Vacasa soutient l’offre révisée de Casago : voici ce que cela pourrait signifier pour les propriétaires et gestionnaires

Après des mois d’incertitude, le conseil d’administration de Vacasa a officiellement recommandé l’offre révisée de Casago à 5,30 $ par action, rapprochant un peu plus la finalisation de la vente. Bien que Davidson Kempner ait présenté une offre finale supérieure plus tard dans la même journée, le conseil a choisi d’avancer avec Casago, invoquant la certitude d’exécution.

Bien que l’offre de Casago reste le choix privilégié du conseil, la décision finale revient désormais aux actionnaires, qui doivent voter pour approuver l’opération. D’ici-là, la possibilité d’un nouveau rebondissement reste ouverte.

Mais que cela signifie-t-il pour les gestionnaires de biens, les propriétaires et l’ensemble du secteur ? Décryptons.

---

Le chemin vers l’acquisition : une bataille pour Vacasa

Vacasa, autrefois la plus grande société de gestion de locations de vacances en Amérique du Nord, a été confrontée à une dégradation de sa situation financière, des licenciements et une perte de propriétaires. Fin 2024, il est devenu évident qu’une vente était inévitable — mais le processus fut loin d’être simple.

Décembre 2024 – Casago lance son offensive

• Casago propose 5,02 $ par action, valorisant Vacasa à 128,6 millions de dollars (5,02 $ × ~24,26 M d’actions).
• Le projet : fusionner le modèle de franchise de Casago avec la plateforme technologique Vacasa pour créer une approche hybride.
• PJT Partners (conseil financier de Vacasa) contacte 23 acquéreurs potentiels — mais seul Casago fait une offre sérieuse.

Février 2025 – Davidson Kempner surenchérit

• Davidson Kempner, un fonds spéculatif et principal créancier de Vacasa, soumet une offre concurrente à 5,25 $ par action.
• Avec 30 millions de dollars de dette sécurisée Vacasa et près de 14 millions d’actions achetées en février, DK a tout intérêt à l’issue de la transaction.
• Le conseil d’administration est contraint de réexaminer : Casago reste-t-il le meilleur choix ?

17 mars 2025 – La guerre des enchères s’intensifie

• Matin : Casago relève son offre à 5,30 $ par action, supprimant les conditions précédemment liées à la performance financière de Vacasa.
• 16 h 17 : Davidson Kempner soumet une offre finale et contraignante de 5,75 $ par action, incluant une ligne de financement de 20 millions de dollars pour soutenir les opérations, ainsi qu’une indemnité de rupture et des pénalités de retard plus élevées pour démontrer leur engagement.
• Cependant, le conseil avait déjà accepté l’offre de Casago plus tôt dans la journée, et a ensuite jugé que l’offre de DK ne pouvait pas être qualifiée de « supérieure » en raison de risques d’exécution persistants, notamment autour des autorisations pour l’accord fiscal de Vacasa.

---

Pourquoi le conseil de Vacasa a-t-il choisi Casago plutôt que Davidson Kempner ?

À première vue, l’offre finale de Davidson Kempner à 5,75 $ était supérieure et contraignante. Mais le conseil de Vacasa a privilégié la certitude d’exécution au prix, invoquant trois raisons majeures :

1. Offre contraignante ou exécutable

Bien que l’offre finale de Davidson Kempner fût contraignante, elle nécessitait encore des amendements à l’accord de répartition fiscale de Vacasa (TRA) (un accord qui permet aux premiers investisseurs et membres internes de recevoir des avantages fiscaux lors d’un changement d’actionnariat ou d’une introduction en bourse, cela donnant souvent droit à des paiements ultérieurs).
Les principaux bénéficiaires du TRA ont refusé d’approuver la modification, rendant l’exécution incertaine. Pendant ce temps, l’offre de Casago ne nécessitait pas de tels amendements, rendant la transaction plus simple et plus rapide.

2. Éviter les retards et la lourdeur réglementaire

La proposition de Davidson Kempner impliquait des complexités réglementaires et des retards potentiels liés à sa structure de financement. L’offre de Casago comprenait moins de conditions financières, ce qui lui permettait de se conclure plus rapidement et sans encombre.

3. Adéquation stratégique : opérateur industriel contre investisseur financier

Davidson Kempner est spécialisé dans l’investissement sur des actifs en difficulté — acquérant souvent des sociétés pour extraire de la valeur à court terme par restructuration ou revente d’actifs. Casago est un opérateur spécialisé dans les locations de vacances, représentant donc un meilleur choix pour la croissance à long terme de Vacasa.

Même si Davidson Kempner proposait un prix plus élevé, la transaction plus simple et exécutable de Casago a emporté la recommandation du conseil.

---

Ce que cela signifie pour les gestionnaires et propriétaires

La fusion Casago-Vacasa va bien au-delà d’une simple opération financière. Elle annonce des changements de fond dans le secteur de la gestion de locations saisonnières auxquels les gestionnaires doivent prêter attention.

1. Incertitude chez les propriétaires = opportunité pour les gestionnaires

• Certains propriétaires Vacasa pourraient être inquiets du passage au modèle de franchise de Casago. Les gestionnaires indépendants peuvent saisir l’occasion en offrant stabilité et service personnalisé pour attirer les propriétaires mécontents.

2. Modèle de franchise : nouvelles opportunités pour les gestionnaires

• Le modèle Casago permet aux opérateurs locaux de gérer les biens sous la marque Casago.
• Cela représente des opportunités de franchise pour les gestionnaires cherchant à se développer tout en bénéficiant du soutien technologique, marketing et de la notoriété de Casago.

3. Les turbulences du marché pourraient stimuler la croissance des portefeuilles

Si Casago éprouve des difficultés à fidéliser les propriétaires ou à réussir la transition de Vacasa, certains biens pourraient devenir accessibles à des gestionnaires indépendants souhaitant se développer.

Ce modèle hybride peut-il réussir ?

La fusion Casago-Vacasa est une expérience ambitieuse, alliant l’approche franchisée et localisée de Casago à la plateforme technologique et à la puissance opérationnelle centralisée de Vacasa. Plusieurs défis clés détermineront le succès ou l’échec de ce modèle :

• Fidélisation des propriétaires – Casago saura-t-il offrir un meilleur service que Vacasa pour maintenir les biens dans le réseau ?
• Développement du réseau de franchisés – Recruter et former de nouveaux franchisés prendra du temps.
• Intégration technologique – Les systèmes propriétaires de Vacasa s’intégreront-ils aisément dans le modèle Casago ?
• Changement culturel – Employés, propriétaires et franchisés devront adhérer à la nouvelle approche — sous peine de plus grande instabilité.

---

Comment Davidson Kempner en profite (même sans emporter le marché)

Même si Davidson Kempner n’a pas remporté la transaction, il a tout de même des chances d’en tirer profit :

1. Ils possèdent des millions d’actions Vacasa

• En février 2025, Davidson Kempner a acquis 14 millions d’actions Vacasa à environ 5,08 $ l’unité.
• Si Casago les rachète à 5,30 $, cela représente un gain de 0,22 $ par action — modeste, mais significatif à grande échelle.

2. Ils sont des créanciers majeurs

• Davidson Kempner détient 30 millions de dollars de dette sécurisée Vacasa — ce qui signifie qu’ils seront payés en priorité si Vacasa rencontre des difficultés.
• Avec Casago en soutien, l’entreprise a moins de risque de défaut — un avantage pour DK en tant que créancier.

3. Ils ont renforcé leur réputation dans le secteur

• Davidson Kempner a forcé Casago à relever son prix, ce qui a profité à tous les actionnaires.
• Ils ont démontré leur capacité à rivaliser sur de grandes opérations de fusions-acquisitions, rehaussant ainsi leur profil dans l’investissement hôtelier.

---

Dernières réflexions : et maintenant ?

L’accord devrait être finalisé d’ici fin avril — sous réserve de l’approbation des actionnaires. D’ici là, la recommandation du conseil peut évoluer si une offre supérieure apparaît, et Casago doit encore obtenir le soutien de la majorité des actionnaires de Classe A.

Si Casago parvient à conserver l’avantage technologique de Vacasa tout en instaurant une expérience plus personnalisée et locale, la gestion des locations de vacances pourrait être redéfinie. Sinon, le secteur pourrait connaître une nouvelle vague de bouleversements, alors que biens et propriétaires chercheront des alternatives.

Une chose est sûre : le changement est imminent. Les gestionnaires qui restent informés et agiles seront les mieux placés pour saisir les nouvelles opportunités dans ce paysage en mutation.