Dentro de la fusión Veeve-UnderTheDoormat: financiación, estrategias de crecimiento y qué viene después

La reciente fusión de Unique Ventures, que opera como Veeve (anteriormente Vive Unique) y UnderTheDoormat, ambas compañías del Reino Unido, puede ser una señal de que vendrán más acuerdos.

La primera empresa fue fundada en 2011 y la segunda en 2014. Ambas compañías inicialmente tenían la ambición de centrarse en la gestión y comercialización de propiedades.

Se han escrito muchos artículos sobre ambas empresas a lo largo de estos años, durante los cuales hemos presenciado una pandemia y sus consecuencias. Además, la aceleración de la tecnología integrada, el creciente dominio urbano de las OTA y la legislación, junto con las economías mundiales, también han desafiado a las empresas y la inversión.

Veeve: Optando por el camino de la inversión de capital

En abril de 2012, Veeve abrió su primera oficina en Hoxton, comenzando con una cartera de 200 alquileres de viviendas privadas. En mayo de 2014, la empresa consiguió una inversión de £3,5 millones de Smedvig Capital. Tras este impulso financiero, se abrió una segunda oficina en Battersea. Como muestra de confianza, Smedvig Capital aumentó su inversión en Veeve en noviembre de 2015, elevando la financiación total a £7 millones. En 2016, Wyndham (una empresa británica que posteriormente fue adquirida por Platinum Equity) también invirtió una cantidad no revelada. El comentario en este artículo de Skift indica el enfoque e influencia de la adquisición de Onefinestay por parte de Accor en 2016 y el golpe que posteriormente sufrió con esta inversión.

“Veeve opera un negocio similar a Onefinestay, propiedad de Accor. La colaboración hará que Wyndham respalde la expansión de Veeve tanto en Londres como en el extranjero.” 

UnderTheDoormat: apostando por el crowdfunding

UnderTheDoormat adoptó un enfoque diferente para la financiación, realizando varias rondas de crowdfunding en Seedrs (un total de £2.906.845 y 501 inversores)

y CrowdCube (2019)

Además, en 2023, se realizó otra ronda de CrowdCube que, según Crunchbase, recaudó £12.8K, una cifra que presumiblemente estuvo por debajo del umbral y no se activó para la liberación de acciones.

Las empresas difieren en su aproximación al desarrollo. Veeve se centra principalmente en Londres y París, con 238 y 392 propiedades listadas en su web. UnderTheDoormat parece tener 167 propiedades en Londres y otras 50 repartidas entre Aberdeen, Birmingham, Cumbria, Durham, la Dordoña, Chicago y Colorado. La cartera de Londres coincide con el enfoque de Veeve, aunque Veeve intentó expandirse al otro lado del Atlántico, en Los Ángeles, en 2018, citando:

“Contamos con una excepcional cartera de más de 2.000 hogares seleccionados y habitados para alquilar en Londres y París, y ahora estamos emocionados de llevar nuestro alto nivel de experiencia a Los Ángeles para que los residentes puedan unirse a la experiencia Veeve.”

El número de propiedades se ha reducido sustancialmente en los últimos cinco años respecto a lo declarado en 2018.

Existe una alineación en el listado, gestión y comercialización de propiedades entre ambas empresas, especialmente en Londres. Sin embargo, aquí es donde divergen. UnderTheDoormat tiene tres subsidiarias de su propiedad, dos de las cuales son Hospiria Ltd, y Trusted Stays Ltd. La primera es un “property management system” y la segunda es un sitio para estancias corporativas y gubernamentales.

Sobre Hospiria

No es inusual que las empresas desarrollen su propia tecnología; ya hemos visto a otros comercializar su producto, como GuestReady (otra empresa financiada por crowdfunding) con RentalReady. Sin embargo, es un sector ferozmente competitivo y varias empresas estadounidenses han recibido grandes inversiones (por ejemplo, Guesty, Hostaway), mientras que Europa y el resto del mundo se polarizan en soluciones de software específicas por país. Ahora vemos a Inhabit buscando desinvertir su portafolio y otras como Avantio y Kross Bookings, que han sido adquiridas, buscando un crecimiento rápido.

TrustedStays es un agregador de inventario, otro nicho distinto, y una oportunidad apalancada durante la pandemia, citada así: “TrustedStays comenzó como Homes for NHS, y seguimos trabajando con el NHS y la Crown Commercial Service (Gobierno del Reino Unido)”.   Esta publicación ofrece una buena visión general de los participantes y el esquema en ese periodo. La conexión con GDS a través de Amadeus amplía su alcance.

UnderTheDoormat también ha llegado a países de Oriente Medio y recientemente ganó notoriedad mediática en la región, como en Omán, lo que marca una gran diferencia respecto al enfoque inicial en el Reino Unido y la gestión, y se menciona como uno de los mercados objetivo en el comunicado de prensa para la expansión.

La fusión

Resumen del comunicado de prensa:

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“La reciente fusión, liderada por Smedvig Capital con una inversión de £4 millones, sitúa a Karr como CEO de la nueva entidad combinada, con Veeve como marca dirigida al consumidor y UnderTheDoormat como sociedad matriz.

Los planes clave incluyen el enfoque en los Juegos Olímpicos de París y la expansión de su negocio de alquileres vacacionales para consumidores. La compañía aspira también a hacer crecer su segmento B2B, mejorar acuerdos inmobiliarios y desarrollar internacionalmente su marca tecnológica Hospiria. Se espera que un programa piloto con un portal inmobiliario del Reino Unido abra nuevos canales de mercado para los alquileres a corto plazo.

La fusión, descrita como una unión de iguales, no conllevará despidos importantes. En cambio, se centra en aprovechar las fortalezas de ambos negocios para fomentar el crecimiento y el despliegue de recursos.”

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Ciertamente hay ventajas para las empresas: a) aumentar su masa crítica, b) reducir costes operativos y c) implantar su propio software a escala. Presumiblemente, esta es la razón (aunque los comunicados de prensa indican que no habrá una pérdida significativa de personal), además de la oportunidad de captar más financiación para crecer. Las estancias medias, un enfoque más diverso en los apartamentos urbanos y una apuesta por el servicio con estándares hoteleros son mercados en desarrollo y probablemente estén en su punto de mira. La cuestión es dónde, y si el enfoque es demasiado diverso en cuanto a productos y destinos.

Muchas pequeñas empresas de gestión hiperlocal enfocadas en el Reino Unido consiguen beneficios creíbles, incluidas compañías a gran escala como Sykes. Sin embargo, vemos muchas empresas que buscan escalar y requieren niveles crecientes de inversión para construir una marca o un mecanismo eficiente que permita márgenes suficientes y contención de costes operativos. Como hemos visto con Sonder, la diversificación es una opción, pero requiere disciplina y una ejecución impecable.

¿Financiación?

El crowdfunding suele ser demasiado ambicioso en sus previsiones, y en los últimos años los desafíos de la pandemia de COVID-19 y, más recientemente, las presiones legislativas han hecho difícil prever el futuro. Ambas empresas han recibido financiación y ambas han acumulado pérdidas. La información pública muestra que Smedvig Capital (ya inversor en Veeve) lideró la fusión con una inversión de £4 millones, aportando cierta estabilidad financiera.

Companies House en el Reino Unido informa que UnderTheDoormat registró pérdidas acumuladas de £2.047.909 para el año fiscal que terminó el 31 de marzo de 2023. (Nota del editor: por «pérdidas acumuladas» se entiende el total de pérdidas que se han producido pero no necesariamente pagado durante un periodo específico). Unique Ventures Ltd presenta resultados hasta el 31 de octubre de 2022, con pérdidas acumuladas de £19.666.000 y pérdidas reportadas de £1.840.000 en ese periodo. Unique Ventures Holding, que posee el 100% de Unique Ventures Ltd, declaró una pérdida de £11.121.000, y los inversores aportaron otros £1,5 millones con la liberación de equity y la conversión de préstamos realizados. (Nota del editor: El término “liberación de equity” se refiere generalmente a liberar efectivo de activos, como propiedades, mientras que los «préstamos convertibles» son un tipo de deuda que puede transformarse en acciones de la empresa emisora).

La palabra clave en la industria en estos momentos es “enfoque”, ya que surgen continuamente servicios técnicos especializados y de distribución de nicho en el mercado, a menudo respaldados por financiación de EE. UU. La contención de costes, la rápida expansión enfocada del inventario, la tecnología integrada y mejorada mejorarán el rendimiento, y los contratos exclusivos con propiedades y propietarios o el alquiler inmobiliario siempre controlarán la distribución. El marketing y la construcción de marca es otro debate.

Más financiación beneficiaría el crecimiento. Como el mercado no es tan dinámico, la legislación en las noticias en toda la UE y el Reino Unido, y tantas empresas orientadas a la escala que tienen pérdidas, puede que el sector no resulte atractivo para otros inversores. Este acuerdo parece tener ambiciones globales (Reino Unido, Europa, Oriente Medio, Norteamérica y Asia, con operaciones principales en Londres y París), múltiples modelos B2B y B2C y un claro interés inmobiliario. 

Un caso a seguir mientras otros luchan por propiedades urbanas premium, el tecnológico y el mercado de oferta y demanda fluctúan en 2024. Espera ver más acuerdos a lo largo del año, y puede que este haga que algunos inversores reconsideren su postura. ¡No todo negocio es un Airbnb!

Nota: Los informes de Companies House no siempre son transparentes en detalles y cifras, y los números mostrados provienen de cada balance presentado y de los comentarios de los directores en los informes

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Richard Vaughton
https://Yes.consulting