Las acciones de Vacasa, Sonder y Airbnb caen hasta un 80% en 6 meses: ¿Deberían todos los gestores de propiedades verlo como señal de una recesión inminente?

Como gestor de alquileres vacacionales, ¿deberías ver el valor de las acciones de empresas que cotizan en bolsa como Vacasa, Sonder y Airbnb como canarios en la mina? En los últimos 6 meses, el precio de las acciones de Sonder ha caído un 87%, mientras que Vacasa ha bajado un 66% y Airbnb un 41%. Su descenso es mayor que el del NASDAQ, que ha bajado un 26%. ¿Qué significa esto para los gestores de alquileres vacacionales? ¿Refleja ya el valor de estas acciones una serie de factores negativos que harán que la ocupación y las reservas bajen en el tercer y cuarto trimestre de 2022 para todos, como la alta inflación, el aumento de las tasas de interés y una recesión inminente? Por otro lado, ¿hay factores únicos en los modelos de negocio de Sonder y Vacasa que no los hacen comparables con las empresas tradicionales de alquiler vacacional? Sonder ya ha anunciado medidas drásticas para recortar costes, como una reducción del 21% de los puestos corporativos existentes. ¿Qué están haciendo estas empresas para protegerse de la inflación y la menor demanda?

¿Son Sonder y Vacasa solo parte de un mercado bursátil sombrío?

La combinación del aumento de las tasas de interés y una posible recesión mientras sube la inflación está golpeando al mercado bursátil. En los últimos 6 meses, las acciones tecnológicas y turísticas han caído, desde Netflix (-70%) hasta Meta (-50%), Expedia (-52%) y Airbnb (-41%). Solo Booking Holdings parece resistir mucho mejor, con solo un -17% en el mismo periodo.

En la industria del alquiler vacacional, dos empresas están llamando la atención: Vacasa, la mayor empresa de gestión de alquileres vacacionales de Norteamérica y Sonder, un operador de apartamentos con servicios y pequeños hoteles. Ambas empresas salieron a bolsa fusionándose con una SPAC hace menos de 8 meses. En los últimos 6 meses, el precio de las acciones de Sonder ha caído un 87%, mientras que Vacasa ha bajado un 66%.

En LinkedIn, Steve Milo, CEO de Vtrips, uno de los mayores rivales de Vacasa en EE.UU., publicó un post muy negativo sobre Sonder y Vacasa. Milo es conocido por su lengua afilada, además de no temer enfrentarse a la competencia.

La startup con sede en San Francisco, Sonder Inc., vio caer más del 80% de sus acciones este año y recortó tanto puestos corporativos como de primera línea después de una difícil reestructuración.

Aunque desafortunado, esto no refleja la industria de #vacationrental en su totalidad, sino que es reflejo de malos modelos de negocio. A medida que el #stockmarket se refugió en valor y flujo de caja, huyó de empresas que pierden decenas de millones de dólares al mes. El modelo de Sonder es básicamente un WeWork Jr. y #Vacasa le sigue en cuanto a rentabilidad.

El desempeño de estas compañías es una de las principales razones por las que VTrips se posiciona como una empresa de #hospitality y no de tecnología.

Al salir a bolsa, tanto Sonder como Vacasa se presentaron como empresas orientadas a la tecnología, aunque se podría argumentar que las competencias principales de Sonder tienen que ver con bienes raíces y hospitalidad, mientras que Vacasa es una gran empresa de gestión de propiedades que ha crecido a través de una serie de adquisiciones. Sin embargo, poder explicar cómo ambas empresas podrían aprovechar la tecnología para escalar en diferentes mercados y reducir costes operativos fue clave en la historia que vendieron a los inversores.

Sonder no es una empresa de gestión de alquileres vacacionales

Los principales mercados de Sonder no están en el mercado tradicional de alquiler vacacional. La empresa se enfoca en mercados urbanos, donde arrienda edificios para ofrecer una combinación de apartamentos con servicios y pequeños hoteles boutique. Por ello, parte de los ingresos generados por Sonder provienen de reservas de alquileres de corta estancia. A diferencia de los gestores de alquiler vacacional, la empresa no trata con propietarios individuales, sino con operadores inmobiliarios.

Sonder ha logrado sobrevivir a la pandemia de COVID-19 e incluso salir a bolsa, mientras que competidores como Lyric y Stay Alfred cerraron. Empresas como Sextant Stays, Mint House y Zeus.

Así es como Sonder se presenta:

Sonder está revolucionando la hospitalidad a través de un servicio innovador impulsado por la tecnología y alojamientos inspiradores y cuidadosamente diseñados, combinados en una experiencia perfectamente gestionada. Lanzada oficialmente en 2014 y con sede en San Francisco, Sonder está haciendo que un mundo de mejores estancias esté abierto a todos con una variedad de opciones de alojamiento — desde habitaciones hasta suites y apartamentos — que se encuentran en más de 35 ciudades repartidas en diez países y tres continentes. La innovadora app de Sonder empodera a los huéspedes ofreciendo funciones de autoservicio y soporte presencial 24/7 a solo un toque de distancia. Desde un simple check-in digital hasta servicios de baño boutique, llevamos lo mejor de un hotel sin ninguna de sus formalidades.

La caída precipitada de Sonder ha impulsado a su equipo directivo a tomar acción. La empresa ha anunciado medidas para preservar caja y enfocarse aún más en lograr la rentabilidad a corto plazo. Por ejemplo, Sonder está completando una reestructuración de sus operaciones que resultará en una reducción aproximada del 21% de los puestos corporativos existentes y un 7% de los puestos de primera línea. También está ralentizando el ritmo de nuevos contratos para operar más lugares, respecto a lo previamente planificado.

Sonder apuesta a que el regreso de los viajes de negocios y los viajes urbanos impulsará la ocupación y el ADR urbano en 2022. Este aumento de ingresos y el foco en la reducción de costes podrían ayudarla a preservar caja y superar esta etapa difícil.

Vacasa no es una compañía tecnológica (y aún no es rentable)

Las acciones de Vacasa parecen haber estado influenciadas por lo que ocurre en Sonder. Al igual que Sonder, la presentación de Vacasa hacía hincapié en la tecnología y también salió al mercado mediante una SPAC. Sin embargo, el modelo de negocio de Vacasa es diferente.

La historia de Vacasa, Inc. (VCSA) es la de gastar grandes sumas en construir una plataforma tecnológica y adquirir inventario—principalmente comprando empresas medianas y grandes de alquiler vacacional. Sin embargo, al comentar sus resultados del primer trimestre de 2022, Vacasa insistió en que ahora es mejor captando directamente propietarios. Como la mayor gestora de propiedades en EE.UU., su objetivo es convertirse en el actor dominante en los principales mercados de alquiler vacacional y luego empezar a obtener beneficios dominando la parte de ingresos (gracias al efecto tamaño y la optimización de precios) y reduciendo costes en las zonas donde tiene una alta densidad de propiedades (donde menores tiempos de desplazamiento entre propiedades permiten ahorrar en mano de obra, por ejemplo).

¿Funciona? En 2021, Vacasa creció hasta 37 000 propiedades, compró a su gran competidor Turnkey, empezó a cotizar en el NASDAQ en diciembre, pero aún perdió mucho dinero. Sin embargo, Matthew Roberts, su CEO, afirma que en 2021, «superamos y revisamos al alza nuestras proyecciones iniciales. Primero superamos el segundo trimestre y ajustamos el tercero, luego superamos por mucho el tercero y subimos expectativas para el cuarto, luego superamos el cuarto y ahora, subimos la perspectiva para 2022. También esperamos que el negocio alcance rentabilidad EBITDA ajustada para todo 2023.»

Aunque Vacasa es el mayor actor en EE.UU., el mercado sigue muy fragmentado. Cada vez que Vacasa adquiere una empresa de gestión de propiedades, parece que surgen cinco nuevas. La gestión de propiedades suele ser un negocio local y no es fácil construir una marca nacional (véase Vacasa vs Evolve).

Tener tu propio equipo tecnológico es importante para tener las mejores conexiones API con las OTAs, pero algunos proveedores de software de alquiler vacacional también ofrecen conexiones más que decentes a los competidores más pequeños de Vacasa.

Factores negativos que afectan a todos

Al analizar datos a nivel nacional en EE.UU., podemos suponer que el ADR no crecerá en 2022 tan rápido como en 2021. Primero, han crecido de forma impresionante en 2020 y 2021. Segundo, la demanda ha vuelto a los destinos urbanos, donde el ADR de un apartamento tipo estudio suele ser más bajo que el de una casa vacacional de cuatro dormitorios en Gatlinburg. Este cambio en el mix de productos (es decir, relativamente más reservas urbanas) debería limitar el crecimiento del ADR a nivel nacional.

También significa que el resurgimiento de la demanda de viajes urbanos e internacionales podría restarle reservas a los mercados tradicionales de alquiler vacacional. De modo similar, con más gente regresando a la oficina, la shoulder season de 2022 (octubre) podría ver menos demanda que en 2021.

Más preocupante todavía, la inflación, el caos en aeropuertos y la amenaza de recesión podrían hacer que la gente se lo piense dos veces antes de reservar un costoso viaje familiar. El aumento de los costes de los aviones y los autos podría desalentar a algunos a viajar con frecuencia en el tercer y cuarto trimestre de 2022.

En Europa, la demanda contenida sigue siendo muy fuerte tras dos años de confinamientos. Esto puede explicar por qué la acción de Booking Holdings, de enfoque europeo, lo está haciendo mejor que sus competidores, junto con los notables márgenes operativos de Booking.com, líderes en la industria.