Tendencias del mercado de alquileres a corto plazo en EE. UU. 2021-2023, según AirDNA

El proveedor de datos de alquileres a corto plazo AirDNA se ha aventurado audazmente donde ningún analista de la industria lo había hecho antes, publicando un informe de previsión para 2021 a 2023. Utilizando tendencias actuales de reservas, previsiones de PIB y empleo, así como patrones históricos de reservas de alquileres a corto plazo y hoteles, AirDNA ha hecho predicciones provocativas sobre los mercados de alquileres vacacionales y urbanos en EE. UU. Resumimos y comentamos las partes más destacadas de este informe, desde la recuperación de la demanda de alquileres urbanos a corto plazo hasta el aumento de estancias prolongadas. Sin embargo, a medida que vuelve la oferta y los viajeros comienzan a reservar pequeños apartamentos en ciudades, las tarifas medias diarias (ADRs) generales disminuirán en 2022, pero se mantendrán un 7,5% más altas que en 2019.

El mercado de alquileres a corto plazo en EE. UU. no volverá a los niveles de 2019 antes de 2023

Esta es la previsión de AirDNA para la demanda de alquileres a corto plazo en EE. UU., con cifras reales de 2019 y 2020 y estimaciones para 2021 y 2022.

ADR ha construido 3 hipótesis desde ahora hasta finales de 2022: Media, Optimista (Upside) y Pesimista (Downside).

Solo en 2022 el número de anuncios disponibles superará el de 2019

Si bien la demanda de alquileres fuera de zonas urbanas ha incentivado a los propietarios en estos mercados a abrir sus propiedades, la pérdida en el número de anuncios disponibles ha sido enorme en las ciudades.

En general, el número de anuncios disponibles disminuyó un 11,5 % en comparación con 2019.

La oferta disponible es tanto más elástica como menos flexible de lo que puede parecer a simple vista:

• Muy elástica: Es muy fácil cerrar el calendario de una propiedad en Airbnb, Vrbo o Booking. El anuncio sigue existiendo, pero ya no es un «anuncio disponible».
• Elástica: En mercados estacionales (por ejemplo, de esquí), los alquileres vacacionales cierran durante meses. Esto es menos frecuente en alquileres urbanos a corto plazo.
• Elástica: Los propietarios pueden optar por pasar de estancias a corto plazo a estancias de larga duración. La oferta global ha bajado en las ciudades porque muchos apartamentos se eliminaron de los sitios de anuncios de alquiler a corto plazo.
• Menos elástica que lo habitual: Cuando la demanda sube, los propietarios suelen encontrar maneras de añadir oferta. Aunque no pueden construir más propiedades de inmediato, pueden abrir sus segundas residencias (lee más aquí sobre la falta de oferta en mercados clave). Durante la COVID, muchos propietarios eligieron quedarse con sus segundas viviendas para su uso personal al mudarse de las ciudades. Como resultado, la oferta ha sido escasa en 2020 y 2021 en mercados tradicionales de alquiler vacacional.

El ADR bajará en 2022… no porque bajen las tarifas, sino porque se volverán a reservar unidades urbanas pequeñas y eso reducirá los valores promedio

La hipótesis Media de AirDNA afirma que las tarifas aumentarán. Sin embargo, también dice que la Tarifa Media Diaria (ADR) bajará en 2022 frente a 2021. No hay contradicción aquí.

En 2020 y 2021, muchos pequeños apartamentos urbanos quedaron vacíos, mientras la gente reservaba grandes alquileres vacacionales familiares en zonas rurales y costeras. Estos lugares grandes y demandados tienen un ADR más alto que los alquileres urbanos.

Esto es lo que Airbnb observa para el verano de 2021 en sus datos: Alojamientos más grandes, con capacidad para 5 o más huéspedes, representaron el 35% de las noches de verano en 2019 y ahora representan el 54% de las noches reservadas en verano de 2021.

Sin embargo, a medida que la demanda vuelve a las ciudades en 2021, los espacios más pequeños serán reservados nuevamente, reduciendo el promedio general del mercado.

2020 y 2021 fueron excelentes para los mercados vacacionales tradicionales (rurales, costeros y de montaña), pero las ciudades están volviendo. La demanda urbana regresará a los niveles de 2019 en 2023.

En la primera mitad de 2021, todo el mercado estadounidense estaba en auge, con una demanda un 24% mayor en comparación con 2019. La situación era muy contrastada según los mercados. Por ejemplo:

• Los mercados de pequeñas ciudades y rurales crecían un 62%
• Las grandes ciudades y mercados urbanos caían un 46%.

AirDNA prevé que los mercados urbanos comenzarán a recuperarse a finales de 2021. La empresa cree que la demanda urbana se recuperará completamente a los niveles de 2019 a finales de 2023. Un factor clave para la recuperación de mercados urbanos como Nueva York y Los Ángeles es el regreso de los viajeros internacionales, quienes representan hasta el 30 % de la demanda en estas ciudades.

Cabe destacar que algunas de las principales ciudades costeras, como Miami, se encuentran bastante bien. Como comentamos con HomeToGo, existen diferencias significativas en el impacto de la COVID en los alquileres urbanos a corto plazo si se compara Chicago y San Diego, por ejemplo.

El informe de AirDNA está centrado en EE. UU. ¿Cómo pensamos que se compara Europa? Al analizar nuestro informe de tendencias europeo para el verano de 2021, podemos ver que:

• Al igual que en Estados Unidos, los destinos no urbanos están funcionando bien este verano
• Si bien AirDNA cree que las ciudades de EE. UU. empezarán a recuperarse en la segunda mitad de 2021, es más difícil afirmarlo en Europa. En primer lugar, las tasas de vacunación siguen estando por detrás de Estados Unidos. En segundo lugar, la amenaza de nuevas variantes y la llegada del frío podrían implicar nuevas restricciones en las ciudades europeas después de septiembre.
• Los datos europeos parecen coincidir con los de EE.UU. en cuanto a tendencias de oferta, con grandes pérdidas de inventario en importantes destinos turísticos como París y Barcelona.