Planificación ante desastres: una historia de precaución

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Piensas que nunca te va a pasar a ti, pero cuando ocurre, tu mundo de alquileres puede cambiar para siempre.

El nuestro era un negocio de alquileres en Wye River, un tranquilo lugar de descanso vacacional en la ‘Great Ocean Road’, a 200 km al sur de Melbourne, Australia.

Pero en un abrasador Día de Navidad, nuestras vidas se pusieron patas arriba cuando una bola de fuego arrasó el pueblo destruyendo casi todo a su paso. Fue un desastre natural de grandes proporciones y 500 vidas estaban en peligro.

La historia comenzó benignamente cinco días antes. Cayó un rayo en lo profundo del bosque, a solo 3 km de nuestra casa Sea Zen y nuestro alquiler Treetops.

‘No hay problema’, dijo el controlador de incidentes de incendios, ‘está ardiendo tranquilamente en lo profundo de un barranco y estamos tomando precauciones. Disfruta tu Navidad…’
Pero en la mañana del Día de Navidad, un inesperado y feroz viento del norte arrancó el fuego del barranco y lo llevó al bosque seco en dirección a nuestro pequeño pueblo junto al mar.

Ya habían ocurrido muertes antes

Nos preguntamos: ¿cuántas personas morirían ese día? Habíamos recibido una charla meses antes recordándonos que vivíamos en uno de los lugares con mayor riesgo de incendios en el mundo. Ya habían ocurrido tragedias cuando vientos calientes secaban los bosques hasta convertirlos en yesca. En 1983, los incendios del ‘Miércoles de Ceniza’ mataron a 47 personas en el sur de Australia y el ‘Sábado Negro’, hace solo 7 años, mató a 173 personas en incendios alrededor de Melbourne. La mayoría murió saliendo en el último minuto. Tras la charla, preguntaron quién se iría temprano en caso de incendio. Muchos, pero no todos, se irían. Algunos se quedarían, pero ¿sobrevivirían?

Habíamos hecho los preparativos. Pero teníamos huéspedes en nuestro alquiler Treetops y en Sea Zen.

Las comunicaciones son difíciles en nuestro pueblo, solo hay un operador móvil, pero estábamos preparados. Los huéspedes de Treetops tenían nuestro móvil de préstamo y nuestro wifi dongle de préstamo.

La charla con nuestros huéspedes

El día antes de Navidad tuvimos una charla con nuestros huéspedes. ‘El equipo de bomberos dice que todo está bien, pero queremos que estén listos. Hay mochilas de emergencia para llevar a la playa, pero queremos que mantengan sus móviles encendidos y tengan abierta la app FireReady para advertencias. Si dicen evacuar, simplemente vayan.’
‘OK, entendido.’
Nos fuimos a pasar la Navidad en familia, a 5 horas de distancia, pensando que todo estaba bien.

A las 11 am del Día de Navidad, el incendio salió del barranco mientras helicópteros lo vigilaban. Mi app FireReady se volvió loca. ‘Evacuen ahora.’
Llamé a Diane en Treetops. ‘¿Viste la advertencia? Es hora de irse… Ahora.’
‘¿Como hablamos? ¿Pero debería empacar mis cosas?’
Mi respuesta sería costosa, pero nunca me arrepentí. ‘No, nosotros nos encargamos, ve directo al auto y conduce a Apollo Bay, ¿de acuerdo?’
‘OK, yendo ahora’
Uno menos, falta uno.
Los otros huéspedes habían tenido la misma charla conmigo el día anterior y también se fueron en segundos. Todo tranquilo, todos fuera.

El incendio destruiría totalmente Treetops.

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Treetops antes del incendio. Una orgullosa casa de tres pisos de cuento de hadas amada por varios miles de huéspedes anteriores.

 

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Hemos vuelto – después de 3 desastres

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Ha habido una pausa de 2 años en nuestras historias para los lectores, ¡pero hemos regresado! Han sido, digamos – unos años interesantes.

Tres desastres

En los últimos dos años hemos vivido tres eventos terribles que habrían cerrado algunas operaciones de alquiler vacacional y sin embargo ¡mi alquiler vacacional nunca ha estado más fuerte!

Como contexto, mi esposa y yo vivimos en un pequeño pueblo llamado Wye River, a dos horas de Melbourne en la gloriosa Great Ocean Road. Nuestro alquiler vacacional ‘Sea Zen‘ tiene vistas al océano y se encuentra en un mercado de vacaciones de verano altamente estacional donde los competidores suelen alquilarse menos del 10% de los días en la temporada baja.

Estamos rodeados de selva tropical, abundante vida silvestre, ¡pero la naturaleza puede ser cruel!

1 El incendio forestal

El primer evento fue en Navidad de 2015, cuando un incendio forestal arrasó nuestro pueblo, destruyendo 118 casas, un tercio del pueblo. Fue el peor incendio forestal de Australia en años. La Great Ocean Road, nuestra ruta de abastecimiento turístico, estuvo cerrada por más de una semana. Aunque Sea Zen sobrevivió, también perdimos nuestro segundo alquiler vacacional ‘Treetops’, en lo alto de la selva, destruido por el fuego. Estaba asegurado, pero fue un golpe amargo.

Nadie murió en el incendio, pero el pueblo sufrió daño a su reputación. La gente dejó de venir porque no quería estar cerca de una zona de desastre calcinada. La mayoría de los alquileres vacacionales dejaron de operar.

Tuvimos algunas cancelaciones y reembolsamos a varios huéspedes, pero muchos de nuestros clientes fieles volvieron tan pronto como reabrimos diciendo que querían apoyar al pueblo y apoyarnos a nosotros. Todo se recuperó rápidamente y en los siguientes seis meses volvimos a ocupar más del 75% (días del mes ocupados).

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El dominio de Airbnb

Global listings growth Airbnb / HA

Mirando hacia atrás en los últimos años desde que escribí las primeras historias sobre el Dominio de los Alquileres Vacacionales, está claro que varias cosas han cambiado radicalmente.

Dominio de Airbnb

Airbnb, el gran gorila, ha seguido avanzando a pasos agigantados en el mercado de alquileres vacacionales. Allá por 2015 admiré su simplicidad y sus 6 capas de confianza. Otros pensaron que se desvanecería. Yo predije que dominaría el mercado de los alquileres vacacionales, y así ha sido.

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Cómo DESTACAR te trae reservas

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A medida que el crecimiento imparable de Airbnb inunda el mercado con más y más propietarios, la competencia para los dueños de alquileres vacacionales se vuelve cada vez más dura.

El crecimiento en los anuncios de alquiler vacacional continúa sin pausa, como se muestra en el gráfico.

Global listings growth Airbnb / HA
Crecimiento global de anuncios Airbnb / HA

Los propietarios de alquileres vacacionales que disfrutaban de altos niveles de ocupación durante años, ahora se encuentran súbitamente rodeados con el doble o el triple de competencia respecto a años anteriores.  En algunos lugares como Australia, el crecimiento de Airbnb ha sido de alrededor del 100% anual.  No sorprende que los dueños con los que hablé recientemente hayan visto cómo su ocupación se reduce poco a poco a medida que entran más competidores al mercado.

¿Qué puede hacer un propietario en este entorno?  ¿Vas a seguir siendo arrasado?  ¿Es una causa perdida?

No es una causa perdida, aún puedes prosperar en el mundo actual. 

Recuerda que las Agencias de Viaje Online (OTAs) como Airbnb aman el crecimiento de la oferta y la competencia.  Eso baja los precios, lo que lo hace más atractivo para que nuevos viajeros reserven en sus sitios web.  A ellos no les importan los propietarios individuales, solo quieren ofrecerles a los viajeros una decisión fácil.  Muchos lugares similares a bajo precio para elegir. Más ingresos en total para las OTAs.

En esta situación la mejor solución es destacar entre la multitud – ¡como esto!

Stand out!
¡Destaca!

Debes hacer lo mismo cuando apareces en los listados de OTAs – ¡destaca!

Puedes destacar de 3 maneras:

  • Imagen que destaque
  • Nombre que destaque
  • Experiencia que destaque

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Comparación de las OTA – Airbnb vs Homeaway vs Booking.com vs Tripadvisor

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En un artículo anterior mostré cómo Airbnb ha dominado el crecimiento de la oferta de propiedades en la industria de los alquileres vacacionales.

Sin embargo, hay otros tres grandes sitios de Agencias de Viajes Online (OTA) que son muy importantes para conseguir reservas para tu propiedad de alquiler vacacional.  Aquí está la lista de los cuatro grandes:

  • Airbnb
  • Homeaway/ VRBO
  • Booking.com
  • Tripadvisor

En este artículo verás cómo se comparan estos cuatro grandes ‘Gorilas’ y cómo tú, como pequeño propietario de alquiler vacacional, puedes usarlos a tu favor.

AIRBNB

El favorito del mercado, Airbnb ha hecho extremadamente fácil que puedas listar tu propiedad y gestionarla.  Sigue creciendo exponencialmente y en 2018 cuenta con aproximadamente 5 millones de anuncios, de los cuales la mayoría son propiedades individuales con su propia personalidad. La mayoría de las propiedades han estado ubicadas en áreas urbanas, con precios más bajos, pero eso está cambiando a medida que más propietarios tradicionales de alquiler vacacional se suman a la plataforma.

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Por qué tu sitio web es oro

OTAs dominate bookings

Hace unos años me sorprendió en una conferencia de alquileres vacacionales de vanguardia ver que solo la mitad del público tenía su propio sitio web para su alquiler.   Se trataba de personas que habían invertido mucho tiempo y energía en asistir a la conferencia y estaban al tanto de las últimas ideas.

No podía creerlo.  Obviamente, no se daban cuenta de que el beneficio de tener un sitio web vale el esfuerzo.  Hablé con algunos después para averiguar por qué.

«Sé que sería útil, pero es mucho trabajo y lo haré más tarde, tal vez el año que viene» fue la respuesta típica.  Para muchos, era una montaña enorme que no podían enfrentar en ese momento.

Triste en realidad, cuando nunca ha habido un momento en que un sitio web sea más importante que ahora, y nunca ha sido tan fácil.  Calculo que mi sitio web me ha aportado unos $20.000 al año cuando lo uso con mi programa de fidelización.

Cómo tu propio sitio web puede ayudarte a conseguir reservas

1 Tu sitio web es el corazón de tu sistema de fidelización

Tus huéspedes anteriores te adoran y les encanta la experiencia de alojarse contigo, pero ¿cómo te encuentran para reservar de nuevo?  Con tu propio sitio web pueden encontrarte fácilmente, contactarte e incluso reservar en línea.

Cuando envías boletines a los huéspedes anteriores, pueden ir directamente a tu sitio web para hacer una reserva.

Cuando les das ese imán de nevera con tu marca, ese bolígrafo, ese sombrero, llevas tu marca y, cuando quieran encontrarte, en segundos tienen tu sitio web.  Tu sitio web es como una enorme cartelera en el ciberespacio y, con unas pocas palabras clave en Google, encuentran esa cartelera, ¡y te encuentran a ti!

Cuando los huéspedes te recomiendan a sus amigos, esos amigos te encuentran en segundos – en tu sitio web.

2 Los huéspedes pueden RESERVAR DIRECTAMENTE y ahorrarte aproximadamente un 10% de comisión

Los viajeros de todo el mundo se están volviendo más astutos, dándose cuenta de que pagan menos reservando directamente contigo.  Hasta un 30% de los viajeros que te encuentran en una Agencia de Viajes Online como Booking.com intentarán buscarte y reservar directamente contigo.  Buscan tu sitio web, te revisan y reservan contigo.  ¿Qué pasa si no tienes sitio web? ¡No hay reserva!

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Por qué las barreras de entrada son tus aliadas

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Estos artículos de Maestría en Alquiler Vacacional están dedicados a brindar información a los propietarios de alquileres vacacionales que quieren tener éxito mucho más allá de sus competidores.  Para propietarios que desean pasar de una ocupación modesta a una del 90%, lo cual sé por experiencia de 18 años que es rutinariamente posible.

Para destacar y tener éxito por encima de tus competidores, necesitarás hacer cosas que ellos no se molestan en hacer. Algunas de estas acciones son sencillas, solo se trata de saber qué hacer y activar unos cuantos interruptores.  Otras son técnicas más avanzadas.

Sin embargo, muchas de estas técnicas avanzadas son un desafío al comienzo.  Requieren una fuente de conocimiento como estos artículos, un libro o un mentor.  Las técnicas avanzadas requieren aprendizaje, a veces inversión de dinero y, sobre todo, persistencia.

En resumen, existen barreras de entrada para estos procesos avanzados. En su mayoría, parecen más difíciles de lo que en realidad son, especialmente para aquellos competidores tuyos que no disfrutan atravesando cambios.

Estas barreras de entrada son tus aliadas.  Cuando las dominas, te destacarás por encima de tus competidores menos motivados y tendrás éxito en un mercado muy saturado.

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