Con el paso del tiempo, Airbnb y sus anfitriones se ven cada vez más atrapados en una maraña de complejidades legales. Estos obstáculos no se avizoran en un horizonte lejano, sino que están golpeando con toda su fuerza en este mismo momento, afectando tanto a la plataforma como a los anfitriones en todo el mundo.

A nivel mundial, las autoridades reguladoras están endureciendo el control sobre los alquileres de corta duración. En Australia, Airbnb se enfrenta a una multa de 30 millones de dólares. En Italia, la empresa lidia con un fuerte pago de impuestos atrasados de €576 millones por reservas anteriores. En Barcelona y el Reino Unido, los anfitriones enfrentan multas o viven bajo la amenaza de posibles sanciones.

Analicemos el corazón de estos problemas, arrojando luz sobre lo que los anfitriones necesitan saber para construir y mantener su negocio en medio de estas pruebas.

Desafíos legales en curso de Airbnb

Disputa fiscal en Italia

El acuerdo de €576 millones

Según los fiscales italianos, Airbnb no cumplió con una ley de 2017 que exigía que las plataformas de alquiler de corta duración recaudaran el 21 % de los ingresos por alquiler de los propietarios en nombre de las autoridades fiscales. Esto llevó a una orden de incautación de €779,5 millones de la sede europea de Airbnb en Irlanda.

Airbnb ha acordado pagar €576 millones (621 millones de dólares) a las autoridades italianas, poniendo fin a una larga disputa fiscal. 

El acuerdo cubre las retenciones de los anfitriones entre 2017 y 2021. Sin embargo, aún están en marcha las discusiones sobre obligaciones fiscales para 2022 y 2023. En respuesta al acuerdo, 

Medidas futuras e impacto en los anfitriones

Airbnb anunció planes para introducir nuevas herramientas que permitirán la retención automática de ingresos sujetos a impuestos de los anfitriones antes de pagarlos a las autoridades italianas. Además, a partir del próximo año, el gobierno italiano implementará un código nacional de identificación para alquileres de corta duración con el fin de reducir el número de propietarios evasores fiscales.

Airbnb declaró que no buscaba recuperar el dinero de los anfitriones y expresó su esperanza de que la resolución aliviaría las tensiones con Roma.

Impacto más amplio

Este incidente subraya los desafíos que Airbnb enfrenta por parte de los organismos reguladores, especialmente después del auge de los viajes tras la pandemia. Otras ciudades como Florencia y Venecia también han impuesto restricciones a los nuevos anuncios en Airbnb debido a una abrumadora afluencia de turistas.

Multa en Australia por precios engañosos

El problema y la respuesta de la empresa

En su plataforma australiana, entre enero de 2018 y agosto de 2021, Airbnb mostró precios utilizando el símbolo «$», pero no dejó en claro que estos precios estaban en dólares estadounidenses y no en dólares australianos. Como resultado, alrededor de 70.000 clientes fueron inducidos a error al pensar que los precios estaban en dólares australianos.

Airbnb admitió haber infringido la ley australiana de consumo al principio del caso. La empresa atribuyó el problema a un error de software que no estableció por defecto la moneda local para los clientes en Australia. 

La empresa fue ordenada por el Tribunal Federal australiano a pagar una multa de 15 millones de dólares australianos (10,1 millones de dólares estadounidenses) por afirmaicones falsas o engañosas. También enfrenta hasta 15 millones de dólares australianos en compensación a los clientes afectados, con un promedio aproximado de 230 dólares australianos por cliente.

Próximos pasos

Airbnb se pondrá en contacto con los consumidores elegibles en los próximos 45 días e invitará a presentar una reclamación. Susan Wheeldon, directora regional de Airbnb para Australia y Nueva Zelanda, afirmó que el problema fue corregido de inmediato por la compañía y pidió disculpas a los huéspedes afectados.

Problemas legales y regulatorios: la perspectiva del anfitrión

Propietarios de Nueva York demandan a Airbnb y a inquilinos por violar restricciones de alquiler compartido

Dos propietarios del Upper West Side de Manhattan han presentado demandas contra Airbnb y sus inquilinos por violar las restricciones de alquiler compartido de la ciudad de Nueva York. Los propietarios afirman que Airbnb y los inquilinos están ignorando la Local Law 18, que exige que los anfitriones se registren en la ciudad para los alquileres de corta duración de menos de 30 días.

Respuesta de Airbnb

Uno de los principales objetivos de Local Law 18 era preservar la oferta de viviendas de Nueva York. La ley, adoptada el 9 de enero de 2022, exige que todas las ofertas legales de alquiler de corta duración estén registradas en la oficina del alcalde. Su implementación desde septiembre de 2023 ha traído cambios significativos, incluyendo un límite de huéspedes: no más de dos huéspedes de pago pueden alojarse en un alquiler de corta duración al mismo tiempo, independientemente del tamaño de la vivienda.

Inicialmente, Airbnb demandó para bloquear la ordenanza cuando se aprobó la Local Law 18 en enero de 2022. Sin embargo, su demanda fue desestimada en agosto.

Una nueva encuesta encargada por Airbnb sugiere que los visitantes tienen menos probabilidades de visitar la ciudad debido a las estrictas regulaciones sobre alquileres de corta duración. Sus conclusiones indican que más visitantes podrían recurrir al mercado negro para conseguir alojamiento debido a las nuevas regulaciones. También se destaca la posible pérdida de ingresos para la ciudad, ya que los viajeros podrían preferir quedarse con amigos y familiares en lugar de hoteles. 

Airbnb ha eliminado los anuncios de Dominguez y Dewald tras las demandas. La empresa declaró que está colaborando con la ciudad para hacer cumplir la ley y confía en el sistema de verificación de la municipalidad para filtrar a los anfitriones no registrados.

Implicaciones para los anfitriones

La Local Law 18 ha obligado a muchos anfitriones a ofrecer alquileres de 30 días o a publicar sus espacios en otras plataformas como Craigslist y Facebook. Hasta el 9 de octubre de 2023, la ciudad había recibido unas 4.794 solicitudes de subarrendamiento de corta duración y había aprobado solo a 481 solicitantes que cumplían con los códigos de construcción y normativa de ocupación. Las razones más comunes para las devoluciones incluían demasiadas personas viviendo en la residencia e indicios claros de que el anfitrión no habitaba el lugar.

Además, la Local Law 18 ha creado categorías completas de alojamientos que no se pueden registrar como alquileres de corta duración. Por ejemplo, los apartamentos no pueden destinarse a alquileres de corta duración si son de renta controlada, renta estabilizada o reciben una hipoteca subsidiada y están bajo la supervisión del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Nueva York, entre otras restricciones.

Implicaciones para los huéspedes

Para los huéspedes, la disminución de la oferta de alquileres de corta duración significa menos opciones de alojamiento y, a menudo, más caras. También puede que tengan que recurrir a reservar a través de anuncios emergentes en el mercado negro, lo que puede parecer más riesgoso que reservar a través de un perfil público con reseñas en Airbnb.

La declaración de Airbnb sobre confiar en el sistema de verificación de la ciudad para filtrar a los anfitriones no registrados genera dudas sobre sus propios controles y equilibrios al validar licencias en Nueva York. Esto podría implicar que todavía existen numerosos anuncios de Airbnb en Nueva York sin las licencias adecuadas. Estos anuncios no licenciados pueden eventualmente ser eliminados de la plataforma cuando se descubran, dejando a los huéspedes que ya han reservado o planean reservar en una situación precaria.

La ofensiva de Barcelona contra los alquileres vacacionales ilegales

Multa al propietario por infracciones

En un caso reciente, el ayuntamiento de Barcelona multó a un propietario con €420.000 por alquilar ilegalmente 14 apartamentos en el Barrio Gótico a turistas sin las licencias necesarias. Los propietarios, descritos como reincidentes, habían estado promocionando estos apartamentos como alojamientos turísticos en plataformas como Booking.com y Airbnb.

Estos alquileres ilegales estaban camuflados como alquileres tradicionales y llevaban años funcionando. El ayuntamiento declaró que esta actividad afectó gravemente a otros vecinos de la zona. 

Tácticas fraudulentas

Para evitar la detección, se constató que los infractores desactivaban y reactivaban perfiles con nombres, fotos y anfitriones distintos en las plataformas de alquiler. Sin embargo, durante una inspección conjunta de inspectores municipales, la policía local y la autoridad del distrito del barrio Gótico, se descubrió que 14 de las 15 viviendas del edificio estaban ocupadas por turistas sin licencia de alojamiento turístico.

Cambios en las normas de HMRC para anfitriones de Airbnb en el Reino Unido

Nuevas reglas fiscales de HMRC

Miles de británicos que usan Airbnb y otras plataformas de alquiler de corta duración podrían enfrentarse a fuertes multas debido a un cambio en las normas de la HM Revenue and Customs (HMRC). Desde el 1 de enero de 2024, estas plataformas estarán obligadas legalmente a enviar la información sobre los ingresos de sus clientes a HMRC.

Implicaciones para los anfitriones

Bajo el programa gubernamental Rent A Room, las personas pueden ganar hasta £7.500 libres de impuestos al año alquilando habitaciones amuebladas en su propiedad. Esto equivale a cobrar £625 al mes, o £144 por semana. Si los ingresos se comparten con un socio u otra persona y alquilan conjuntamente, el umbral se reduce a £3.750 cada uno.

Los anfitriones deben ser conscientes de que deben declarar este ingreso si supera el umbral gubernamental de £7.500. De no hacerlo, podrían enfrentarse a sanciones importantes. 

No es solo un problema de Airbnb, sino un reto para toda la industria

La rápida expansión de la industria de los alquileres de corta duración en los últimos años ha traído consigo una oleada de cambios regulatorios para estandarizar el sector y garantizar la equidad para todos los involucrados. Es importante reconocer que estos problemas no se limitan a Airbnb, sino que abarcan a toda la industria.

Tanto los anfitriones individuales como las grandes organizaciones luchan por comprender y cumplir estas nuevas normativas. Esto es común en cualquier industria de rápido crecimiento, pero obliga a los anfitriones a educarse constantemente sobre sus obligaciones.

Estas pueden ir desde reglas fiscales, como las descritas en la Directiva de IVA de la Unión Europea, hasta requisitos de informes como los de la Directiva de informes de sostenibilidad corporativa (CSRD). Además, los requisitos de licencias varían enormemente de ciudad en ciudad, como lo demuestran las diversas regulaciones en lugares como Barcelona y Nueva York.

Para los anfitriones, mantenerse informados sobre estos cambios no solo es útil: es esencial. Los errores pueden resultar en considerables multas y otras sanciones, así como dañar la reputación. Además, comprender el panorama regulatorio puede dar a los anfitriones una ventaja competitiva, permitiéndoles moverse por la industria con confianza y visión de futuro.