El 2025 no será un año de negocios como siempre en Airbnb. 

Las nuevas reglas de Airbnb se están endureciendo en todos los ámbitos. Las palancas que solías usar para controlar la comunicación con los huéspedes, las cancelaciones, el flujo de efectivo y los depósitos se han ajustado, restringido o eliminado por completo.

Por eso, en nuestro último seminario web, reunimos a tres profesionales experimentados que están operando activamente en el terreno. Juntos, desglosaron qué está cambiando, qué significa para ti y qué acciones puedes tomar, todo en términos claros y prácticos.

• Heather Fillmore, una administradora profesional de propiedades en Park City, Utah (StayLuxe Properties) con 7 años de experiencia en el sector, compartió cómo estas nuevas reglas se aplican en las operaciones del día a día.
• François Gouelo, CEO de Enso Connect, una plataforma impulsada por IA para la experiencia del huésped utilizada por operadores hoteleros en más de 60 países, mostró cómo estos cambios afectan las automatizaciones, las apps para huéspedes y los upsells.
•  Thibault Masson, analista del sector y fundador de RSU by PriceLabs, además de Jefe de Marketing de Producto en PriceLabs, explicó qué está motivando los cambios de Airbnb y cómo los administradores pueden adaptarse antes de que sea demasiado tarde.

Aquí tienes los puntos clave del seminario web, junto con los próximos pasos para los administradores de propiedades.

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Principales cambios en las políticas de Airbnb, y qué pueden hacer los administradores de propiedades

1. La política de comunicación de Airbnb ahora prohíbe enlaces, formularios y apps para huéspedes

Airbnb está obstaculizando cualquier intento de trasladar la comunicación o la interacción con el huésped fuera de la plataforma. Tal como se detalla en su actualización de política fuera de la plataforma, las reglas ahora prohíben requerir que los huéspedes usen apps de terceros, envíen información personal en otros lugares o interactúen fuera de Airbnb de cualquier manera antes de reservar.

Lo que ahora está prohibido:

• Recopilar correos electrónicos o números de teléfono de los huéspedes antes de la estadía
• Enviar enlaces a apps para huéspedes o upsells que requieran acciones fuera de Airbnb
• Pedir a los huéspedes que verifiquen su identidad o firmen contratos de alquiler fuera de la plataforma

François advirtió: “Incluso un enlace amistoso a tu guía del huésped o formulario de check-in podría ser marcado. Airbnb no solo apunta a actividades fraudulentas,  sino a toda la relación con el huésped.»

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Auditar los mensajes automáticos y guías del huésped para detectar enlaces externos
• Ofrecer upsells u apps opcionales después de la confirmación de la reserva
• Asegurarse de que todos los huéspedes puedan acceder a la propiedad sin pasos de terceros
• Tener precaución al usar correos electrónicos de huéspedes para marketing, especialmente si provienen de Airbnb. Si recopilas correos de forma independiente, por ejemplo, a través de herramientas durante la estancia como StayFi, estás en terreno más seguro. Pero usar información de contacto proveniente de Airbnb después de la estadía no se recomienda y puede considerarse una infracción de la política.

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2. La política de cancelación estricta se eliminará progresivamente

A partir del 1 de octubre de 2025, Airbnb ya no permitirá que los nuevos anuncios utilicen la política de cancelación «Estricto». Los anuncios existentes se migrarán a la política más flexible «Firme», salvo que los anfitriones se den de baja.

Cambios clave:

• Se añade cancelación gratuita por 24 horas a todas las políticas
• Los anfitriones deben darse de baja manualmente desde su panel para conservar la opción Estricto
• Se permiten reembolsos hasta 7 días antes de la llegada bajo la política Firme

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Darse de baja ahora si quieres retener la Estricto (Mira este tutorial rápido para ver exactamente cómo hacerlo)
• Repensar tu calendario y estrategia de estadía mínima
• Incluir precios que permitan absorber el riesgo de cancelaciones de último minuto
• Explicar a los propietarios que Airbnb puede modificar los términos de cancelación en cualquier momento

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3. La nueva función de servicios de Airbnb permite que los huéspedes reserven extras en la propiedad sin aprobación del anfitrión

Ahora Airbnb permite a los huéspedes reservar servicios de terceros (como masajes o chefs privados) directamente desde la plataforma, en tu propiedad. Puede que ni siquiera recibas una notificación cuando un huésped reserve uno.

Qué significa esto:

• Los huéspedes podrían reservar a un chef sin tu intervención
• Los anfitriones no pueden promocionar sus servicios
• No hay un interruptor en el panel; solo el soporte de Airbnb puede eliminar la función

Heather señaló: “Es frustrante perder el control sobre quién aparece en tu propiedad. Especialmente cuando gestionas una marca o estándares de seguridad.”

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Contactar al soporte de Airbnb para darse de baja
• Revisar frecuentemente tus anuncios en busca de servicios activos
• Informar a tu equipo: podría aparecer una camilla de masajes sin previo aviso

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4.  No puedes cobrar depósitos de seguridad (a menos que seas un socio aprobado)

Airbnb ha hecho, de manera discreta, que sea casi imposible cobrar depósitos de seguridad a menos que seas un partner de API con aprobación formal.

Qué ha cambiado:

• No se permite cobrar depósitos externamente antes de la estadía
• Las reclamaciones deben hacerse a través del Centro de Resoluciones
• AirCover es ahora la alternativa por defecto

François señaló: “Los seguros contra daños son la nueva alternativa. Pero incluso estos deben estar cuidadosamente estructurados para no ser considerados transacciones fuera de la plataforma.”

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Dejar de listar depósitos en las reglas de la casa o mensajes
• Utilizar AirCover y recopilar pruebas claras para las reclamaciones
• Explorar los seguros contra daños mediante PMS o herramientas aprobadas

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5. Todos los pagos de huéspedes deben hacerse a través de Airbnb, incluidos los adicionales

Ahora Airbnb espera que todas las tarifas, incluidas limpieza, mascotas, resort y otras, estén totalmente integradas en los campos de precio y tarifa de la plataforma.

Lo que ya no está permitido:

• Pedir a los huéspedes que paguen las tarifas de limpieza por separado
• Cobrar extras fuera de la plataforma
• Upsells a través de enlaces de terceros (a menos que sean totalmente opcionales)

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Trasladar todas las tarifas estándar a los campos oficiales de Airbnb
• Evitar cobrar tarifas de mascotas o limpieza en persona
• Trabajar con socios tecnológicos para asegurar que los upsells sean compatibles con la normativa

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6.  Airbnb establece la edad mínima para reservar en 18 años, no se permiten límites personalizados

La configuración predeterminada de Airbnb es que cualquier persona de 18 años o más pueda reservar. No se puede imponer un límite de edad superior salvo que lo exija la ley o el seguro, y debe figurar en la descripción de tu anuncio.

Lo que se exige:

• No se puede bloquear a mayores de 19–24 años salvo que exista un motivo legal
• Airbnb restringirá automáticamente las reservas locales de menores de 25 ( política anti-fiestas )
• No puedes establecer límites de edad arbitrarios. Si las leyes locales o tu seguro exigen un mínimo de edad más alto, asegúrate de explicarlo claramente en tu anuncio y estar preparado para aportar pruebas si Airbnb lo solicita.

Qué pueden hacer los administradores de propiedades

• Utilizar reglas claras de la casa en lugar de mínimos de edad
• Si es necesario, mencionar los requisitos de seguro o licencia
• Confiar en la tecnología anti-fiestas incorporada de Airbnb cuando corresponda

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Adáptate pronto y mantente por delante

Los cambios de las políticas de Airbnb para 2025 son señales claras. La plataforma está pasando de ser un socio de reservas a convertirse en un ecosistema fuertemente controlado.

Pero para los administradores de propiedades que se adapten pronto, hay oportunidades incluso en el caos.

• Usa este momento para fortalecer tus sistemas
• Replantea cómo usas la automatización, los upsells y las reservas directas
•  Mantén informados a tus propietarios y capacitado a tu equipo
•  Alinea tu trabajo con socios tecnológicos confiables que te ayuden a cumplir la normativa

El objetivo no es luchar contra estos cambios; es superarlos. Manteniéndote informado y flexible, no solo te protegerás, sino que también seguirás siendo competitivo.

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Conecta con los ponentes:

Heather Fillmore- [email protected]
François Gouelo- [email protected]
Thibault Masson: [email protected]