El CEO de VTrips, Steve Milo, sobre la prioridad de la rentabilidad en adquisiciones de gestión de propiedades

La actividad de inversión en la industria de alquileres a corto plazo sigue ganando impulso, y recientemente VTrips ha estado en el centro de ella. VTrips es una empresa de gestión de propiedades con sede en Jacksonville, Florida, cuyas operaciones se concentran en el sureste de EE. UU. Hace menos de dos semanas se supo que VTrips había conseguido una inversión de capital minoritario de unos 250 millones de dólares de Hudson Hill Capital para ampliar su presencia mediante fusiones y adquisiciones.

Tuvimos la oportunidad de entrevistar al CEO y fundador de VTrips, Steve Milo, sobre esta noticia. Hablamos sobre el camino a seguir para VTrips, su enfoque en el mercado del sureste de EE. UU. y qué lo diferencia de contemporáneos como Vacasa, que también ha estado consolidando empresas de gestión de propiedades para expandir su portafolio en su camino a hacerse pública.

Mira la entrevista completa a continuación, o si prefieres leerla, también encontrarás la transcripción completa de la entrevista bajo este video.

Entrevista con Steve Milo, CEO y Fundador de VTrips, sobre fusiones y adquisiciones en la gestión de propiedades

Rental Scale-Up:

Estimados miembros de Rental Scale-Up, hoy estoy con Steve Milo. Es el fundador y CEO de VTrips. Tengo cuatro preguntas hoy para Steve. Como saben, es alguien que realmente, realmente, es importante para el mercado estadounidense. Y para todos los gestores de propiedades que escuchan y ven, hay bastantes cosas que pueden aprender de él. Sin más preámbulo, demos la bienvenida a Steve. Steve, ¿cómo estás hoy?

Steve Milo:

Bien, bien, Thibault. Encantado de hablar contigo de nuevo.

Rental Scale-Up:

Me alegra verte, gracias por tu tiempo. Como dije, tengo cuatro preguntas para ti, y vamos directo a ellas. Steve, eres un empresario bastante conocido en nuestra industria y has construido VTrips tú solo. ¿Qué cambiará la entrada de Hudson Hill Capital en la forma en que gestionas tu empresa?

Steve Milo:

Bueno, el mayor cambio es la aceleración del capital. Así que han comprometido 250 millones de dólares en capital, lo que nos va a permitir acelerar nuestro crecimiento de forma significativa. Y ese crecimiento será a través de fusiones y adquisiciones, comprando otras empresas.

Así que sentimos que tenemos detrás a un socio bien capitalizado y ahora depende de nosotros ejecutar.

Rental Scale-Up:

Ahora, como dijiste, realmente quieres, con ese dinero, adquirir más empresas. Y lo específico de tu negocio, sobre tu éxito, es que siempre te has enfocado en una sola región de EE. UU. Es la parte sureste del país. ¿Cuáles son las razones para centrarte en esta área?

Steve Milo:

“El 22% de todos los alquileres vacacionales están en el estado de Florida, que es donde está la sede de nuestra empresa.“

Bueno, el 22% de todos los alquileres vacacionales están en el estado de Florida, que es donde está la sede de nuestra empresa. La región sureste tiene la mayor cantidad de alquileres vacacionales en los Estados Unidos.

De hecho, cinco de los seis estados más grandes están en la región sureste. Estos son Florida, Carolina del Sur, Tennessee, Carolina del Norte y Texas. Así que somos muy afortunados de que nuestra sede esté en Jacksonville, en la parte norte de Florida, justo en el centro del área de mayor densidad de alquileres vacacionales de todo Estados Unidos.

Rental Scale-Up:

¿Cuáles son las ventajas de dominar una región? ¿Qué obtienen de eso?

Steve Milo:

“Si dibujas un radio de 500 millas alrededor, alcanzas a 120 millones de personas. “

Creo que cuando profundizas en vez de expandirte mucho, obtienes sinergias, ¿verdad? Estamos en mercados donde, como Gatlinburg, que está en el Parque Nacional Smoky Mountain, lo visitan 10 millones de estadounidenses al año. También tiene un parque temático, Dollywood, y toda clase de atracciones.

Si dibujas un radio de 500 millas alrededor, alcanzas a 120 millones de personas. Gestionamos 500 cabañas, y lo hemos logrado mediante cuatro adquisiciones distintas. Hay unas 25.000 cabañas de alquiler en el condado de Sevier, que es ese condado. Y aún somos solo una pequeña fracción, así que, continuando buscando oportunidades en Gatlinburg y las Montañas Smoky, obtenemos sinergias. Tenemos una lavandería allí, un equipo comercial para la captación de nuevos propietarios. Obviamente tenemos también relaciones con huéspedes, relaciones con propietarios, gerentes generales.

Pero logramos sinergias en un mercado en el que tenemos raíces profundas y creemos que esa es parte clave de nuestro éxito: queremos profundizar y no expandirnos demasiado.

Rental Scale-Up:

Es muy interesante escucharte hablar de sinergias. Dime si estoy equivocado: según entiendo, cuando adquieres empresas, todas operan bajo tu plataforma tecnológica, pero mantienes la mayor parte de las operaciones locales, ¿verdad? Entonces, ¿significa eso que cuando adquieres una empresa te enfocas más en cómo atienden a huéspedes y propietarios, que en la tecnología en la que invierten?

Steve Milo:

“Creemos que el mercado de alquileres vacacionales en Estados Unidos es una experiencia local.“

Creemos que el mercado de alquileres vacacionales en los Estados Unidos es una experiencia local. Y eso significa que las personas que tratan con propietarios y huéspedes son clave, esos empleados son fundamentales. Así que, a diferencia de una empresa como Vacasa, mantenemos la marca local en la mayoría de las regiones. Por ejemplo, en Gatlinburg no nos anunciamos como VTrips, sino como Jackson Mountain Homes. Jackson Mountain Homes es una marca con 20 años de historia, muy respetada en la comunidad, y tanto propietarios como huéspedes y empleados reconocen esa marca.

Así que sí, aprovechamos una plataforma tecnológica centralizada. Las sinergias que logramos son gracias a las cerraduras inteligentes, contabilidad centralizada, marketing centralizado y reservas centralizadas.

Pero al mismo tiempo damos mucha importancia a la experiencia local: la experiencia del huésped, el mantenimiento, la limpieza y la operación. Hemos instalado una lavandería allí, dedicada solo para VTrips. Así que se trata en parte de aprovechar las sinergias de una organización nacional, pero también de entender la importancia de la experiencia y trato local, para lograr lo que considero un modelo de negocio sostenible.

Rental Scale-Up:

Última pregunta, Steve. Y mencionaste Vacasa, por ejemplo — Vacasa o Sonder, por ejemplo — otras empresas de hospitalidad que están saliendo a bolsa mediante SPACs. Así que publican datos sobre sus costos de adquisición, sus márgenes operativos. ¿Cómo compararías a VTrips y esas empresas en cuanto a estos tipos de métricas?

Steve Milo:

“Diría que la gran diferencia entre VTrips y Vacasa es que somos muy rentables, Vacasa no es rentable en absoluto.“

Sonder realmente no la conozco bien. Recomendaría a la audiencia que vean el documental de WeWork. Tal vez encuentren algunas comparaciones con Sonder allí. Sabes, Vacasa creo que es una mejor comparación. De hecho, hemos estado analizando su S-4, que presentaron tratando de salir a bolsa con un SPAC.

Diría que la gran diferencia entre VTrips y Vacasa es que somos muy rentables, Vacasa no es rentable en absoluto. Es decir, somos rentables con el 10% de las unidades que ellos gestionan y somos sumamente rentables.

Además, a medida que crezcamos, ganaremos sinergias en nuestros gastos generales y administrativos, por lo que seguiremos siendo igual o más rentables. Y en parte esa rentabilidad se debe a dos factores. El primero es la tecnología, somos grandes partidarios de usar sistemas alojados. Ellos están enfocados en desarrollar su propia tecnología, lo que uno pensaría que a largo plazo los haría más eficientes y rentables, pero ciertamente eso no se refleja en el S-4.

Pero sus costes tecnológicos representan cerca del 6% de sus ingresos. Si miras sus ingresos de 750 millones en 2021 o mil millones en 2022, están pagando una suma enorme por mantener la tecnología, mientras que VTrips gasta solo una fracción de eso.

“Lo que gastan ellos en ventas y marketing supera con creces lo que gasta VTrips. Y, sin embargo, VTrips logra muchas más reservas directas de lo que revela el S-4 de Vacasa.“

El otro componente importante, otra cosa rara en Vacasa, es su fuerza de ventas y marketing. Lo que gastan ellos en ventas y marketing supera con creces lo que gasta VTrips. Y, sin embargo, VTrips logra muchas más reservas directas de lo que revela el S-4 de Vacasa. Así que no sé si no están invirtiendo su dinero de manera eficiente, o porque han eliminado marcas locales y están tratando de construir esta marca nacional o internacional, Vacasa, y eso tiene un coste enorme.

De cualquier modo, los inversores tendrán que elegir, ¿verdad? Así que entre VTrips y Vacasa tienes dos modelos de negocio diferentes. Uno que enfatiza la rentabilidad y el crecimiento de la marca VTrips desde la base, y Vacasa, que opera sobre su propia plataforma tecnológica tratando de construir una marca internacional y siendo sumamente no rentable. Así que son modelos muy diferentes.

Rental Scale-Up:

Steve, muchas gracias por todas estas ideas sobre la industria. Hablamos de modelos diferentes y es, de verdad, muy interesante escuchar a un emprendedor que ha hecho crecer tanto su empresa. Steve Milo, eres el fundador y CEO de VTrips. Gracias por tu tiempo hoy.

Steve Milo:

Gracias, lo aprecio.