaire, les périodes incertaines sont souvent les plus propices pour investir dans l’immobilier. Les crises économiques ou les fluctuations de marché entraînent des prix plus bas et moins de concurrence. Les Napper ont constaté qu’être prêts à agir dans ces périodes leur a permis d’acquérir des biens de valeur à prix réduit, préparant ainsi de futurs gains.

Créer de la valeur à chaque étape

Chaque phase du cycle de vie du bien est une opportunité pour ajouter de la valeur, que ce soit via la rénovation, l’extension, l’adaptation juridique ou le marketing. Optimiser le potentiel de chaque bien accroît son pouvoir générateur de revenus et sa valeur globale. Ce principe est au cœur de la stratégie BRRRR et a joué un rôle central dans la réussite de House of Snaps.

Passer à l’action en continu

Enfin, Simon et Laura mettent en avant l’importance d’agir sans relâche. Le marché immobilier récompense la proactivité et la persévérance. Chaque projet, quel que soit son échelle, apporte expérience et croissance. Garder le cap — même face aux défis — garantit l’avancement et favorise l’accès à de nouvelles opportunités.

Conclusion

Le parcours de House of Snaps, illustré par ces différents enseignements, offre une feuille de route pour tout gestionnaire ou investisseur immobilier en devenir. Comprendre l’importance de la préparation financière, la valeur des partenariats, la nécessité d’apprendre en continu et la puissance des processus systématiques permet d’aborder le monde de l’investissement immobilier avec plus de confiance et de succès.