Cómo los administradores inmobiliarios inteligentes se están adaptando a las nuevas regulaciones de alquileres a corto plazo

Tu ciudad acaba de anunciar una prohibición de alquileres a corto plazo. Seis meses para cumplir con la normativa—o cerrar. Para muchos administradores de propiedades, esto no es solo una hipótesis. En lugares como Nueva York, París y Barcelona, ya está sucediendo.

Durante nuestro reciente webinar de Rental Scale-Up x RevLabs, los administradores expertos Alexander Limpert (Co-Fundador & CEO, GuestReady, RentalReady), Aidan Groll (Fundador, Blue Gems Group) y Kyle Driskell (Consultor de Soluciones, PriceLabs) compartieron las estrategias más inteligentes que están utilizando como profesionales para navegar por el aumento de regulaciones en sus respectivos mercados, como Europa, EE.UU. y Oriente Medio.

Estrategias clave discutidas:

• Adaptarse a las regulaciones existentes y asegurar el cumplimiento – Mantenerse operativo cumpliendo con los nuevos requisitos legales.
• Expandirse a nuevos mercados – Identificar e ingresar en nuevas ubicaciones antes de que se saturen.
• Cambiar a alquileres de media estancia – Construir una fuente sostenible de ingresos sin reestructurar completamente el negocio.

Este artículo resume los principales aprendizajes del webinar y exactamente cómo estos expertos están implementando estas estrategias, y cómo puedes aplicar estos conocimientos a tu propio negocio de administración de propiedades.

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1. ¿Adaptarse a las nuevas reglas de alquiler a corto plazo: resistir o cambiar?

¿Deberías quedarte y luchar, o es el momento de explorar nuevas oportunidades? Esta es la pregunta crucial a la que se enfrentan muchos operadores de alquileres a corto plazo a medida que evolucionan las regulaciones. Nuestros ponentes enfatizaron que la regulación en sí no es necesariamente mala; todo depende de cómo esté estructurada y aplicada.

• Algunas regulaciones crean oportunidad: ¿Por qué? Las regulaciones que limitan los STR suelen reducir la oferta, creando un entorno de mayor demanda para los operadores que cumplen. Aidan compartió que, en lugares como Orlando (mercado Disney), donde las reglas han sido estables durante más de 50 años, leyes más estrictas en realidad ayudan a los operadores actuales a cobrar tarifas más altas.

• Unirse a asociaciones locales importa: Los grupos de defensa de los STR como ALEP han logrado frenar prohibiciones en Portugal. Mantenerse involucrado en tu mercado puede cambiar el resultado, así que antes de marcharte, investiga si hay manera de participar.

• Saber cuándo irse: Si las regulaciones eliminan por completo los STR o imponen restricciones imposibles (como una estancia mínima de 6 meses), o comprueba si los STR son una fuente importante de ingresos para el gobierno. Si los gobiernos locales dependen de los impuestos turísticos, es menos probable que impongan prohibiciones totales.

Acción para administradores de propiedades:

• Verifica si hay grupos de defensa activos trabajando para ajustar las regulaciones en tu mercado.
• Si deseas quedarte y asegurar el cumplimiento total, cometer infracciones te costará más a largo plazo.

A veces, adaptarse no es una opción. Cuando las regulaciones se vuelven demasiado restrictivas para sostener un negocio rentable, explorar nuevos mercados se convierte en la decisión más inteligente. 

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2. ¿Expandirse a un nuevo mercado? Evita estos errores costosos 

Si la reubicación es una opción, necesitas un enfoque respaldado por datos. Mudarte a un nuevo mercado sin la debida diligencia puede ser un error costoso.

Factores críticos a evaluar antes de expandirse

• Historia y estabilidad regulatoria:
  • ¿Las regulaciones se han mantenido constantes a lo largo del tiempo?
  • ¿El gobierno local apoya los alquileres a corto plazo o es probable que imponga prohibiciones más adelante?
• Tamaño del mercado y crecimiento:
  • ¿Hay una fuerte demanda de STR?
  • ¿Las ADR (tarifa diaria promedio) y las tasas de ocupación están aumentando o disminuyendo?
  • ¿Hay grandes operadores presentes? Si es así, ¿por qué?

• Estructura fiscal y dependencia del gobierno de los ingresos:
  • Los mercados donde el gobierno depende en gran medida del impuesto turístico (p. ej., Florida, Dubái) tienen menos probabilidades de imponer prohibiciones totales.
  • Los mercados con poderosos lobbies hoteleros (p. ej., París, Nueva York) son más propensos a regulaciones agresivas sobre los STR.

• Viabilidad operativa:
  • ¿Puedes encontrar equipos de limpieza y mantenimiento confiables?
  • ¿Tu PMS soporta gestión en múltiples mercados?

Acción para administradores de propiedades:

• Utiliza herramientas como PriceLabs Market Dashboards, AirDNA y Key Data para analizar la ocupación, tendencias ADR y cambios en la oferta y demanda antes de comprometerte.
• Busca mercados estables con historial regulatorio en lugar de mercados inciertos con reglas desconocidas.
• Asegura un socio local antes de ingresar a un nuevo mercado para evitar grandes desafíos operativos.

A veces, expandirse a un nuevo mercado no es la única solución. En lugar de mudarse, los operadores pueden cambiar a un modelo de negocio diferente, como los alquileres de media estancia, lo que puede ofrecer mayor flexibilidad dentro de la regulación vigente. Sin embargo, si trasladarse es necesario, también puede ser la oportunidad para adoptar un nuevo modelo desde el principio.

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3. ¿Deberías cambiar a alquileres de media estancia? Ventajas, desventajas y riesgos ocultos

Si los alquileres a corto plazo están prohibidos en tu zona, podrías considerar los de media estancia (MTR)—pero ¿realmente es una buena decisión?

• Ventajas de los alquileres de media estancia:
  • Estancias más largas = menos rotación y menores costos de limpieza
  • Ocupación estable = menos volatilidad en los ingresos
  •  Huéspedes corporativos, médicos y de reubicación brindan una demanda confiable
  • Es más fácil cumplir las regulaciones (muchos mercados clasifican los MTR de manera distinta a los STR)
• Desafíos de los alquileres de media estancia:
  • Puedes tener estancias largas, pero una brecha de 2 semanas entre reservas puede reducir significativamente los ingresos.
  • Si la ley local impide usar STR para llenar esas brechas, tendrás noches vacías.
  • Los huéspedes que reservan largas estancias esperan descuentos, por lo que la ADR es inferior a los STR.
  • Lo compensas con menores gastos, pero tus ingresos totales pueden igualmente disminuir.
  • A diferencia de los STR, los MTR no se reservan tan fácilmente a través de plataformas como Airbnb y Vrbo.

Acción para administradores de propiedades:

• Pon a prueba la demanda de MTR antes de comprometerte completamente, no asumas que funcionará solo porque sí funcionaba con los STR.
• Utiliza los canales de distribución adecuados como Furnished Finder, Blueground, Morning Croissant, Housing Anywhere, Property Finder y Spotahom.
• Ajusta la estrategia de precios para considerar tarifas nocturnas más bajas pero mayor ocupación.
• Automatiza contratos, pagos y verificación de huéspedes—tu PMS debe soportar estas funciones.

Conclusión Final

Si tu mercado está endureciendo las regulaciones, no entres en pánico—pero sí actúa. La clave es evaluar tus opciones y tomar decisiones informadas.

• Si las nuevas reglas son manejables → Ajusta, cumple y mantén tu negocio funcionando sin problemas.
• Si los alquileres de media estancia son una opción viable → Prueba y ve si el modelo funciona para ti.
•  Si el mercado se vuelve insostenible → Comienza a explorar nuevas ubicaciones antes de que se vuelvan demasiado competitivas.
• Plataformas como PriceLabs y Key Data pueden ayudarte a analizar la demanda y tendencias de precios.
• Involúcrate en grupos de la industria, colabora con otros administradores y aboga por políticas justas en tu mercado.

¿Cuál debería ser tu próximo paso? Analiza bien tu mercado, haz los números y decide si es momento de ajustar, diversificar o reubicarse.