Porto Anula 1.413 Registros, Sudáfrica Sopesa Normas Nacionales para Alquiler Vacacional, Hawái Permite a los Condados Eliminar Estancias Turísticas

Actualizaciones de leyes de alquileres a corto plazo 2026 esta semana: Porto, Sudáfrica y Hawái han avanzado en marcos legales que afectan a operadores de alquileres a corto plazo: uno ejecutando una fuerte aplicación sobre la documentación, otro explorando una base nacional y otro otorgando un botón de apagado regulatorio a los condados locales.

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Cancelaciones de Alojamento Local en Porto Eliminan Más de 1.400 Anuncios

• El Ayuntamiento de Porto cancela oficialmente 1.413 Alojamento Local (AL) establecimientos. Esto representa aproximadamente el 13% del total actual de la ciudad de 10.821 registros activos de alojamiento local.
• El detonante legal de estas cancelaciones es el incumplimiento: los operadores no presentaron la obligatoria prueba de seguro de responsabilidad civil ante el Registro Nacional de Alojamento Local (RNAL), un requisito exigido por ley.
• La Asociación de Alojamiento Local en Portugal (ALEP) señaló que entre el 50% y el 60% de estos registros cancelados se concentran en el centro histórico de Porto.
• De forma crucial, bajo las actuales normas de contención, los registros cancelados en el centro histórico no podrán reactivar su actividad turística.
• El ayuntamiento afirmó haber realizado varias iniciativas para apoyar y advertir a los agentes económicos incumplidores antes de iniciar los procedimientos de cancelación.

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Opinión de Uvika

• Esto es una aplicación estricta de cumplimiento administrativo. La ciudad no está aprobando una nueva ley de zonificación; está utilizando un requisito documental ya existente (prueba de seguro) para ejecutar una reducción masiva de la oferta.
• La pérdida permanente de estas licencias en el centro histórico es el detalle más relevante desde el punto de vista comercial. Para los gestores de propiedades que operan en las zonas de contención de Porto, mantener una documentación de cumplimiento impecable es ahora un requisito existencial, ya que el ayuntamiento ha demostrado que no otorga segundas oportunidades por errores administrativos.
• Los operadores en otros mercados europeos con estrictas zonas de contención (como Barcelona o Florencia) podrían querer observar de cerca esta estrategia. Las ciudades que busquen reducir de manera pasiva el alojamiento turístico podrán decantarse, cada vez más, por auditorías rigurosas de requisitos operativos preexistentes en lugar de aprobar nuevas prohibiciones controvertidas.

Entidades

Alojamento Local (AL) — La categoría legal oficial portuguesa para el alojamiento turístico de corta duración.

ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) — La asociación nacional que representa el sector de alojamiento local en Portugal.

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Código de Alquiler a Corto Plazo de Sudáfrica Cierra Consulta Pública

• El Departamento de Turismo de Sudáfrica cerró su consulta pública de 60 días el 12 de mayo de 2026 para un nuevo Borrador del Código de Buenas Prácticas para alquileres a corto plazo.
• El código fue publicado bajo la Ley de Promoción de Justicia Administrativa (PAJA) como una medida regulatoria provisional. Se introdujo en el contexto de la revisión en curso de la Ley de Turismo de 2014, que siguió a la adopción del Libro Blanco 2024 sobre el Desarrollo y la Promoción del Turismo — una revisión sobre la que la Ministra ha señalado que la actual Ley de Turismo no le otorga facultad para regular directamente los alquileres a corto plazo.
• Actualmente se designa como no vinculante y pretende orientar a anfitriones, huéspedes y plataformas mientras se elabora un Proyecto de Enmienda Formal de la Ley de Turismo.
• La South African Short-Term Rental Association (SASTRA) realizó una presentación informativa al Comité de Turismo del Parlamento, haciendo hincapié en la necesidad de proteger al consumidor, apoyar a las pequeñas y medianas empresas y garantizar la alineación regulatoria entre los gobiernos nacional y local.
• Expertos de la industria señalan que el borrador carece de una orientación clara sobre cómo interactúa con los esquemas comunitarios existentes o las normas de las juntas de condominio que ya pueden restringir o prohibir la actividad de alquiler de corta duración.

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Opinión de Uvika

• Esto representa el primer gran intento de Sudáfrica por establecer una base nacional para el ecosistema de alquileres a corto plazo. Aunque el código actualmente no es vinculante, sirve en la práctica como modelo para el próximo y vinculante Proyecto de Enmienda de la Ley de Turismo.
• El vacío de aplicación es el detalle más crítico para los gestores de propiedades en este momento. Al ser un código aspiracional, los administradores y fideicomisarios de los esquemas comunitarios deben aplicar sus propias reglas internas. La interacción entre directrices nacionales y normativas de los edificios sigue completamente sin resolverse.
• Los operadores tal vez quieran monitorizar cómo el Departamento de Turismo incorpora los comentarios de la industria en la versión final del Proyecto de Enmienda de la Ley de Turismo. Si la legislación final formalizara límites arbitrarios de noches —como SASTRA ha advertido en contra—, la rentabilidad para los pequeños operadores cambiará fundamentalmente.

Entidades

SASTRA (South African Short-Term Rental Association) — El organismo sectorial que representa a anfitriones y operadores de alquileres a corto plazo en Sudáfrica, actualmente abogando por una regulación proporcional durante la revisión del marco nacional.

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Autoridad para Eliminar Alquileres a Corto Plazo Formalizada en Hawái

• El gobernador Josh Green firmó la Ley 017 (SB 2919) el 3 de mayo de 2024, otorgando explícitamente a los condados de Hawái el control total sobre los alquileres a corto plazo. Ahora están avanzando leyes a nivel condal amparadas por esta legislación — especialmente en West Maui y Waikiki — lo que convierte las implicaciones en un tema candente para los operadores este año.
• La legislación faculta a los condados a regular el “tiempo, lugar, forma y duración” de los alquileres vacacionales.
• Lo más relevante es que la ley otorga a las autoridades locales la facultad de amortizar y eliminar gradualmente los alquileres a corto plazo existentes y legales en zonas residenciales y agrícolas.
• La ley asegura que los condados de Hawái puedan gravar y regular los alquileres a corto plazo bajo los mismos estándares que los hoteles, o clasificarlos como uso no residencial a efectos de zonificación.
• Esta habilitación a nivel estatal tiene profundas implicaciones para mercados como condoteles en Waikiki y West Maui, donde legislaciones locales orientadas a eliminar miles de alquileres en zonas de apartamentos ya están en marcha.

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Opinión de Uvika

• Esto representa un cambio de paradigma masivo. En los últimos dos años, la tendencia dominante en EE.UU. ha sido que legislaturas estatales aprueben leyes de preeminencia para proteger los alquileres vacacionales de prohibiciones locales (como se ha visto en Idaho, Indiana y Florida). Hawái invirtió ese modelo: el estado aprobó una ley que da a los condados una especie de interruptor regulatorio.
• El poder para “amortizar” alquileres legales existentes es el aspecto más polémico. Históricamente, los operadores que poseían permisos de uso legal, aunque no conformes con la zonificación, estaban generalmente protegidos por cláusulas de “derechos adquiridos” ante cambios normativos. El SB 2919 elimina esa protección estatal por defecto.
• Para los gestores de propiedades en Hawái, el nivel de amenaza regulatoria se ha trasladado oficialmente del estado a los consejos de condado. Los operadores con licencias legales no deben asumir que su estatus es permanente, y tal vez sea prudente considerar potenciales eliminaciones locales al planificar sus carteras a largo plazo.