Actualizaciones de políticas de alquileres a corto plazo esta semana: Folly Beach, Grecia y Abu Dhabi avanzaron en estrategias que afectan a los operadores. El panorama muestra un cambio claro en las tácticas regulatorias a nivel global: desde eliminar un mecanismo de ingresos no autorizado para que un límite de oferta pueda sobrevivir a una derrota en los tribunales, pasando por reconciliar ingresos reportados por plataformas con las declaraciones fiscales presentadas, hasta ampliar quiénes pueden poseer legalmente una licencia haciendo de la propia licencia un requisito previo para la distribución.
Folly Beach restablece su límite de 800 licencias y elimina la tasa de registro
- El 15 de septiembre de 2026, el Concejo Municipal de Folly Beach aprobó la segunda lectura de una ordenanza que deroga y simultáneamente vuelve a promulgar el marco de alquileres a corto plazo de la isla. El límite de 800 licencias comerciales para alquileres de inversión, no ocupados por propietarios, se mantiene; se elimina la tasa de registro basada en ingresos.
- La reescritura sigue a una sentencia emitida el 14 de agosto de 2026 por el juez Thomas J. Rode del condado de Charleston, quien determinó que el límite había sido adoptado incorrectamente por referéndum y que la tasa de registro equivalía a un impuesto ilegal. La ciudad ha apelado ese fallo por separado.
- La primera lectura se aprobó 6-0 el 8 de septiembre. En la segunda lectura, el concejal Blair Holladay emitió el único voto en contra y cuestionó cómo la ciudad planea reembolsar las tasas que ahora reconoce que fueron cobradas indebidamente.
- La tasa generó más de 1,5 millones de dólares en 2025 según el presupuesto municipal. Los propietarios que pagaron el 1,75% de los ingresos por alquiler desde 2022 presentaron una demanda colectiva propuesta el 3 de septiembre de 2026 en busca de reembolsos.
- Continúa vigente la moratoria sobre nuevas licencias. Los nuevos solicitantes se incorporan a una lista de espera en lugar de recibir una licencia. El alcalde Chris Bizzell describió la ordenanza como una forma de mantener un marco normativo estable mientras la ciudad espera los resultados de un estudio de alquileres encargado.
- El “Por qué” / La Cronología: El estudio de alquileres se espera para febrero de 2027 y el concejo ha señalado que la configuración a largo plazo de la ordenanza se decidirá entonces. El texto actual está diseñado para mantener la situación de manera interina sin acarrear el defecto detectado por el tribunal.
Opiniones de Uvika
- Una derrota judicial no devolvió inventario al mercado: El fallo invalidó dos cosas — el límite y la tasa — y la respuesta de la ciudad fue mantener el primero y desechar la segunda. Las restricciones a la oferta y los mecanismos de ingresos se trataron como elementos separables, y solo uno era jurídicamente vulnerable.
- Para los gestores, la situación práctica no cambia respecto a antes del fallo: el número de licencias sigue siendo limitado, la lista de espera sigue gestionando nuevas incorporaciones, y una propiedad vendida hoy no lleva asociada una licencia garantizada para el comprador.
- Lo que los gestores profesionales pueden hacer es tratar un fallo favorable como una señal para revisar exactamente qué fue anulado en vez de asumir que ya no hay restricciones. Los propietarios que lean titulares sobre la anulación de un límite preguntarán si ahora pueden anunciar, y aquí la respuesta es no.
- La eliminación de la tasa genera una pregunta sobre devoluciones, no un ahorro inmediato: Los operadores dejan de pagar el 1,75% de los ingresos por alquiler en adelante, pero los importes ya recaudados desde 2022 son objeto de una demanda colectiva pendiente y no de una devolución automática.
- El ahorro a futuro es real y debe reflejarse en la modelización de ingresos netos para 2027 en adelante. Las reclamaciones por pagos pasados son contingentes y no deben contabilizarse como cuentas por cobrar.
- Los gestores que posean fondos de propietarios o preparen extractos pueden aclarar explícitamente la distinción: el alivio de la tasa comienza cuando entre en vigor la ordenanza, y cualquier recuperación de pagos anteriores depende de litigios que la ciudad sigue disputando.
- La posición en la lista de espera ahora es un atributo material del activo: Con el límite intacto y el cupo completo, la posición de una propiedad en la cola afecta lo que puede ganar y su valor de mercado.
- En discusiones de adquisición, conviene establecer si la propiedad objetivo dispone de licencia activa, está en lista de espera o carece de ambas cosas, antes de proyectar ingresos.
- Los gestores que incorporen nuevas propiedades en Folly Beach pueden convertir el estado de la licencia en una pregunta fundamental del proceso de admisión y no en un detalle a descubrir después de un contrato.
Grecia coteja los datos de plataformas de reservas con las declaraciones fiscales de este año
- La Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia (AADE) está comparando los ingresos de 2025 registrados por Airbnb, Booking.com y Vrbo con los ingresos declarados en las declaraciones de impuestos presentadas en 2026. La autoridad basa la auditoría en datos proporcionados directamente por las plataformas y no solo en los datos autodeclarados.
- El conjunto de datos abarca 2.466.075 declaraciones de estancias cortas registradas en 2025, con ingresos reportados que suman €973,712 millones, un alza respecto a €888,851 millones en 2024 — un incremento cercano al 10%.
- No registrar una propiedad en el Registro de Alojamiento de Corta Duración conlleva una multa anual igual al 50% de los ingresos brutos generados en el año de la infracción, con una sanción mínima de €5.000. Una reincidencia dentro de un año de haberse impuesto una multa dobla la penalidad, y una tercera vez resulta en una sanción cuatro veces el monto original.
- No presentar la declaración, o presentarla de forma inexacta, implica una multa igual al doble del monto del alquiler mostrado en la plataforma digital correspondiente. La presentación fuera de término conlleva una multa administrativa adicional de €100.
- Las multas se imponen a la persona registrada como gestor de la propiedad. Cuando ese gestor no es un subarrendatario u otro tercero, la responsabilidad recae en el propietario o en el usufructuario. La base legal se encuentra en el Artículo 111 de la Ley 4446/2016 (modificada).
- El “Por qué” / La Cronología: El cruce aplica a los ingresos obtenidos en 2025 y declarados en las declaraciones presentadas este año, lo que significa que el período de exposición ya está cerrado. No hay un paso de cumplimiento a futuro que modifique lo ya declarado.
Opiniones de Uvika
- Nombrar una empresa gestora como responsable transfiere la sanción, no solo el trámite: La multa recae primero sobre el gestor registrado, y solo pasa al propietario si no existe gestor inscrito.
- Una empresa gestora con decenas o cientos de registros agrega exposición a sanciones por declaraciones que quizá no presentó ella misma, sobre cifras de ingresos que no controla completamente.
- Lo que los gestores profesionales pueden hacer es revisar qué propiedades los tienen inscritos como gestores y asegurarse de que la responsabilidad de presentar la declaración esté documentada en el contrato de gestión, dejando claro quién presenta y quién asume la responsabilidad si hay error en la presentación.
- La sanción por declaración inexacta se calcula a partir de los datos de la plataforma, no por la diferencia: La multa es el doble del monto de alquiler registrado en la plataforma, no de la diferencia entre lo declarado y lo real.
- Una pequeña discrepancia por error administrativo en una propiedad de elevados ingresos produce una sanción sobre la totalidad de la reserva, lo que hace que errores menores resulten desproporcionadamente caros respecto a su impacto fiscal.
- Los gestores pueden conciliar los reportes de pagos de las plataformas con las declaraciones presentadas para cada propiedad, antes de cualquier contacto con la autoridad, para identificar y corregir discrepancias como autocorrecciones voluntarias en vez de que se descubran en una auditoría.
- El estado de registro es una exposición independiente y mayor que la exactitud de la declaración: Una propiedad sin registrar acarrea el 50% de los ingresos brutos anuales como multa, con un mínimo de €5.000, subiendo al doble o cuádruple en reincidencias.
- Propiedades que entraron en el portafolio a mitad de año, cambiaron de dueño, o se añadieron informalmente a una cartera de un gestor son las más propensas a carecer de registro válido.
- Una revisión integral para asegurar que cada propiedad en Grecia tenga un número de registro activo, correctamente vinculado al gestor actual, reduce el principal riesgo según el baremo de multas.
Abu Dhabi moderniza la concesión de licencias de casas vacacionales y amplía quién puede solicitarla
- El Departamento de Cultura y Turismo – Abu Dhabi (DCT Abu Dhabi) anunció una plataforma regulatoria de casas vacacionales mejorada los días 15-16 de septiembre de 2026, reduciendo los tiempos de aprobación y simplificando procedimientos de licencias, mientras añade herramientas para monitorización, inspecciones, seguimiento de cumplimiento y gestión de ingresos.
- Bajo el marco actualizado, inquilinos, copropietarios, entidades legales y partes autorizadas por el dueño pueden obtener una licencia de casa vacacional, extendiendo la elegibilidad más allá de los propietarios.
- No se puede publicar una propiedad en ninguna web o plataforma digital sin una licencia válida de DCT Abu Dhabi, y el número de licencia debe aparecer en la página del anuncio. No se permiten alquileres parciales de habitaciones y los usuarios deben especificar si se inscriben como propietarios o como operadores, presentando una licencia del Departamento de Desarrollo Económico si hace falta.
- El departamento informa que la oferta de casas vacacionales creció un 77% en 2025 hasta 4.771 unidades elegibles, los huéspedes subieron otro 77% hasta superar los 335.000, los huéspedes nacionales crecieron un 114% hasta 82.900, y el ingreso diario promedio creció un 28% hasta AED 1.887.
- Una integración desde 2024 entre la plataforma de licencias, el Departamento de Municipios y Transporte, y el sistema de autoinspección redujo el tiempo de emisión de permisos a menos de seis horas.
- El “Por qué” / La Cronología: El marco se inscribe en la Estrategia de Turismo 2030, que busca diversificar la oferta de alojamiento más allá de los hoteles. Las reglas a nivel de anuncio fueron establecidas cuando DCT Abu Dhabi anunció enmiendas a su regulación de 2020 a inicios de 2026; el anuncio de septiembre se refiere al sistema que las gestiona.
Opiniones de Uvika
- La ampliación de elegibilidad es una señal de oferta, no una relajación del control: Autorizar que inquilinos y terceros autorizados obtengan licencias amplía el grupo de operadores legales, pero sin modificar el requisito de la licencia en sí.
- Para empresas gestoras, el cambio relevante es que un modelo de arrendamiento y operación se vuelve viable sin que el titular del pleno dominio requiera ser quien tramita la licencia, acortando el camino desde el contrato hasta la publicación del anuncio.
- Lo que los gestores profesionales pueden hacer es revisar estructuras de “master lease” y operador autorizado que antes quedaron descartadas y confirmar con DCT qué categoría de licencia y qué documentación extra del Departamento de Desarrollo Económico requiere la estructura elegida.
- La exhibición del número de licencia hace visible el cumplimiento: Requerir el número en la página del anuncio implica que una licencia ausente o inválida será detectable por cualquiera, incluyendo la plataforma y el regulador.
- Esto elimina el margen entre el vencimiento de una licencia y su detección, ya que la prueba de cumplimiento es pública y continua, no solo cuando hay inspección periódica.
- Los gestores pueden incluir la caducidad de la licencia en el calendario de mantenimiento de publicaciones, no solo como apunte interno, y verificar tras cada modificación que el número aún se muestra online.
- Aprobaciones más ágiles trasladan la limitante de los permisos a la calidad del portafolio: Cuando la emisión se mide en horas y no en semanas, la tramitación regulatoria deja de ser el cuello de botella para añadir unidades.
- Cuando el permiso no es ya la variable limitante, la velocidad de expansión la marcan los estándares de inspección, seguridad y calidad requeridos para la licencia y que deben cumplirse en todo el portafolio en crecimiento.
- Gestores que escalen en el emirato pueden adelantar el trabajo de autoinspección y estándares en la fase de integración, ya que la licencia se puede emitir antes de lograr que la propiedad cumpla el estándar comprometido.
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