El 9 de septiembre, la Comisión Europea adoptó formalmente la propuesta de Ley de Vivienda Asequible. Cubrimos aquí el borrador filtrado previamente.
La mayoría de lo que dijimos entonces sigue vigente. Pero ahora he leído el borrador filtrado y el texto oficial en paralelo, artículo por artículo, junto con el Anexo, la evaluación de impacto y la Recomendación que acompaña, y que la filtración no incluía.
Varias cosas cambiaron entre las dos versiones. Algunas de ellas modifican lo que deberías decir a tus propietarios.
Antes de la comparación, aquí tienes la Ley en términos sencillos, porque la cobertura mediática ha sido ambigua.
Qué es la Ley de Vivienda Asequible de la UE y qué significa para los alquileres de corta duración
La Ley de Vivienda Asequible es un Reglamento propuesto por la UE. Es la respuesta de la Comisión Europea a una crisis de accesibilidad a la vivienda que es más aguda en ciudades, áreas metropolitanas, islas y destinos turísticos.
No es un límite paneuropeo al número de noches de alquiler de corta duración. No fija un número máximo de días de alquiler, no designa ciudades específicas y no exige que ninguna autoridad tome acción alguna.
Lo que sí hace es establecer las condiciones que una autoridad pública debe cumplir antes de restringir los alquileres de corta duración, las segundas viviendas o las propiedades vacías por motivos de asequibilidad de la vivienda.
Por qué los alquileres de corta duración están en el centro
Porque la Ley cubre dos categorías de medidas locales, y una de ellas son los alquileres de corta duración.
El Artículo 2 incluye medidas que restringen los servicios de alquiler de corta duración en viviendas residenciales, y medidas que restringen la adquisición o uso de suelo y viviendas residenciales que no son residencias principales.
La posición de la Comisión es que la escasez de oferta es la causa estructural de la crisis, y que algunos usos no principales de la vivienda pueden agravarla en mercados específicos. Su propia evaluación de impacto refleja que las consultas encontraron un amplio consenso en que la actividad de alquiler de corta duración no es el principal impulsor de la presión sobre la vivienda.
Así que esto no se plantea como una ley contra Airbnb. Es un libro de reglas para ciudades que quieran actuar.
Por qué una ley de la UE afecta a las normas de tu ciudad
La política de vivienda corresponde a los gobiernos nacionales, regionales y locales. Pero cuando una norma local restringe la capacidad de alguien para prestar un servicio, crear un negocio o comprar una vivienda, afecta a libertades protegidas por la legislación de la UE.
El Tribunal de Justicia de la UE ya aceptó, en el caso Cali Apartments de 2020, que una escasez de vivienda de larga duración puede justificar la exigencia de autorización para alquileres de corta duración. La restricción aún debe estar justificada y no ir más allá de lo necesario.
El problema que identifica la Comisión es que esos principios son generales. No existe un método común para demostrar que una zona tiene un problema de vivienda, o para probar que una restricción es proporcionada. Por eso, las ciudades utilizan pruebas diferentes y acaban en los tribunales.
El objetivo de la Ley es sustituir esa incertidumbre por una prueba común.
Las tres pruebas que debe superar una ciudad
Si una autoridad quiere restringir los alquileres de corta duración para proteger la vivienda, deberá demostrar las tres cosas.
Uno, que la zona está bajo presión de vivienda. El Artículo 6 establece un umbral precio-ingresos, con una tendencia requerida y una evaluación prospectiva de si la presión disminuirá.
Dos, que los alquileres de corta duración empeoraron la situación. El Artículo 9 exige pruebas de un efecto adverso significativo sobre la disponibilidad o asequibilidad de la vivienda en dicha zona durante al menos los tres años anteriores. Que la vivienda sea cara no es suficiente por sí solo.
Tres, que nada menos restrictivo funcionaría. El Artículo 10 exige que la medida esté dirigida a la zona bajo presión, calibrada a la actividad que más probablemente retire viviendas del mercado de larga duración, y que sólo se adopte después de comprobar si una opción menos restrictiva bastaría.
Además, la autoridad deberá publicar sus evaluaciones, el territorio exacto cubierto y la duración antes de que la medida entre en vigor, y las empresas afectadas tendrán acceso a la revisión judicial.
Hay también una condición previa que a menudo se pasa por alto: para restringir los alquileres de corta duración, la autoridad ya debe estar aplicando y haciendo cumplir el Reglamento de datos de alquileres de corta duración de la UE, el Reglamento (UE) 2024/1028, en esa zona. Ese es el régimen de registro e intercambio de datos que se aplica desde mayo de 2026.
La distinción que determina tu exposición
No cuántas propiedades gestionas. Sino si cada una es la residencia principal del anfitrión.
La Ley diferencia entre la residencia principal de un anfitrión, básicamente el hogar donde suele residir alguien, y cualquier otra propiedad residencial. Las restricciones adoptadas por motivos de asequibilidad de la vivienda alcanzarían a la segunda categoría, no a la primera.
Eso significa que una persona con un solo apartamento dedicado al alquiler no está automáticamente protegida, y contratar a un gestor de propiedades no cambia por sí solo cómo se trata una propiedad.
La protección para las residencias principales es también más limitada de lo que parece, aquí es donde el texto oficial cambió, y por donde empieza este artículo.
Situación actual
Aprobada por la Comisión el 9 de septiembre de 2026. No es ley. Parlamento y Consejo negocian a continuación y pueden modificar el texto.
No hay ningún plazo de cumplimiento aplicable hoy para ti, y las normativas locales existentes en tus mercados no se ven afectadas.
Qué cambió entre el borrador filtrado y el texto oficial
La filtración publicada por Euractiv era sólo el Reglamento. La versión oficial añadió un Anexo, una evaluación de impacto, una cuadrícula de subsidiariedad y una Recomendación separada de la Comisión sobre oferta de vivienda.
Comparando ambos en paralelo, esto es lo que cambió.
1. Residencia principal: la exención es más limitada de lo que dicen los titulares
Lo que decía la filtración
El Artículo 5(2) filtrado era una prohibición. Las autoridades competentes no impondrán restricciones a los servicios de alquiler de corta duración prestados por un anfitrión en su residencia principal. Punto final.
Lo que dice el texto oficial
El Artículo 5(2) oficial no es una prohibición. Dice que las medidas adoptadas exclusivamente por motivos de asequibilidad y disponibilidad de la vivienda bajo este Reglamento sólo se aplican a alojamientos que no sean la residencia principal del anfitrión.
La diferencia es el calificativo. La filtración decía que las ciudades no pueden restringir el alquiler en residencias principales. El texto oficial dice que las ciudades no pueden restringir el alquiler en residencias principales usando esta justificación particular.
Y el texto oficial agregó una frase que lo confirma
El borrador filtrado explicaba que la Directiva de Servicios de la UE seguiría aplicándose a las restricciones de alquiler de corta duración basadas en otros motivos de interés público.
El considerando 15 oficial dice lo mismo, y añade cinco palabras que no estaban en la filtración: tanto en residencias principales como no principales.
Luego enumera los motivos que siguen disponibles: orden público, seguridad pública, salud pública, protección del consumidor, medio ambiente y entorno urbano, y protección del patrimonio cultural.
Qué significa esto en la práctica
Una ciudad que quiera limitar las noches en alquileres de residencia principal no está bloqueada por este Reglamento. Simplemente no puede utilizar la asequibilidad de la vivienda como argumento. Puede usar el entorno urbano, o el orden público, y mantenerse bajo las reglas existentes de la Directiva de Servicios.
Los límites tipo París de 120 noches en residencias principales son un buen ejemplo. Nada en esta propuesta los afecta.
Para tu negocio: si un propietario pregunta si «Bruselas protege el alquiler de viviendas principales», la respuesta precisa es que Bruselas limita una justificación específica. No crea el derecho a alquilar tu vivienda principal.
2. Las restricciones expirarían después de cinco años a menos que la ciudad las renueve
Este cambio favorece a los operadores y es una modificación real, no solo una aclaración.
El Artículo 12 filtrado solo requería a las autoridades revisar una medida al menos cada cinco años. En nuestro primer artículo escribí que una revisión quinquenal no significa que la restricción termine automáticamente después de cinco años. Eso era correcto para la filtración.
El Artículo 12(1) oficial es diferente. Las medidas se adoptarían por un periodo «no superior a cinco años». Pueden prorrogarse, pero solo después de una revisión que confirme que las condiciones de los Artículos 6 a 10 siguen cumpliéndose.
Hay que ser realista. La misma autoridad que impuso la restricción realiza la revisión y decide la prórroga, así que considérelo como un control programado, no como una desaparición garantizada. Pero es un momento para prepararse y donde la prueba debe presentarse de nuevo.
3. Los regímenes transitorios para operadores existentes pasan a ser obligatorios
Un pequeño ajuste con verdaderas consecuencias.
El Artículo 10(2) filtrado decía que cuando las medidas afecten situaciones legales existentes, deberán incluir disposiciones transitorias adecuadas cuando fuera necesario.
El texto oficial elimina «cuando fuera necesario».
Cuando una nueva restricción afecte a una operación legal existente, las disposiciones transitorias serán obligatorias, no opcionales.
El texto aún no define un periodo mínimo de preaviso ni garantiza que cada alquiler continúe. Pero «disposiciones transitorias adecuadas» sin cláusula de salida es una base más sólida que antes.
4. La prueba de estrés habitacional: precio-ingresos, dos umbrales y una nueva métrica de ingresos
Nuestro primer artículo describía la prueba como un ratio precio-ingresos de ocho que había aumentado en diez años, más una previsión de si la presión disminuirá. Esa estructura se mantuvo. Cambiaron tres cosas a su alrededor.
Se añadió un segundo umbral
El Artículo 6(2) oficial es nuevo. Cuando el ratio precio-ingresos es 10 o más, el requisito del aumento en diez años no aplica.
Esto importa para mercados que experimentaron un pico y luego se estabilizaron. Una zona con un ratio muy alto pero estable, incluso ligeramente decreciente, puede seguir calificando. Varios mercados urbanos europeos conocidos están justo en esa posición tras las subidas de tipos de interés de los últimos años.
Cambió la métrica de ingresos
El texto filtrado comparaba los precios de las viviendas con la renta disponible mediana de la población en la zona.
El texto oficial, en el Artículo 4(5) y en un nuevo Anexo, compara con la renta disponible neta per cápita.
Esa es una cifra inferior a la de los hogares, lo que significa que el mismo umbral de ocho se alcanza en más lugares. Si asumiste que «ocho veces los ingresos» parecía una vara alta, recalcúlalo.
Ahora se publica el cálculo
El borrador filtrado no tenía Anexo. El oficial sí, y especifica:
- Precios de viviendas: precio medio de transacción a nivel NUTS 3
- Ingresos: renta disponible neta de los hogares privados per cápita a nivel NUTS 2
- Umbrales: 8 y 10 años de ingresos per cápita para adquirir una vivienda existente de tamaño medio
La Comisión también cita la herramienta utilizada: Mapadomo, una base de datos de vivienda elaborada por su departamento económico y el Centro Común de Investigación, con precios y datos de existencias hasta nivel municipal.
El Artículo 6(4) además permite a las autoridades utilizar sus propios datos más detallados si pueden demostrar que son coherentes con los umbrales. Combinado con el Artículo 7, que ahora incluye zonas rurales junto a distritos, municipios y áreas metropolitanas, las designaciones a nivel de barrio y rural están claramente contempladas.
Para tu negocio: esta parte sí puedes comprobarla. La metodología y la fuente de datos son públicas, así que puedes evaluar si tus mercados están cerca del límite antes de que actúe cualquier autoridad.
5. Las ciudades deberán demostrar ahora un efecto adverso «significativo» de los alquileres de corta duración
El Artículo 9 sigue requiriendo que una autoridad demuestre que la actividad de alquiler de corta duración afectó la disponibilidad o asequibilidad de la vivienda durante al menos los tres años anteriores a la medida.
El texto oficial añade una palabra. Ahora el efecto debe ser significativo y adverso.
Un adjetivo, y será el centro de los pleitos judiciales. También se acompaña de una declaración de la Comisión que conviene guardar: el resumen de la evaluación de impacto señala que las consultas encontraron un amplio acuerdo en que la actividad de alquiler de corta duración no es el principal factor de presión en la vivienda, y que deben prestarse más atención a los problemas estructurales de oferta.
Ese es el propio documento de la Comisión, no una afirmación de la industria.
6. Las normas locales adoptadas antes de la entrada en vigor quedan excluidas
El Artículo 17 filtrado tenía una frase aparte: «Entrará en vigor desde …». Un espacio en blanco, para completarse después. Ya señalé en su momento que ahí no figuraba ningún plazo de cumplimiento.
El texto oficial elimina esa frase por completo. El Reglamento entraría en vigor 20 días después de su publicación en el Diario Oficial, y se aplicaría desde ese momento. No hay una fecha de aplicación diferida.
El Artículo 14 se modificó en consecuencia. Las medidas adoptadas antes de la entrada en vigor quedan fuera de este Reglamento y las autoridades sólo «pueden revisarlas». La filtración decía que podían modificarlas o renovarlas bajo las nuevas normas.
Consecuencia: cualquier restricción que una ciudad apruebe antes de la entrada en vigor de este texto jamás tendrá que cumplir la prueba de presión habitacional, la de efecto adverso significativo ni las condiciones de proporcionalidad.
Eso incentiva a las autoridades a actuar durante la negociación y no después. Atentos a que se adelanten medidas locales mientras el Parlamento y el Consejo siguen debatiendo.
7. Sin capa de supervisión de la UE y la desaparición de la salvaguarda de notificación
El Artículo 3(1) confirma lo que mostraba la filtración: las medidas sobre alquileres de corta duración quedarían fuera de la Directiva de Servicios, incluyendo la obligación de notificación del Artículo 15(7).
La Comisión presenta esto como una simplificación. Las entidades del sector ven esto de otra manera, y en este punto tienen un argumento razonable.
La notificación significaba que las restricciones se comunicaban a la Comisión y a otros Estados Miembros antes de entrar en vigor. Bajo el nuevo marco, el reemplazo es la publicación según el Artículo 13: la autoridad publica sus evaluaciones, el territorio exacto y la duración, antes de que la medida entre en vigor. No hay periodo de standstill ni paso de aprobación.
Esto es lo único que pedían las plataformas y no consiguieron. La respuesta de Airbnb el día de la publicación solicita precisamente un cambio en el proceso: que las autoridades notifiquen las nuevas y existentes restricciones a la Comisión, adjuntando las pruebas correspondientes. Es una petición concreta, sobre la salvaguarda que este texto elimina.
La Comisión es clara sobre su propia capacidad
Los documentos presupuestarios adjuntos a la propuesta asignan tres empleados a tiempo completo a la dirección general responsable y alrededor de 11 millones de euros entre 2028 y 2034.
La Comisión identifica la aplicación incoherente por las autoridades locales como el principal riesgo de implementación, y advierte que los datos detrás del cálculo de presión habitacional pueden no mantenerse actualizados.
No existe un órgano de la UE que apruebe las designaciones. No hay un registro central de zonas bajo presión. Cada evaluación se publica localmente, por la autoridad que la redactó, en la forma que decida.
Así que la Ley crea un flujo de pruebas públicas, pero ningún mecanismo público para consultarlas.
Alguien más está elaborando el marcador
Ese vacío ya está siendo llenado, pero no por un organismo público.
El 14 de septiembre, cinco días después de la publicación de la Ley, Airbnb anunció el Airbnb City Index, un ranking anual mundial de ciudades por políticas de vivienda y resultados, que se publicará este año. Consta de dos partes: un conjunto de datos abiertos sobre nuevas viviendas per cápita, ratios de alquiler sobre ingresos y hasta qué punto la regulación local bloquea la construcción, y una clasificación editorial que es la opinión de Airbnb sobre qué ciudades progresan.
Cubirmos el índice y el Housing Accelerator de 250 millones de dólares anunciado al mismo tiempo en un artículo aparte.
Sé preciso sobre lo que es y lo que no es esto.
No es un monitor de cumplimiento. No verifica si una ciudad cumplió el umbral del Artículo 6, aportó tres años de pruebas del Artículo 9, o valoró alternativas menos restrictivas en el Artículo 10. Nada indica si una restricción en tu mercado resistiría una impugnación judicial.
Sin embargo, es el primer cuadro comparativo recurrente entre ciudades sobre vivienda, que llegará el mismo mes en que la UE decidió no crear uno. Hoy en día no existen datos comparables de este tipo.
Y lo produce una empresa con un interés comercial directo en cómo puntúan las ciudades. Airbnb no ha publicado la metodología, ni nombrado auditor, ni dicho qué ciudades están en el alcance.
Para tu negocio: dos consecuencias prácticas. Al desaparecer la notificación, tu aviso previo será ahora la publicación local bajo el Artículo 13, así que adquiere el hábito de monitorizarlo en tus mercados.
8. La mitad sobre oferta de la Ley de Vivienda Asequible no es vinculante
La filtración de Euractiv era sólo el Reglamento. La publicación oficial incluyó una Recomendación de la Comisión sobre asequibilidad y oferta de vivienda en zonas bajo presión.
Es sustanciosa: planes de aceleración de vivienda, plazos de concesión de licencias de 60 días, aprobación tácita para algunos pasos, bancos de suelo, métodos modernos de construcción y una brecha financiera reconocida de unos 150.000 millones de euros anuales.
Pero es sólo una Recomendación. La mitad que habilita restricciones es un Reglamento, directamente aplicable. La mitad de la oferta es una guía.
Los considerandos del Reglamento dicen que las autoridades deben acompañar las restricciones con medidas de oferta. Los propios indicadores de rendimiento de la Comisión rastrean la frecuencia con que sucede eso.
Para tu negocio: aquí hay una línea de defensa útil. Cuando una ciudad proponga un límite, pregunta dónde está su plan de aceleración de vivienda y si las medidas de oferta recomendadas por la Comisión se contemplan junto a la restricción.
Aún sin respuesta: cómo se cuenta la cartera de una empresa gestora
La pregunta que planteamos en primer lugar sigue sin respuesta.
El texto sigue calibrando las restricciones en torno a un «anfitrión único» y define ahora al anfitrión según el Reglamento de datos de alquileres de corta duración de la UE. Todavía no dice cómo se cuenta la cartera de una empresa gestora cuando cincuenta viviendas pertenecen a cincuenta propietarios distintos.
Si quieres que se resuelva algo en la fase parlamentaria, que sea esto. Hazlo saber a tu asociación nacional.
Recomendaciones para gestores profesionales de alquiler de corta duración
Nada para tus operaciones. Esto sigue siendo una propuesta y los colegisladores pueden cambiarla.
Revisa tus mercados usando el dato real. Precios sobre ingresos per cápita, no ingresos de hogar. El umbral es más bajo de lo que parece.
Comprueba qué han aprobado tus ciudades. Todo lo que se adopte antes de la entrada en vigor queda completamente fuera de estas pruebas.
Corrige la conversación con los propietarios. No es «Bruselas protege viviendas principales». Bruselas está limitando una justificación, poniendo fecha de caducidad a las restricciones, exigiendo regímenes transitorios y dejando la supervisión casi totalmente en manos de las autoridades locales.
Nuestra conclusión inicial se mantiene, con un matiz. La Ley hará más defendibles las restricciones justificadas y más fácil cuestionar las injustificadas. Lo que deja más claro el texto oficial es cuánto depende de que las ciudades elijan cumplir unas reglas que nadie en la UE tiene recursos para hacer cumplir.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
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