A medida que Francia se prepara para albergar los Juegos Olímpicos de Verano 2024, su mercado de alquileres de corta duración – el segundo más grande después de Estados Unidos – se encuentra en una encrucijada. Los cambios regulatorios inminentes del Parlamento francés y la creciente influencia de Airbnb dibujan un panorama complejo de oportunidades y desafíos. Este artículo explora el corazón de estas tensiones, analizando cómo el mercado de alquileres de corta duración de Francia se está preparando para la atención sin precedentes que traerán los Juegos Olímpicos. Con más de 900.000 anuncios en Airbnb y una demanda creciente de alojamientos variados, la expansión del mercado es tan prometedora como está plagada de posibles obstáculos regulatorios.
Desde las bulliciosas calles de París hasta las costas bañadas por el sol de Provenza, revelamos las dinámicas que están moldeando este sector fundamental de la industria turística francesa. Acompáñanos mientras examinamos el delicado equilibrio entre fomentar el crecimiento turístico y satisfacer las necesidades habitacionales del país, en el contexto de uno de los eventos deportivos más esperados del mundo.
El panorama cambiante del mercado francés de alquileres de corta duración: una mirada anticipada a los Juegos Olímpicos de Verano 2024
A continuación, se presentan los datos y diapositivas que expuse en el evento Scale France en París a principios de diciembre de 2023. Los datos fueron proporcionados por PriceLabs.
El mercado francés de alquileres de corta duración, un componente vital de su próspera industria turística, está experimentando cambios significativos mientras se prepara para los Juegos Olímpicos de Verano 2024. Con más de 900.000 anuncios solo en Airbnb, el tamaño del mercado es aún mayor si se consideran alojamientos como los «gîtes» que no están en la plataforma. Se espera que esta tendencia de crecimiento continúe, especialmente con los próximos Juegos Olímpicos, pero no está exenta de desafíos.
Un desarrollo clave es el paso del Parlamento francés hacia la implementación de regulaciones más estrictas para la primavera de 2024. Estas regulaciones podrían potencialmente limitar el crecimiento de los anuncios o incluso afectar las ventas. A pesar de esto, la emoción en torno a los Juegos Olímpicos de 2024 es palpable. Los datos presentados en el evento Scale France en noviembre de 2023 mostraron que las tasas de ocupación de París para las fechas olímpicas se están registrando a un ritmo cinco veces mayor que en el mismo periodo de 2023.
Llama la atención que el 16 % del mercado está dominado por anfitriones que gestionan diez o más anuncios, considerados profesionales en el sector. Sin embargo, estos profesionales tienden a recibir reseñas ligeramente inferiores a comparación de los anfitriones individuales. Este es un punto clave a considerar, especialmente con la nueva insignia Guest Favorites de Airbnb, que requiere una calificación mínima de 4.9 sobre 5.
A nivel regional, la mayor cantidad de anuncios en Airbnb se encuentra en Provenza – Alpes – Costa Azul, seguida de Auvernia-Ródano-Alpes y Nueva Aquitania. Sin embargo, en términos de ingresos, Ile-de-France, con París en su corazón, salta al segundo lugar. Este cambio se atribuye a las altas tasas de ocupación y a la tarifa diaria promedio (ADR) de París durante todo el año.
Una tendencia notable es la correlación entre una alta ADR, alta ocupación y la adopción de precios dinámicos entre los anfitriones franceses. Si bien no se puede demostrar una causalidad definitiva, esta correlación es un aspecto interesante para que los analistas y participantes del mercado reflexionen.
A medida que se acercan los Juegos Olímpicos de 2024, estas dinámicas seguirán moldeando el mercado de alquileres de corta duración en Francia, presentando tanto oportunidades como desafíos para anfitriones, huéspedes y la industria en general.
Objetivos del proyecto de ley francés 2024 sobre alquileres de corta duración
- Reducción de beneficios fiscales: La ley busca reducir los beneficios fiscales de los propietarios de alojamientos turísticos amueblados, quienes actualmente disfrutan una deducción fiscal del 71 % sobre los ingresos por alquiler, en comparación con tasas menores para otros tipos de alquiler. El objetivo es igualar estos porcentajes al 30 % o 40 %.
- Evaluaciones energéticas obligatorias: Para asegurar la eficiencia energética, la ley propone diagnósticos de rendimiento energético obligatorios para las propiedades que cambien de uso a alquileres vacacionales.
- Ampliación de los poderes de las autoridades locales: Busca facultar a los funcionarios locales para autorizar construcciones o rehabilitaciones destinadas específicamente a residencias principales y fijar sus propios cupos de alquiler.
- Facultar a las asambleas de copropietarios: La ley podría permitir que las asambleas de comunidades de propietarios decidan sobre la autorización de alquileres turísticos amueblados en sus edificios, requiriendo una mayoría de dos tercios para la aprobación.
- Equilibrio entre economía y acceso a la vivienda: La ley intenta abordar la crisis habitacional al hacer menos atractivo financieramente el alquiler de corta duración, preservando así la vivienda para los residentes.
Contraargumentos de Airbnb Francia a la propuesta de ley
- Contribución económica: Airbnb Francia, liderado por Emmanuel Marill, resalta el impacto económico positivo de los alquileres de corta duración, incluyendo el crecimiento del turismo local y la generación de importantes ingresos por el impuesto turístico.
- Impacto en los anfitriones: Marill argumenta que las regulaciones propuestas podrían penalizar a la mayoría de los anfitriones de Airbnb que alquilan sus propiedades ocasionalmente para complementar ingresos o financiar renovaciones.
- Cuestionando la eficacia: Airbnb Francia pone en entredicho que las medidas propuestas solucionen realmente los problemas estructurales de la crisis habitacional, como el déficit de construcción y un sistema fiscal poco atractivo para el alquiler a largo plazo.
- Herramientas regulatorias existentes: Marill señala que ya existen herramientas regulatorias eficaces y que pocas municipalidades han adoptado estas regulaciones.
- Posibles impactos negativos: Existe la preocupación de que el efecto acumulativo de estas medidas regulatorias pueda dañar las dinámicas económicas que Airbnb y plataformas similares han generado en Francia, especialmente desde la crisis del COVID-19.
En resumen, la propuesta de ley refleja un esfuerzo por equilibrar el floreciente mercado de alquileres de corta duración con las necesidades habitacionales de Francia, mientras que Airbnb Francia plantea preocupaciones sobre los posibles impactos negativos de estas regulaciones tanto en la economía como en las personas que se benefician de estas plataformas.
Thibault Masson es un experto de referencia en gestión de ingresos de alquileres vacacionales y estrategias de precios dinámicos. Como responsable de marketing de producto en PriceLabs y fundador de Rental Scale-Up, Thibault ayuda a anfitriones y gestores de propiedades con análisis prácticos y soluciones basadas en datos. Con más de una década gestionando alquileres de lujo en Bali y San Bartolomé, es un ponente muy solicitado y creador de contenido prolífico, capaz de simplificar temas complejos para audiencias globales.
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