Múnich se prepara para su mayor evento del año con menos alquileres que hace dos años, reservas más lentas que el año pasado y precios más altos que nunca. Sólo uno de estos tres aspectos es un problema.
Para los gestores de alquileres a corto plazo, Oktoberfest es uno de los picos de demanda más fiables de Europa, y los patrones que muestra se aplican a cualquier evento recurrente. Los datos de PriceLabs sobre el mercado de Airbnb en Múnich, a fecha del 23 de septiembre, muestran cómo está funcionando este año.
Antes de entrar en los números, conviene entender qué tipo de evento es Oktoberfest y a quién atrae.
Oktoberfest 2026 es un festival de 16 días repartido en tres fines de semana
La edición 191 de Oktoberfest se celebrará del 19 de septiembre al 4 de octubre de 2026, en Theresienwiese, un recinto festivo a 15 minutos a pie de la estación central de Múnich. Es un gran evento de 16 días, aunque muy pocos visitantes asisten los 16 días completos.
Aun así, no funciona como un festival de fin de semana. La demanda se mantiene durante la semana, ya que buena parte proviene tanto de empresas como de turistas.
Cómo es el recinto del festival
- 17 grandes carpas cerveceras y 21 pequeñas, además de más de 100 atracciones y puestos
- Entrada gratuita al recinto y a las carpas, salvo la Oide Wiesn, una sección histórica con atracciones vintage y música tradicional, que cobra 4 €
- Tres fines de semana, con días laborales más tranquilos entre ellos
Un evento de negocios tanto como turístico
Las empresas bávaras llevan a clientes y empleados a las carpas, y las mesas se reservan con meses de antelación, de forma similar a los palcos VIP en un estadio. Eso mantiene la demanda entre semana más estable que en un festival típico.
La asistencia ha vuelto a la normalidad tras un repunte pospandemia
La asistencia saltó a 7,2 millones en 2023, el valor más alto desde 1980, cuando las multitudes regresaron tras el COVID. Se estabilizó en 6,7 millones en 2024 y 6,5 millones en 2025, según la ciudad de Múnich.
Esto se encuentra cerca del tamaño habitual del festival. En ediciones anteriores acudió una cantidad similar de público, alrededor de 6,5 millones en 1999 y 6,4 millones en 2013.
Qué cambia este año
El precio medio de una Maß, la jarra de un litro estándar en Oktoberfest, subió alrededor de un 2% hasta los 15,61 €, según EU Today. Algunas carpas, incluidas Schichtl y Schützenlisl, no subieron en absoluto sus precios, según Wiesnkini.
También cambió el calendario. El Día de la Unidad Alemana, festivo nacional el 3 de octubre, cayó en viernes en 2025 y creó un fin de semana de cierre de tres días, pero en 2026 es en sábado.
La mayoría de los visitantes de Oktoberfest son locales y, entre los extranjeros, Italia lidera
La mayoría de los visitantes provienen de Múnich y la región circundante, unas 206.000 personas por día en 2025, según el análisis de datos móviles de Vodafone. Fuera de Baviera los números caen en picado, siendo Berlín, Stuttgart y Fráncfort las siguientes mayores fuentes nacionales.
Dos tercios de los visitantes llegan por carretera y un tercio en tren. Esto será relevante para el tema del coste de los viajes más adelante en este artículo.
Aproximadamente entre el 21% y el 27% de los visitantes son extranjeros, liderados por Italia y Francia
Los visitantes extranjeros representan aproximadamente entre una quinta y una cuarta parte de la asistencia. Los principales grupos en 2025, según el promedio diario de visitantes, según Vodafone:
| País | Visitantes por día |
|---|---|
| Italia | 8.034 |
| Francia | 5.223 |
| Países Bajos | 5.122 |
| Suiza | 4.944 |
| Austria | 4.508 |
| Estados Unidos | ~3.700 |
Cinco de los seis principales mercados están a distancia en coche de Múnich. La presencia estadounidense, que domina la imagen global de Oktoberfest, es menor que la holandesa.
Las reservas desde India y Japón se dispararon en 2026, mientras que Estados Unidos y Reino Unido descendieron
Según los datos de reservas aéreas de Amadeus para el periodo del festival, año tras año:
- India subió un 60% y Japón un 31%
- Estados Unidos bajó un 10%, aunque sigue representando el 37% de las reservas internacionales
- Reino Unido bajó un 16%
- España subió un 8%, Canadá un 9%, Italia un 7%, Australia un 6%
Amadeus también reveló que los viajeros solos representan ahora el 47% de las reservas, un aumento de 2,2 puntos, mientras que las parejas cayeron 4,6 puntos hasta el 33%. Las reservas de 14 noches o más subieron un 13% y ahora superan el 6% del total.
La demanda grupal probablemente proviene de visitantes que llegan en coche
Los grupos de seis o más personas constituyen sólo el 7% de las reservas aéreas, según Amadeus. Sin embargo, en el panel de PriceLabs, los anuncios que alojan al menos a cinco huéspedes representan el 13,3% de la oferta de Múnich y un 18,6% de las reservas.
La cifra corresponde al año completo más que al solo festival, pero sugiere que los grupos grandes llegan en coche o tren en vez de avión. El público del festival está cambiando, y también el mercado de alquileres que lo atiende.
La oferta de alquileres a corto plazo en Múnich está reduciéndose
El mercado de alquileres en el que aterriza Oktoberfest es menor que antes. Según PriceLabs, los anuncios activos en Múnich cayeron interanualmente cada mes de enero a julio de 2026, y subieron sólo un 3,2% en agosto.
Alemania creció cada mes en ese mismo periodo. En agosto tenía unos 39.000 anuncios más que un año antes, un aumento del 10,9%, mientras que Múnich sólo tenía 170 más.
Índice STR de PriceLabs (Alemania) y panel de mercado de PriceLabs en Múnich · Ene-Ago 2026
Las cifras alemanas proceden del Índice STR de PriceLabs y las de Múnich de un panel de PriceLabs que cubre 15 km en torno al centro de la ciudad. Miden zonas diferentes, así que la comparación usa tasas de crecimiento más que totales.
El descenso en Múnich comenzó mucho antes de 2026
Entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025, los anuncios activos en Múnich cayeron un 13,2% mientras en Alemania subieron un 0,7%. Lo que sea que está reduciendo la oferta en Múnich ya actuaba antes de las actuales perturbaciones en los viajes.
La normativa de Múnich deja fuera a los anfitriones informales
Desde 2017, Múnich limita los alquileres a corto plazo bajo la ley bávara de uso indebido de viviendas, Zweckentfremdungsgesetz. Según la guía municipal para propietarios, solo se puede alquilar la vivienda principal completa un máximo de ocho semanas al año, y el uso exclusivamente turístico está prácticamente prohibido.
Múnich es también el mercado inmobiliario más caro de Alemania, lo que de por sí desincentiva el alquiler por parte de anfitriones ocasionales. El tope de ocho semanas parece ser el factor principal, aunque los datos no pueden aislarlo del coste de la vivienda.
La ocupación de Oktoberfest 2026 va por detrás del año pasado en 14 de 16 noches
Ese es el mercado en el que llegó Oktoberfest 2026, y hasta ahora las reservas son más lentas. A fecha 23 de septiembre, se habían reservado el 65,8% de las noches disponibles del festival, frente al 71,6% en la misma fecha del año pasado, según PriceLabs.
La ocupación aquí es la proporción de noches disponibles reservadas, sin contar las que los anfitriones bloquen. Como este año el festival empieza un día antes, la tabla compara cada noche con el mismo día de la semana del año anterior, es decir, sábado frente a sábado.
| Noche (2026) | Reservado ahora | Reservado a esta altura el año pasado | Diferencia (puntos) |
|---|---|---|---|
| Sáb, 19 sep | 82,1% | 87,1% | -5,0 |
| Dom, 20 sep | 73,6% | 77,8% | -4,2 |
| Lun, 21 sep | 73,5% | 81,5% | -8,0 |
| Mar, 22 sep | 68,3% | 79,9% | -11,6 |
| Mié, 23 sep | 65,8% | 79,5% | -13,7 |
| Jue, 24 sep | 72,2% | 82,2% | -10,0 |
| Vie, 25 sep | 82,2% | 89,1% | -6,9 |
| Sáb, 26 sep | 80,8% | 85,9% | -5,1 |
| Dom, 27 sep | 53,3% | 62,1% | -8,8 |
| Lun, 28 sep | 57,9% | 60,1% | -2,2 |
| Mar, 29 sep | 57,9% | 54,5% | +3,4 |
| Mié, 30 sep | 55,7% | 51,1% | +4,6 |
| Jue, 1 oct | 57,5% | 59,3% | -1,8 |
| Vie, 2 oct | 65,3% | 70,9% | -5,6 |
| Sáb, 3 oct | 62,2% | 70,1% | -7,9 |
| Dom, 4 oct | 45,0% | 54,5% | -9,5 |
El festival podría cerrar con una ocupación del 73%
El año pasado, el festival acabó con una ocupación del 79,0%. Si las reservas tardías llegan al mismo ritmo que el año pasado, este año acabaría en torno al 73,3%, unos seis puntos por debajo.
Esa brecha es menor de lo que los datos de hoy sugieren, porque muchas reservas se hacen en los días previos a la estancia.
La comparación del fin de semana de cierre no es homogénea
El fin de semana de cierre va 5,6 a 9,5 puntos por detrás, pero el viernes de la comparación del año pasado era festivo por el Día de la Unidad Alemana. Parte de ese déficit puede atribuirse al calendario más que a una demanda más débil.
Los hoteles de Múnich también van por detrás
Según Amadeus, los hoteles de Múnich estaban reservados al 70,9% para el 13 al 27 de septiembre a fecha 20 de agosto, frente al 76,2% en la misma fecha de 2025. Hoteles y alquileres a corto plazo muestran la misma ralentización.
Las tarifas nocturnas en Oktoberfest subieron un 9,2% mientras que las tarifas normales en Múnich se mantuvieron planas
Reservar menos noches normalmente significaría menos dinero para los anfitriones. Pero la tarifa nocturna media que pagaron los huéspedes durante el festival subió un 9,2% este año hasta 283,90 $, según PriceLabs.
Fuera del festival, las tarifas en Múnich no variaron. La tarifa media pagada del 1 al 15 de septiembre fue de 145,20 $, igual que en 2024 y algo por debajo de 2025.
La prima de Oktoberfest ha aumentado cada año
Comparando con las tarifas normales de cada septiembre, la prima del festival ha crecido:
- 2024: 1,57 veces las tarifas normales
- 2025: 1,73 veces
- 2026: 1,96 veces
Ahora los anfitriones cobran cerca del doble de su tarifa habitual durante Oktoberfest. Las carpas, en cambio, subieron el precio de la Maß apenas un 2%.
Así que la ocupación baja y las tarifas suben. La pregunta es qué efecto pesa más.
El RevPAR en Oktoberfest supera ligeramente al del año pasado a pesar de la menor ocupación
El RevPAR, o ingreso por alquiler disponible, es lo que gana un anfitrión por propiedad y noche, esté reservada o no. Combina ocupación y tarifa en un solo número.
| Año | Ocupación | Tarifa media pagada | RevPAR |
|---|---|---|---|
| 2024 | 78,0% | 228,20 $ | 177,90 $ |
| 2025 | 79,0% | 259,90 $ | 205,40 $ |
| 2026 (estimado) | 73,3% | 283,90 $ | 208,10 $ |
Calculado a partir de los datos de PriceLabs, el RevPAR de Oktoberfest 2026 ronda los 208 $, un 1,3% por encima del año pasado y un 17% más que en 2024. Las propias curvas de reservas de septiembre en PriceLabs muestran el mismo patrón.
Las tarifas más altas apenas compensaron la ocupación perdida
Para un anfitrión típico, seis puntos menos de ocupación y un 9,2% más por noche le dejaron un 1,3% mejor que el año pasado. Es un colchón muy ajustado.
Si la ocupación cae de nuevo el año próximo, las tarifas necesitarán volver a subir sólo para mantenerse en el mismo lugar. Ver dónde cae y se sostiene la demanda da claves útiles de precios.
Los fines de semana en Oktoberfest reservan mucho mejor que los días de semana, pero apenas se diferencian de precio
Las noches de viernes y sábado durante el festival tienen una media de reservas del 74,5%, frente al 61,9% del domingo al jueves. Sin embargo, la tarifa media anunciada para los fines de semana es sólo un 10% mayor: 367 $ frente a 332 $.
En otras palabras, la demanda de fin de semana es mucho más fuerte de lo que sugieren los precios del fin de semana.
El fin de semana de cierre tiene precios de pico pero se reserva muy por debajo
Las noches de pico de los dos primeros fines de semana tienen una ocupación del 81% al 82%. El fin de semana de cierre, 2 y 3 de octubre, está entre el 62% y el 65% reservado, pero el precio apenas varía un 3% respecto a los picos.
Parte de esa diferencia se debe a la ausencia del festivo; los precios para esas noches no se han ajustado.
Los precios anunciados exageran lo que realmente se vende
Durante el festival, el precio medio de las noches reservadas fue un 17,2% inferior al precio medio anunciado. Seguramente porque los anuncios más económicos se llenan antes, así que lo que sigue figurando en los portales son los más caros.
Los altos precios pedidos en herramientas de mercado, como 786 $ por noche en lo alto del viernes pico, muestran lo que permanece sin vender más que lo que pagan los huéspedes.
Quienes reservaron pronto pagaron más
Tarifas medias nocturnas pagadas según la antelación de la reserva:
| Reservado | Todo el festival | Entre semana más tranquilo, 28 a 30 sep |
|---|---|---|
| Más de 30 días antes | 313 $ | 317 $ |
| De 8 a 30 días antes | 294 $ | 283 $ |
| En los últimos 7 días | 304 $ | 286 $ |
En las noches más tranquilas, quienes reservaron tarde pagaron un 10% menos que quienes se decidieron pronto. Los huéspedes que reservaron primero parecen ser los menos sensibles al precio.
Las reservas de larga distancia para Oktoberfest cayeron mientras se disparaba el precio del combustible de avión
La mayor pista para ver quién dejó de reservar está en el origen de los huéspedes. Las tarifas aéreas más caras explican la mayor parte del descenso.
El precio del combustible de avión se duplicó tras el cierre del Estrecho de Ormuz el 28 de febrero, y IATA espera que de media en 2026 sea un 69% más alto, encareciendo los billetes de ida y vuelta un 7,7%. Europa está especialmente expuesta, ya que importa alrededor del 80% de su queroseno del Golfo.
Las reservas de Oktoberfest se desplazaron a mercados cercanos
IATA preveía que los viajeros cambiaran los vuelos de larga distancia por viajes más cortos. Los datos de reservas para Oktoberfest confirman esa tendencia:
- Mercados de larga distancia cayeron: reservas aéreas desde EEUU -10%, Reino Unido -16%
- Mercados cercanos se mantuvieron o subieron: Italia +7%, España +8%
El público central de Oktoberfest es local y llega por carretera, por lo que los mayores precios de los vuelos sólo reducen los visitantes periféricos, no el grueso. India y Japón son la excepción: ambos de larga distancia y ambos creciendo intensamente, sin una explicación clara en los datos.
Demanda de eventos bajo presión: menos huéspedes, pero menos sensibles al precio
Las tarifas aéreas explican por qué se reservaron menos noches, pero no por qué subieron las tarifas al mismo tiempo. La explicación más probable es que la demanda no se redujo uniformemente: los viajeros que renunciaron eran los menos dispuestos a pagar.
Los que sí vinieron, y especialmente quienes reservaron con antelación, parecen ser menos sensibles al precio. Por eso puede bajar la ocupación y subir tanto las tarifas como el ingreso por alquiler.
El Mundial mostró el mismo patrón de demanda, con una diferencia
RSU detectó un patrón similar durante la Copa Mundial de la FIFA 2026, donde muchas ciudades anfitrionas en EEUU tuvieron tarifas mucho más altas, ocupación igual o menor y RevPAR superior.
La diferencia está en la oferta. El número de anuncios creció en las ciudades sedes del Mundial, mientras que Múnich atiende su mayor evento con menos alquileres que hace dos años.
Lo que Oktoberfest 2026 enseña a los gestores de alquileres a corto plazo sobre eventos recurrentes
Oktoberfest es largo, anual y se mueve uno o dos días cada año, lo que lo convierte en un caso de estudio útil. Varios patrones de estos datos probablemente se repitan en otros eventos recurrentes.
- Quienes reservaron pronto pagaron más. Los huéspedes que reservaron con más de un mes de antelación pagaron más que los que reservaron tarde, especialmente en noches tranquilas.
- Los fines de semana rindieron por encima de su precio. En las noches pico se reservaron unos 13 puntos más que los días de semana con un precio solo un 10% mayor.
- Los festivos pueden distorsionar la comparación interanual. Un festivo que pasa del viernes al sábado altera el fin de semana de cierre.
- Las comparativas sólo funcionan de día de semana a día de semana. Cuando un evento se mueve un día, las mismas fechas caen en días distintos.
- Las tendencias nacionales dan contexto. La evolución de la oferta en Múnich solo parecía un fenómeno local al compararla con el crecimiento en Alemania.
Uvika Wahi es editora en RSU by PriceLabs, donde lidera la cobertura de noticias y el análisis para gestores profesionales de alquileres a corto plazo. Escribe sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulaciones y tendencias del sector, ayudando a los gestores a tomar decisiones empresariales informadas. Uvika también participa como ponente en eventos internacionales de gran relevancia como SCALE, VITUR y el Direct Booking Success Summit.
Related Articles:
La nueva integración de PriceLabs y Booking.com ayuda a los anfitriones a recuperar el control de precios
Recuperar el control: Aflojando el control del algoritmo sobre tu estrategia de precios
Pronóstico de ingresos 2021: ¿Por qué es vital para los alquileres vacacionales?
Datos de demanda muestran por qué anunciar tu propiedad vacacional a viajeros nacionales para el verano de 2020