Casago adquiere Vacasa: Qué significa para los gestores de alquileres vacacionales en EE. UU. en 2025

El reciente anuncio de la adquisición de Vacasa por parte de Casago ha causado revuelo en la industria de alquileres vacacionales. El acuerdo, que valora Vacasa en $128,6 millones (una asombrosa caída del 97,1% respecto a su valoración de $4.500 millones hace solo 3,5 años), combinará dos compañías distintas con diferentes filosofías y enfoques en la gestión de alquileres vacacionales. Juntas, supervisarán más de 45.000 propiedades en Norteamérica, Centroamérica y más allá.

Se espera que esta fusión, que está previsto se cierre a principios de 2025 pendiente de la aprobación de los accionistas y los organismos reguladores, se presente como una unión de fortalezas complementarias: la experiencia local y modelo de franquicia impulsado de Casago y la escala y tecnología avanzada de Vacasa. Sin embargo, integrar con éxito estos dos negocios tan dispares supondrá un reto significativo.

Valoración de Vacasa

• Julio 2021 (anuncio de fusión SPAC): $4.500 millones
• Diciembre 2024 (adquisición por Casago): $128,6 millones

Esto representa una disminución del 97,1% en la valoración en 3,5 años.

Cantidad de propiedades de Vacasa

• Julio 2021: ~30.000 propiedades
• Diciembre 2024: 37.991 anuncios activos

Desempeño financiero de Vacasa (Q2 2024)

• Ingresos Q2 2024: $249 millones (una disminución del 18% año tras año)
• Pérdida neta Q2 2024: $13 millones (más del doble que el año anterior)

Cantidad de empleados de Vacasa

• Inicio de 2023: ~7.700 empleados
• Tras despidos de mayo 2024: ~5.400 empleados

Datos de Casago (adquiriente)

• Ingresos anuales: $29,2 millones
• Empleados: 115
• Propiedades gestionadas: ~5.000 en 72 ciudades

Las cifras muestran el importante descenso en la valoración y las continuas dificultades financieras de Vacasa, en contraste con las operaciones más pequeñas pero potencialmente más estables de Casago.

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Cómo se fundó y creció cada empresa

Casago: De pionero local a éxito en franquicias

• Fundación: 2001 por Steve Schwab en Scottsdale, Arizona.
• Visión:
  • Casago comenzó como una empresa de gestión de propiedades de enfoque local y tamaño reducido, basada en el principio del cuidado centrado en el propietario.
  • Schwab priorizó la confianza, la transparencia y el servicio personalizado, desarrollando relaciones sólidas con propietarios y huéspedes.
• Crecimiento a través de franquicias:
  • Casago hizo la transición a un modelo de franquicia, permitiendo a operadores locales gestionar alquileres vacacionales de forma independiente bajo la marca Casago.
  • Los franquiciados aprovechan el marketing, la tecnología y el soporte operativo de Casago, mientras mantienen el control sobre las decisiones diarias.
• Escala actual:
  • Con una cartera de 5.000 propiedades, Casago se ha expandido a múltiples estados de EE.UU. y mercados internacionales, incluidos México y Costa Rica, preservando su reputación de servicio de alta calidad.

Vacasa: Crecimiento ambicioso impulsado por adquisiciones

• Fundación: 2009 por Eric Breon y Cliff Johnson en Portland, Oregón.
• Visión:
  • Breon, frustrado por los desafíos de gestionar la casa vacacional familiar, cofundó Vacasa como una empresa de gestión de alquileres vacacionales completa impulsada por la tecnología.
  • La empresa buscaba simplificar la gestión de propiedades para los propietarios encargándose de todo, desde las reservas hasta la limpieza.
• Expansión mediante adquisiciones:
  • Vacasa creció agresivamente, adquiriendo compañías locales de gestión de propiedades para aumentar rápidamente su cartera. Intentó crecer de forma más orgánica, pero no pareció funcionar.
  • Las principales adquisiciones incluyeron TurnKey Vacation Rentals en 2021, lo que consolidó la posición de Vacasa como la mayor plataforma de gestión de alquileres vacacionales de Norteamérica.
• Cambio hacia la narrativa tecnológica:
  • Durante su fusión con SPAC en 2021, Vacasa se reinventó como una plataforma tecnológica ligera en activos, comparándose con Airbnb. Sin embargo, esta visión chocó con la realidad intensiva en mano de obra de la gestión de alquileres vacacionales.
• Escala actual:
  • Vacasa ahora gestiona 40.000 propiedades, confiando en un enfoque centralizado y estandarizado respaldado por tecnología propia como algoritmos de precios dinámicos.

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La promesa de la fusión

Se está promocionando la fusión Casago-Vacasa como una forma de combinar:

1. Experiencia local de Casago:
   • El modelo de franquicia de Casago garantiza un servicio personalizado, abordando una de las principales debilidades de Vacasa: la falta de flexibilidad local y compromiso con los propietarios.
2. Tecnología y escala de Vacasa:
   • Las herramientas avanzadas de Vacasa, incluidos los sistemas de precios dinámicos y reservas centralizadas, ofrecerán a los franquiciados de Casago recursos de vanguardia para optimizar operaciones e ingresos.

Esta combinación se presenta como un modelo híbrido que podría establecer un nuevo estándar en la gestión de alquileres vacacionales—si la integración resulta exitosa.

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Los retos de la integración

Si bien la fusión ofrece posibles sinergias, combinar modelos de negocio tan diferentes será complejo.

1. Transición de operaciones centralizadas a franquicias

• Captar emprendedores locales:
  • Los mercados de Vacasa, gestionados de forma centralizada, carecen de los líderes locales necesarios para prosperar en un modelo de franquicia. Casago deberá reclutar y capacitar a nuevos franquiciados para asumir estas operaciones.
• Recuperar la confianza de los propietarios:
  • Muchos propietarios de Vacasa, insatisfechos con los servicios estandarizados de la empresa, necesitarán garantías de que el enfoque de franquicia puede brindar un mejor cuidado y resultados.
• Mantener la calidad del servicio:
  • La transición de miles de propiedades conlleva riesgos de interrupción operativa, lo que podría alienar tanto a propietarios como a huéspedes.

2. Escalar rápidamente sin sacrificar la calidad

• Tensión financiera:
  • Gestionar la integración de la cartera de 40.000 unidades de Vacasa requerirá una inversión significativa, especialmente para minimizar la rotación y adaptar a los nuevos franquiciados.
• Complejidad operativa:
  • El soporte de una cartera combinada de más de 45.000 propiedades en mercados tan diversos exigirá sistemas, formación y supervisión robustos.

3. Conciliación de diferencias culturales

• Desalineación filosófica:
  • El enfoque centralizado y orientado a la tecnología de Vacasa contrasta con la filosofía centrada en el propietario y basada en franquicias de Casago. Superar estas diferencias culturales requerirá un liderazgo sólido.
• Papel del liderazgo:
  • John Banczak, quien se convirtió en COO de Casago en diciembre de 2024, desempeñará un papel clave en la transición. La experiencia de Banczak como cofundador de TurnKey y COO de Vacasa lo posiciona de forma única para afrontar los retos de integración.

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Lecciones de la historia de Vacasa

La trayectoria de Vacasa resalta los riesgos del crecimiento acelerado y la importancia de equilibrar innovación y servicio personalizado.

1. Alta rotación de propietarios

• El enfoque estandarizado de Vacasa a menudo alienó a los propietarios, llevando a altas tasas de rotación que afectaron la rentabilidad.
• Los costos de adquisición de $6.700 por propiedad y una vida útil promedio de propietario de 4,6 años subrayan los desafíos de mantener el crecimiento.

2. Inestabilidad financiera

• A pesar de reportar $310 millones de ingresos en Q2 2022, Vacasa enfrentó pérdidas persistentes, incluyendo una pérdida neta de $332 millones en 2022.
• Su precio de acción ha caído un 92% desde su debut en SPAC, planteando dudas sobre su viabilidad a largo plazo.

3. Problemas de integración

• La estrategia de adquisiciones rápidas de Vacasa derivó en desafíos para integrar operaciones diversas en un modelo centralizado, afectando la calidad del servicio y alejando a los propietarios.

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Qué significa esta fusión para los gestores de alquileres vacacionales en EE. UU.

Riesgos y oportunidades: Un análisis para los diversos actores

1. Franquiciados de Casago

• Oportunidades:
  • Acceso a tecnología: Los franquiciados se beneficiarán de las herramientas de Vacasa, que permitirán mejorar la eficiencia operativa y la optimización de ingresos.
  • Ampliación del alcance de mercado: La fusión puede abrir nuevos territorios y aumentar la cartera de propiedades de los franquiciados actuales.
  • Territorios exclusivos: El modelo de Casago garantiza que los franquiciados no compitan con otros operadores Casago en sus zonas.
• Riesgos:
  • Desafíos operativos: Los franquiciados podrían heredar propiedades con bajo rendimiento o propietarios insatisfechos provenientes de Vacasa.
  • Solapamiento territorial: Resolver el solapamiento con las operaciones existentes de Vacasa podría provocar retrasos o disputas.
  • Presión de escalabilidad: Integrar rápidamente una cartera más grande puede requerir recursos, formación e infraestructuras adicionales.

2. Filiales locales de Vacasa

• Oportunidades:
  • Autonomía: Las filiales que se conviertan en franquicias ganarán mayor control sobre sus operaciones.
  • Soporte de Casago: El acceso a recursos, capacitación y marketing de la franquicia Casago podría mejorar la calidad del servicio y rentabilidad.
  • Relaciones locales más fuertes: Los gestores podrán reconectar con los propietarios a través de un enfoque local y centrado en ellos.
• Riesgos:
  • Cambio cultural: Pasar de una estructura corporativa a un modelo emprendedor de franquicia puede generar ciertas dificultades.
  • Reestructuración de mercado: En algunas regiones, la superposición operativa puede llevar a restructuraciones o conflictos.
  • Presión financiera: Las cuotas de franquicia e inversiones iniciales pueden generar presión financiera para las filiales que se conviertan en franquiciados independientes.

3. Gestores independientes de alquileres vacacionales

• Oportunidades:
  • Unirse a la red Casago: Los gestores independientes pueden considerar convertirse en franquiciados, aprovechando la marca, tecnología y sistemas operativos de Casago.
  • Adquirir propiedades de Vacasa: Las propiedades que queden fuera durante la transición pueden suponer oportunidades de expansión para gestores independientes.
  • Competir mediante la personalización: Al pasar el modelo centralizado de Vacasa a franquicias, los independientes pueden diferenciarse proporcionando un servicio muy personalizado.
• Riesgos:
  • Mayor competencia: Nuevas franquicias Casago pueden aumentar la competencia, especialmente en mercados fuertes de Vacasa.
  • Presión para unirse: La escala de la nueva entidad Casago-Vacasa podría dificultar la competencia de los independientes si no se suman a una franquicia.
  • Expectativas más altas de los propietarios: Los propietarios acostumbrados a la tecnología de Vacasa pueden exigir capacidades similares a los gestores independientes.

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Conclusión: Un momento definitorio para la industria

La fusión Casago-Vacasa representa un intento audaz de combinar dos enfoques muy diferentes para la gestión de alquileres vacacionales. Mientras Casago aporta un modelo de franquicia probado y una sólida reputación de servicio personalizado, la tecnología y escala de Vacasa ofrecen nuevas oportunidades de crecimiento e innovación.

La gestión exitosa de esta integración requerirá planificación cuidadosa, liderazgo sólido y un compromiso por mantener la satisfacción de propietarios y huéspedes. Para los gestores de alquileres vacacionales, esta fusión pone de relieve la importancia de equilibrar escala e innovación con el trato personal que más valoran propietarios y huéspedes.

A medida que avance esta transición, marcará el rumbo del futuro de la gestión de alquileres vacacionales, que deberá combinar tecnología, escala y conexión humana.