Trois lieux très différents, Amsterdam, Manistee et Maui, font tous face aux mêmes enjeux fondamentaux : pénurie de logements, hausse des loyers et pression croissante des communautés autour des locations de courte durée. Mais si les problèmes sont similaires, les réponses ne pourraient pas être plus différentes. Amsterdam sévit avec un plafond strict et un discours anti-STR. Manistee réglemente en douceur avec souplesse. Maui suspend son interdiction, repense sa position sous la pression économique. Ces trois villes illustrent à quel point la régulation des locations de courte durée peut être façonnée différemment selon les priorités locales, les réalités économiques et la pression touristique.
Amsterdam prévoit un plafond de 15 nuits pour les STR ; Airbnb blâme les hôtels, pas les hôtes
- Airbnb réplique à la proposition d’Amsterdam de réduire la limite de location de courte durée de 30 à 15 nuits par an, qualifiant la mesure de « politique symbolique » qui ne résoudra pas le problème du surtourisme.
- Les locations de courte durée représentent moins de 2 % des nuitées, d’après les données de Airbnb et CoStar, tandis que la ville continue d’approuver de nouveaux hôtels dans le cadre de sa politique « un neuf pour un ancien ».
- En s’appuyant sur une enquête de juin 2025, Airbnb indique que la plupart des habitants sont d’accord : près de 70 % accusent les hôtels d’accentuer la pression touristique, et la moitié soutient la reconversion des hôtels en logements.
- Airbnb presse la ville de rediriger la taxe touristique et les fonds marketing vers le logement, d’arrêter d’approuver de nouveaux hôtels selon les règles de remplacement actuelles et de collaborer avec les hôtes sur des réformes équilibrées.
- L’entreprise met également en avant ses initiatives : interdiction des fêtes, une hotline 24/7 et formation des hôtes comme preuve de son engagement responsable, et encourage une gestion du tourisme plus large et guidée par les données.
Point de vue de Snigdha
- Airbnb a récemment développé un argument similaire dans son rapport « Overtourism in the EU », affirmant que ce sont les hôtels, et non les STR, qui sont les véritables moteurs du surtourisme, représentant plus de 75 % des nuitées touristiques dans des villes comme Barcelone et Paris.
- Désormais, à Amsterdam, Airbnb ne se contente pas de contester les réglementations sur la location de courte durée avec des données, comme par le passé ; l’entreprise s’aventure aussi dans la conseil politique.
- L’entreprise encourage les responsables municipaux à rediriger les taxes touristiques et les budgets marketing vers le logement, plutôt que de cibler uniquement les STR.
- La façon dont cela va évoluer à Amsterdam sera intéressante à observer. La ville possède déjà une histoire de réglementation stricte des STR, et le débat plus large sur le logement ne fait que s’intensifier.
- Ce moment pourrait orienter la manière dont d’autres villes européennes abordent les STR et désignent les acteurs responsables de la pression touristique.
- Pour les gestionnaires de biens, le plafond de 15 nuits à Amsterdam est un signal fort pour repenser leur stratégie. Cela pourrait signifier se tourner vers les locations de moyenne durée, cibler des marchés moins contraints par la régulation, ou se préparer à une surveillance accrue dans certains quartiers clés de la ville.
Manistee adopte un plafond pour les STR, mais laisse de la marge dans les zones touristiques
- La ville de Manistee, dans le Michigan, vient de voter une nouvelle ordonnance sur les locations de courte durée, fixant un plafond de 165 STR, soit environ 5 % de l’ensemble des propriétés résidentielles, hors quartiers sur-ciblés.
- Les « overlay districts » (zones désignées), comme le centre-ville et la plage, sont exemptés du plafond, laissant volontairement de la place pour le tourisme dans ses secteurs les plus fréquentés.
- L’ordonnance prévoit des frais d’enregistrement de 100 $ par an, des frais d’inspection de 150 $ tous les trois ans et impose aux hôtes d’avoir une assurance et un contact local disponible 24/7.
- Les transferts de propriété sont autorisés, tant que le nouveau propriétaire fait une nouvelle demande dans les 30 jours.
- Les violations seront traitées comme des infractions civiles, et trois infractions en deux ans peuvent mener à la révocation de l’enregistrement.
- Un guide « Soyez un bon voisin » doit être affiché dans la location, présentant les règles locales destinées à préserver la tranquillité et la qualité de vie dans le voisinage.
Point de vue de Snigdha
- Plutôt que de reproduire les mesures restrictives des villes voisines, Manistee tente une voie médiane, qui pourrait bien devenir un modèle pour d’autres.
- Partout dans le Michigan, on observe des villes comme Ludington et Frankfort adopter une politique beaucoup plus stricte. Ludington plafonne les licences STR à seulement 30 et Frankfort les supprime lors des transferts de propriété ; ces deux villes affichent clairement leur volonté de freiner la croissance.
- À l’inverse, Manistee pose une limite à l’échelle de la ville, mais conserve une plus grande souplesse dans les zones à forte demande.
- Cette approche semble délibérée. Manistee cherche un équilibre : réglementer sans exclure, et soutenir le tourisme tout en gardant la maîtrise de la situation.
- Les amendes et exigences existent pour garantir la conformité, non pour décourager les hôtes, et envoient aux opérateurs le message suivant : si vous respectez les règles, il y a une place pour vous ici.
- C’est un bel exemple d’une ville qui réussit à trouver un compromis, offrant de la prévisibilité aux opérateurs sans générer de chaos. D’autres municipalités confrontées aux mêmes pressions pourraient bientôt s’en inspirer.
Maui : interdiction des STR en pause pendant que les élus évaluent les impacts touristiques et la contestation locale
- Le projet de Maui visant à supprimer plus de 7 000 locations de courte durée est désormais en suspens, bloqué au tribunal, dans l’attente d’un nouvel examen.
- La justice n’a pas encore tranché et l’application de la mesure est gelée. En cause : un mélange d’inquiétude économique, de fort lobbying des opérateurs, et une prise de conscience croissante de la profonde dépendance de Maui aux revenus des visiteurs.
- Les opérateurs locaux ont rapidement réagi, mettant en garde contre le fait que la suppression des STR entraînerait des pertes d’emplois, une diminution des recettes fiscales et des répercussions en cascade sur l’économie des petites entreprises de l’île.
- Les groupes de défense des propriétaires de STR se sont également mobilisés, organisant témoignages, pétitions et actions judiciaires. Ils soutiennent que de nombreuses locations sont légales, paient des taxes et créent des emplois permanents dans le ménage, la maintenance et les services aux voyageurs.
- Pour appuyer ces arguments, une étude économique menée par l’Université d’Hawaï a estimé que la disparition des STR dans les zones d’appartements pourrait coûter à Maui 900 millions de dollars de dépenses touristiques annuelles et 1 900 emplois locaux, impactant non seulement les propriétaires mais l’économie au sens large.
- Bien que le comté ait alloué 300 000 $ à une étude officielle d’impact économique pour éclairer sa décision, aucun prestataire n’a été retenu et l’étude n’a jamais été réalisée.
- Les voyageurs se montrent déjà prudents, certains annulant ou reportant leurs voyages en raison de l’incertitude sur la légalité future des locations réservées, un phénomène relayé par le média local Beat of Hawaii.
Point de vue de Snigdha
- L’incertitude du marché se traduit déjà par une dépréciation des biens : en juin, les prix des appartements à Maui ont chuté jusqu’à 25 % sur un an, beaucoup imputant cette baisse à la perspective de suppression des STR dans les zones d’appartements.
- Jesse G. Wald, courtier immobilier basé à Maui et fin connaisseur des avancées du projet de loi 9, a noté dans une vidéo récente que la justice semble hésiter, peut-être du fait des inquiétudes liées au tourisme et à l’économie locale.
- Pris dans leur ensemble, ces signaux, ralentissement du marché, hésitations institutionnelles et étude d’impact en panne du comté, dépeignent une initiative qui a peut-être surestimé sa portée sans mesurer pleinement les conséquences économiques.
- Quelle que soit la prochaine décision de Maui, elle pourrait dépasser le cadre local : elle pourrait donner le ton à la façon dont les régions américaines dépendantes du tourisme feront face aux tensions sur le logement et aux politiques de location de vacances.
Snigdha Parghan est responsable marketing de contenu chez RSU by PriceLabs, où elle rédige des articles, gère les réseaux sociaux au quotidien et transforme l’actualité et les analyses en podcasts et contenus vidéo destinés aux professionnels de la location saisonnière. Spécialisée dans la technologie, les opérations et le marketing, Snigdha aide les gestionnaires immobiliers à rester informés et à s’adapter aux évolutions du secteur.
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