Cómo las empresas de gestión de propiedades de Airbnb están incursionando en el mercado de viviendas multifamiliares

A medida que la industria de alquileres a corto plazo madura, no sorprende que la oferta se esté volviendo más corporativa. Pero lo sorprendente es la escala y la rapidez con la que empresas como Sonder y Stay Alfred están expandiéndose. Las empresas de gestión de propiedades de Airbnb que operan a una escala menor, con menos de 40 o 50 unidades en sus carteras, deben estar al tanto de las empresas que gestionan propiedades de “suministro flexible”, es decir, edificios de apartamentos completos o varios apartamentos dentro del mismo edificio.

Airbnb ha mostrado un interés sostenido en abordar el mercado de viviendas, por ejemplo, con estancias largas de más de 28 noches y alianzas de co-vivienda multifamiliar para crear edificios compatibles con Airbnb.

Estas empresas aportan estandarización, tecnología y branding al mercado de alquileres a corto plazo, lo que significa que son una competencia sólida para los gestores de propiedades que operan propiedades individuales. Sin embargo, un desafío que enfrentan estas empresas es obtener el apoyo de la administración del edificio y de los residentes, quienes pueden no sentirse cómodos con la frecuencia de llegadas y salidas de huéspedes.

En octubre de 2019, los líderes del sector de suministro flexible se reunieron en la primera FLEX Conference, organizada por Joshua Tree Conference Group, que organiza eventos para la industria multifamiliar, y fue hospedada por Airbnb, Lyric y Niido (estas dos últimas recibieron inversión de Airbnb). La conferencia se dirigió a profesionales de varios nichos de alquiler: vivienda corporativa, master leasing, propiedades de uso mixto, y los temas variaron desde la gestión de ingresos hasta tecnología para huéspedes y estrategias de relación comunitaria. En este artículo, definiremos exactamente qué es el mercado de suministro flexible y compartiremos algunos destacados de las presentaciones de la conferencia.

¿Cuáles son los diferentes tipos de suministro flexible?

El suministro flexible generalmente se encuentra en grandes edificios de apartamentos de gran altura o media altura en mercados urbanos. Estos edificios ofrecen excelentes ubicaciones y, a menudo, comodidades como piscinas, gimnasios o salas comunitarias. Aunque los edificios suelen ser bastante similares, pueden contener tres tipos diferentes de oferta de alquiler a corto plazo:

1. Alquileres a corto plazo iniciados por los residentes: Estos son los anuncios de Airbnb más “tradicionales”. El propietario simplemente alquila su lugar durante los períodos en que no está en casa. Esto puede ser permitido y apoyado por quienes construyen y operan los departamentos para que sea legal, seguro y fácil permitir el acceso de extraños al edificio.
2. Suites de alquiler a corto plazo: El edificio ofrece tanto alquileres a largo plazo como a corto plazo. Los propietarios comparten departamentos adicionales en el edificio que pueden utilizar para amigos y familiares o listar en Airbnb, Vrbo o Booking. El propósito principal de estas unidades es como propiedad de alquiler, pero pertenecen a individuos y quizás son gestionadas por un administrador.
3. Arrendatarios principales (master lessees): Empresas como Lyric, Sonder, WhyHotel, The Guild y Kasa arriendan bloques de unidades a propietarios y desarrolladores de propiedades multifamiliares por varios años para transformar estas unidades, pisos o propiedades en experiencias de alojamiento que superan a los hoteles tradicionales para sus huéspedes objetivo. Estas propiedades son híbridos entre hotel y alquiler a corto plazo, mostrando características físicas de un alquiler a corto plazo pero con la gestión y estandarización de un hotel.

Cada una de estas opciones viene con diferentes tolerancias al riesgo por parte de los huéspedes temporales, complejidad operacional y exposición al mercado de alojamiento.

¿Cuáles son las características de las propiedades de suministro flexible?

Ya hemos establecido que las propiedades de suministro flexible no son exactamente iguales a los alquileres a corto plazo de propiedad individual. Más allá de la estructura de propiedad y gestión, ¿qué las hace diferentes?

• Control de acceso: El huésped puede registrarse fácilmente en el apartamento, mientras que el edificio o la empresa restringe el acceso del huésped a algunas áreas exclusivas para residentes.
• Riesgo: Verificaciones de antecedentes a los huéspedes, seguros, monitoreo de ruido para garantizar que los residentes a largo plazo no sean molestados.
• Almacenamiento de equipaje: Los huéspedes pueden dejar sus maletas antes del check-in o después del check-out para mayor comodidad.
• Comunicación con el huésped: Las empresas de suministro flexible cuentan con equipos de servicio al huésped dedicados que pueden responder preguntas las 24 horas.
• Tecnología: Estas empresas usan soluciones tecnológicas como sistemas de gestión de propiedades y channel managers para distribuir tarifas e inventario y gestionar reservas.
• Operaciones: Acciones como limpieza, bienvenida a los huéspedes y respuesta a consultas están altamente organizadas, posiblemente incluso subcontratadas o automatizadas. 

Estas características pueden mejorar enormemente la experiencia del huésped. Como administrador de propiedades, quizás puedas incorporar algunas de estas ventajas en tus propias operaciones.

Estado de tres empresas de gestión de propiedades de Airbnb y grandes proveedores de suministro flexible: Lyric, Sonder y StayAlfred

En una presentación titulada “Adquisición de Inventario de Unidades – Compradores al por Mayor hablan con Vendedores sobre la Eficiencia de Procesos”, los asistentes a la conferencia aprendieron sobre estrategias para hacer crecer rápidamente y eficientemente una cartera de inventario flexible. La charla incluyó representantes de las empresas de gestión de propiedades de Airbnb Lyric, Sonder y StayAlfred:

• Joe Fraiman, Presidente, Lyric
  • Lyric opera en 14 ciudades y tiene una cartera de 1,000 unidades
• Amy Violette, Directora de Bienes Raíces, StayAlfred
  • StayAlfred opera en 33 ciudades y tiene una cartera de 2,500 unidades
• Rikesh Patel, Director Regional de Bienes Raíces – Oeste, Sonder
  • Sonder opera en 32 ciudades y tiene una cartera de 9,500 unidades

Si bien cada una de estas empresas posee una participación significativa en el mercado de suministro flexible, todas tienen estrategias únicas. ¿Qué podemos esperar de estos grandes jugadores y qué aspectos de sus estrategias puedes incorporar en tu propio negocio?

Lyric se posiciona como una marca premium con comodidades de alta gama y excelente servicio al huésped. La empresa también es consciente de las actitudes de los residentes locales hacia los huéspedes de alquileres a corto plazo, por lo que utilizan verificaciones de antecedentes, monitoreo de ruido e incluso pasillos o pisos separados para eliminar la posibilidad de conflictos. Lyric descubrió que algunas partes de la industria de alquileres a corto plazo existentes no encajaban con la visión de la empresa, por lo que aprovecharon su propio asesor legal y redactaron contratos y acuerdos de arrendamiento personalizados para cumplir sus objetivos.

Con la mentalidad de “soporte nacional, enfoque local”, StayAlfred opera sus unidades de manera estandarizada, sin comprometer el carácter único de cada destino. Los equipos de StayAlfred en cada ciudad incluyen gerentes locales, jefes de housekeeping y coordinadores de operaciones que brindan apoyo práctico siempre que sea necesario. Con la ayuda de sus empleados, StayAlfred busca establecer relaciones sostenibles con los edificios, firmando contratos de arrendamiento de entre 3 y 5 años y ofreciendo posibilidades de alquiler a corto plazo como un beneficio para los inquilinos a largo plazo del edificio.

La escala de Sonder es ciertamente impresionante, con casi 10,000 unidades, y una de las formas en que la empresa puede expandirse tan rápido es gracias a un proceso de incorporación estandarizado. Sonder ha centralizado el proceso de diseño de nuevas unidades con su propio almacén de muebles lleno de mobiliario personalizado directamente del fabricante, para que su equipo interno de diseño de interiores pueda configurar nuevas propiedades de manera eficiente. 

Los alquileres a corto plazo se vuelven corporativos: la opinión de Simon Lehmann

El experto del sector Simon Lehmann de AJL Consulting explicó de forma reflexiva las ventajas y desventajas de los distintos modelos de alquiler en su presentación principal. Al analizar específicamente el inventario flexible corporativizado, señaló varias fortalezas:

• Capacidad para operar en mercados urbanos de gran demanda
• Disponibilidad durante todo el año (en comparación con propietarios individuales que solo alquilan en temporadas)
• Licencia hotelera (en lugar de licencia de alquiler a corto plazo) que ofrece más flexibilidad
• Disminución de preocupaciones de seguridad
• Inversión segura
• Mayor nivel de servicio

El Sr. Lehmann también estaba entusiasmado con el potencial de una mayor tecnología para el huésped, una categoría de comodidades mucho más fácil de escalar en el modelo corporativo. Algunas de sus sugerencias para la tecnología de huéspedes incluyen:

• Ingreso sin llave
• Termostato inteligente
• Asistente digital (como Alexa)

Sin embargo, no todas son buenas noticias. El Sr. Lehmann introdujo algunas inquietudes que deberíamos tener respecto al crecimiento de los alquileres a corto plazo corporativizados:

• Posibilidad de exceso de oferta para la demanda actual, lo que llevaría a tarifas más bajas
• ¿Está la industria sobrevalorada al igual que WeWork? ¿Es una burbuja?

Modelos de negocio de alquiler a corto plazo: ¿Cuál es la diferencia?

En una presentación centrada en la gestión de ingresos para alquileres a corto plazo, los ponentes primero establecieron exactamente cuáles son las diferencias entre los diversos modelos de negocio de alquiler a corto plazo. La siguiente infografía resume perfectamente las similitudes y diferencias entre la gestión especializada de propiedades, la vivienda corporativa, los alquileres “hágalo usted mismo” y más.

Durante la presentación, Elizabeth Winkle de Smith Travel Research explicó que aunque los medios a veces describan el panorama de alojamiento simplemente como hoteles y alquileres vacacionales — una distinción en blanco y negro — la realidad es que las líneas están algo difusas. Por ejemplo, los apartamentos con servicios pueden competir muy de cerca con los hoteles de estancia prolongada, y los alquileres vacacionales tradicionales compiten muchas veces con resorts o multipropiedad. 

Los ponentes también señalaron que comprender los datos de mercado y los conceptos de gestión de ingresos es fundamental para el éxito, especialmente al competir con hoteles que probablemente disponen de equipos de gestión de ingresos a tiempo completo y soluciones tecnológicas sofisticadas. Los administradores de propiedades, sin importar su tamaño, deben asegurarse de que sus operaciones de gestión de ingresos sean lo suficientemente sofisticadas como para ofrecer tarifas competitivas, quizá añadiendo una herramienta de inteligencia de tarifas a su sistema de gestión de propiedades o channel manager existente.

Edificios impulsados por Airbnb: Niido

Llevando aún más lejos la delgada línea entre los residentes locales y los huéspedes de alquileres a corto plazo está Niido, cuyo CTO Todd Butler ofreció una interesante presentación sobre sus edificios de apartamentos “amigables con Airbnb”. Un edificio típico de Niido puede tener alrededor de 200 unidades para residentes a largo plazo, quienes tienen la opción de alquilar sus unidades cuando están fuera de la ciudad, y un pequeño conjunto de unidades dedicadas a alquileres a corto plazo, que no son utilizadas por residentes locales. 

Para hacer posible las operaciones de Niido, la empresa utiliza mucha tecnología. Tienen cerraduras electrónicas en las puertas (RemoteLock), cámaras de seguridad, mensajería automatizada con huéspedes, almacenamiento de equipaje bajo demanda (Baggage Bellhop), herramientas de gestión de ingresos (Beyond Pricing) y más para automatizar sus operaciones. Toda esta tecnología también facilita a los residentes locales alquilar sus unidades con un esfuerzo mínimo. 

Para las empresas de gestión de propiedades de Airbnb de menor escala — especialmente aquellas que buscan crecer hasta cientos de unidades — recomendamos incorporar algunas de estas estrategias que los grandes actores utilizan para escalar sus operaciones. Añadir soluciones tecnológicas, un mayor nivel de servicio al huésped y estandarización no solo hará que tus propiedades destaquen frente a la competencia, sino que también generará una mayor satisfacción de huéspedes y mejores resultados en general. 

Para más información sobre la Flex Conference, consulta su sitio web, donde puedes descargar estas presentaciones y más.