La oferta de alquileres a corto plazo cae un 75% en ciudades clave. ¿Se han ido las ovejas negras? Airbnb reacciona colaborando con las ciudades y apostando por su narrativa de “alojamientos únicos” no urbanos, a pesar del escaso número de anuncios.

Los tiempos son difíciles para los operadores de alquileres a corto plazo en ciudades urbanas de Norteamérica y Europa. No solo la COVID-19 ha reducido drásticamente la demanda internacional y doméstica, sino que han entrado en vigor nuevas regulaciones. Por ejemplo, el 1 de octubre de 2021, el número de anuncios en Ámsterdam cayó un 78% después de que las plataformas empezaran a hacer cumplir los registros obligatorios. Esto supuso una reducción de 13.000 anuncios solo en Airbnb. La historia se repite de Praga a Viena, de Barcelona a Budapest. En París, Booking.com acaba de ser multado con 1,2 millones de euros por no compartir datos sobre alquileres a corto plazo lo suficientemente rápido con el municipio.

Aun así, la industria también necesita mirarse en el espejo, a ambos lados del Atlántico. Por ejemplo, el municipio de la ciudad de Nueva York presentó, el 14 de octubre, una demanda contra el administrador de propiedades MetroButler por operar cientos de unidades de alquiler ilegales. Alojarse en un alquiler urbano todavía puede sentirse como algo ilegal y generar una mala experiencia para el huésped, como veremos.

¿Qué están haciendo plataformas como Airbnb y Booking? Primero, intentan encontrar formas de colaborar con los municipios y organismos internacionales como la Unión Europea para simplificar los requisitos. Segundo, están tratando de cambiar la percepción de su marca, como lo ilustra la insistencia de Airbnb en hablar de sus propiedades “únicas” que representan solo 100.000 de sus anuncios (más datos en el artículo). 

Las regulaciones (y la COVID-19) han golpeado muy fuerte la oferta de Airbnb en mercados clave europeos

Gracias a AirDNA, ya publicamos en agosto de 2021 un gráfico que mostraba la caída en el número de anuncios en ciudades clave europeas.

Nuevas regulaciones, prohibiciones de viajes internacionales y la preferencia de los viajeros locales por destinos no urbanos han golpeado a los centros urbanos desde marzo de 2020. 

Hay que notar que este gráfico medía la caída en los anuncios DISPONIBLES. De hecho, algunos anuncios pueden ser como fantasmas: técnicamente están registrados en las plataformas, pero no tienen disponibilidad y no se pueden reservar.

En el caso de Ámsterdam, la caída no es solo en los anuncios disponibles, sino en los anuncios reales. El 1 de octubre de 2021, las plataformas de alquiler a corto plazo tuvieron que eliminar cualquier anuncio que no hubiera proporcionado un número de registro. Según el periódico neerlandés Het Parool, el número total de anuncios en las cinco plataformas Airbnb, Booking.com, Expedia, Tripadvisor y VRBO, pasó de 18,715 a 4,128 (-78%). Solo para Airbnb, el actor ultra dominante en Ámsterdam, esto es una caída de más de 13,000 anuncios! 

Desde agosto de 2021, Barcelona no solo limita los alquileres a corto plazo a propiedades registradas, sino que ahora también prohíbe el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo. La oferta en la popular capital catalana está aún más restringida. De todas las plataformas, es Airbnb la más afectada por esta regulación adicional.

En Viena, el número de anuncios podría también disminuir, ya que Airbnb acaba de aceptar eliminar de su plataforma todos los edificios de propiedad municipal en Viena. Ya era ilegal que los inquilinos pusieran sus viviendas en Airbnb, pero muchos lo hicieron de todos modos. Airbnb está ayudando a hacer cumplir esta prohibición.

En Praga, desde el inicio de la pandemia de COVID-19, el municipio local ha aprovechado la ocasión para restringir los alquileres a corto plazo. En el verano de 2021, el Tribunal Municipal de Praga dictaminó que los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Booking.com son en realidad “servicios de alojamiento» – y deben registrarse y tributar como hoteles.

En París, Booking.com fue multado el 18 de octubre por ignorar ciertas disposiciones del código de turismo relacionadas con los alquileres a corto plazo. Por ejemplo, compartió datos sobre el número de días durante los cuales los alojamientos de alquiler a corto plazo habían sido alquilados. La Ciudad de París, que buscaba una multa de más de 150 millones de euros, citó a Booking ante tribunales civiles en enero de 2021, argumentando que no había recibido la información solicitada «dentro del plazo establecido». Sin embargo, los jueces consideraron que el problema no era tan grave. “Booking.com BV demuestra que ha transmitido la información solicitada”, señala la decisión del tribunal, que sin embargo considera que la empresa fue “tardía” en comunicar los datos requeridos por la Ciudad de París. 

Francamente, algunos anfitriones urbanos de Airbnb son casi estafadores y nos alegra verlos desaparecer

Los gestores urbanos de alquileres a corto plazo a veces han rozado el límite con las normativas locales para crecer rápidamente. Por ejemplo, en Nueva York, durante años era casi ilegal que los gestores de propiedades operaran legalmente. El 14 de octubre de 2021, supimos que la Oficina de Cumplimiento Especial de la Ciudad de Nueva York estaba demandando a la antigua empresa de gestión MetroButler.

La oficina municipal afirma que, entre 2015 y 2019, MetroButler creó, promocionó y gestionó más de 300 anuncios de Airbnb para alquileres a corto plazo ilegales en al menos 270 unidades en edificios de toda la ciudad, a través de al menos 264 cuentas de usuario únicas de Airbnb. Durante este mismo período, MetroButler completó más de 4.000 reservas ilegales de alquiler a corto plazo que ocuparon casi 18.700 noches. 

La demanda de la ciudad acusa a MetroButler de publicidad ilícita, prácticas comerciales engañosas por anunciar alquileres a corto plazo sin revelar la naturaleza ilegal y peligrosa de los alojamientos, publicidad y ocupación ilegal en múltiples viviendas y otras infracciones.

Puede que pienses que alojarte en un alquiler ilegal de corto plazo es cosa del pasado. Sin embargo, recientemente, el periodista de viajes y escéptico de Airbnb Dennis Schaal compartió su terrible experiencia en Los Ángeles en un artículo muy leído titulado “Cuando los alquileres a corto plazo te hacen desear un hotel”.

Aquí van dos citas de su artículo:

“Alojarse en alquileres a corto plazo gestionados profesionalmente no garantiza una experiencia óptima para el huésped. Cuando resulta que la foto de perfil de tu anfitrión es una imagen gratuita de stock, puedes imaginar cómo terminó esto.”

Una vez más, como con la reserva en Booking.com, antes de que el anfitrión aceptara la reserva tuve que prometer que no le diría a nadie en el edificio que el alojamiento se reservó a través de Airbnb.

Ahora, algunos informes tienden a crear cierta expectación. Por ejemplo, hemos informado de un estudio de 127,183 quejas de huéspedes de Airbnb extraídas de Twitter. Aunque el informe ofrecía ideas interesantes, como la distribución de quejas en diversas categorías, agrupó juntos problemas reales con personas desahogándose sobre cuestiones sin fundamento.

¿Qué están haciendo las plataformas, especialmente Airbnb, para compensar esta caída en los anuncios urbanos?

En primer lugar, a medida que la demanda vuelve gradualmente a los mercados urbanos, algunos anuncios pueden reactivarse y surgir otros nuevos. Airbnb informa que ha incrementado su número de anfitriones en los últimos meses, así que puede que varios de ellos estén también en ciudades.

En segundo lugar, Airbnb lleva años colaborando con los municipios para legalizar su actividad. Airbnb cuenta con decenas de empleados en todo el mundo trabajando en asuntos públicos. Cuando Airbnb ayuda a las ciudades a recaudar impuestos turísticos locales, sabe que puede generar cierto respaldo institucional.

En 2020, Airbnb lanzó su City Portal en EE. UU. Actualmente se está probando en destinos del Reino Unido, permitiendo a los gobiernos locales, políticos y organizaciones turísticas no solo encontrar los datos que les ayudan a comprender las tendencias de viaje locales, sino también hablar uno a uno con el personal de soporte de Airbnb y gestionar incidencias a través de la Línea de Apoyo Vecinal y el equipo de Cumplimiento Legal de Airbnb. 

Booking.com y Airbnb también apoyan el esfuerzo de la Unión Europea para simplificar las regulaciones, registros y obligaciones de compartir datos sobre alquileres a corto plazo. En un artículo reciente, explicamos cómo cualquier persona del sector puede formar parte de este debate. Solo hay que rellenar un formulario online en el sitio web de la UE.

Por último, Airbnb quiere cambiar su imagen. Antes de la pandemia, Airbnb era sinónimo de alquilar un apartamento en una gran ciudad para el fin de semana. Durante los últimos 12 meses, Airbnb ha invertido tiempo, dinero y recursos de producto para cambiar esta narrativa.

Explicamos cómo Airbnb se atrevió a sacrificar parte de la portada de su aplicación y sitio web para promocionar el botón “Soy flexible”. Esta es la puerta de entrada a su producto Destinos Flexibles, que lleva a los usuarios a descubrir anuncios de la categoría de “alojamientos únicos” de Airbnb.

Airbnb promociona tanto sus alojamientos únicos que uno pensaría que representan una gran parte de sus anuncios. Entonces, de los 5,5 millones de anuncios de Airbnb, ¿cuántos crees que son “alojamientos únicos”? 

A/ 1 millón+

B/ 500.000+

C/ 100.000+

La respuesta es C, con un número exacto de 103.200 propiedades. Extraído de los propios datos de Airbnb:

• Granja: más de 44.000 anuncios activos, crecimiento del 43% desde 2019
• Mini casas: más de 29.000 anuncios activos, crecimiento del 89% desde 2019
• Cabañas: 8.200 anuncios activos, crecimiento del 32% desde 2019
• Casas de tierra: 6.400 anuncios activos, crecimiento del 39% desde 2019
• Graneros: más de 5.800 anuncios activos, crecimiento del 51% desde 2019
• Yurtas: 3.100 anuncios activos, crecimiento del 25% desde 2019
• Casas en árboles: más de 2.900 anuncios activos, crecimiento del 33% desde 2019
• Casas flotantes: 2.100 anuncios activos, crecimiento del 33% desde 2019
• Islas: 1.700 anuncios activos, crecimiento del 30% desde 2019

¿El crecimiento de propiedades únicas compensa la pérdida de oferta en ciudades clave? En octubre Airbnb perdió 13.000 anuncios en Ámsterdam. Esa cifra por sí sola equivale a toda su oferta actual de yurtas, casas en árboles, casas flotantes e islas juntas. 

En conclusión, el número de anuncios en ciudades repuntará cuando la demanda retorne. Pero la escasez de viviendas ha hecho que las restricciones a los airbnbs sean más populares que nunca. En algunos destinos, el nivel máximo de anuncios puede tardar mucho en volver.