Le 20 mai 2026, le Règlement (UE) 2024/1028 de l’Union européenne entrera officiellement en vigueur. Le titre est percutant : uniformisation au niveau de l’UE, plateformes devant appliquer les règles et injonctions directes de suppression des biens non conformes.
Mais pour les gestionnaires immobiliers professionnels opérant à travers plusieurs frontières, la réalité est plus complexe. L’application dépend entièrement du moment où votre pays aura terminé la mise en place de son portail national d’enregistrement (le « guichet numérique unique » ou SDEP). Si vos biens sont en Espagne ou en Italie, vous êtes déjà en retard. Si vous êtes en France, il faut agir maintenant. Si vous êtes en Allemagne, la date limite dépend « du moment où le gouvernement aura fini la partie informatique ».
Voici la checklist à destination des gestionnaires immobiliers professionnels, structurée autour des aspects pratiques de la nouvelle loi.
📍 Phase 1 : Cartographier votre portefeuille par pays
Avant d’auditer vos outils technologiques, cartographiez votre exposition exacte selon la réalité locale. Le règlement s’applique à tous les États membres, mais la mise en place d’une procédure d’enregistrement est facultative. Si un pays choisit d’imposer l’enregistrement, il doit utiliser les outils standardisés et l’infrastructure SDEP du Règlement (UE) 2024/1028.
Actions à mener :
- Code Rouge (Espagne, Italie, Grèce, Portugal) : Si vous opérez ici, arrêtez la planification et commencez l’audit. Les délais sont dépassés ou les systèmes appliquent déjà les règles. Assurez-vous que chaque annonce dispose aujourd’hui d’un numéro vérifié sur les OTAs.
- Code Jaune (France) : Le portail national (service-public.fr) est en ligne. L’inscription sera obligatoire dans toute la France d’ici mai 2026. Auditez votre portefeuille français cette semaine et commencez à transmettre les numéros d’enregistrement à votre channel manager.
- Code Vert (Allemagne, Pays-Bas, Europe centrale) : La loi impose mai 2026, mais l’infrastructure indique « on y travaille ». Profitez de ce délai pour rassembler les données requises (adresses exactes, capacités de couchages) afin de pouvoir enregistrer vos annonces dès l’ouverture des portails.
💡 Phase 2 : Audit technologique et parité des données (pour les marchés actifs)
Si vous travaillez sur un marché « Code Rouge » ou « Code Jaune », posséder un numéro d’enregistrement ne suffit plus. Les plateformes telles que Airbnb et Vrbo ont désormais l’obligation légale de vérifier régulièrement et aléatoirement la validité de vos numéros d’enregistrement en interrogeant le SDEP du gouvernement.
Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant :
- Faire correspondre les adresses exactes : Le règlement exige une identification très précise des logements. Vérifiez que votre PMS transmet exactement l’adresse enregistrée auprès de la ville, y compris le numéro d’appartement, de boîte aux lettres (si différent) et l’étage. « Apt 3B » sur Airbnb doit correspondre à « 3e étage, boîte B » dans le registre local.
- Anticiper une vérification humaine : Les données non concordantes n’entraînent pas une « suppression automatique ». Au contraire, une anomalie détectée dans le SDEP déclenche une revue humaine par les autorités compétentes. Si ces autorités confirment un défaut, une erreur ou une absence d’information, elles ordonnent à la plateforme d’agir.
- Surveiller les délais de suppression : Une fois l’ordre de suppression émis, il n’est pas immédiat. Les plateformes ont généralement 10 jours ouvrés pour supprimer ou désactiver l’annonce. Pour les infractions graves (fausse déclaration manifeste, informations falsifiées, enregistrement révoqué…), la plateforme doit se conformer sous 48 heures.
⚖️ Phase 3 : Audit de responsabilité et contrats propriétaires
Le règlement fait porter toutes les obligations d’exactitude des données sur « l’hôte ». La loi définit un hôte comme toute personne physique ou morale proposant le service via la plateforme. Que ce soit vous (le gestionnaire) ou le propriétaire dépend du contrat et de la législation locale.
Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant :
- Vérifier précisément votre statut légal : En France, une entreprise de gestion locative peut souvent enregistrer au nom du gérant grâce à son numéro SIRET, faisant du gestionnaire l’hôte légal. En Espagne, l’inscription est strictement liée au propriétaire inscrit au cadastre.
- Mettre à jour les contrats de gestion (PMA) : Si vous travaillez dans un pays où c’est le propriétaire qui détient l’enregistrement, votre activité est exposée. Si le propriétaire ne fournit pas les documents requis (ex. : certificat de sécurité périmé), les autorités suspendent le numéro d’enregistrement. Comme vous gérez le canal OTA, votre annonce est supprimée. Modifiez dès aujourd’hui vos contrats pour préciser que les propriétaires sont financièrement responsables de la perte de revenus causée par une suspension due à leur défaut de conformité.
📊 Phase 4 : Préparez-vous aux audits sur le logement et le tourisme
Ne confondez pas ce règlement avec la DAC7. Votre administration fiscale reçoit déjà vos données de revenus via la directive DAC7. Le Règlement 2024/1028 crée un flux de données séparé, dédié exclusivement à l’activité.
Nouveauté : Les plateformes doivent transmettre automatiquement les données d’activité au SDEP chaque mois. Cela comprend l’adresse exacte, le numéro d’enregistrement, l’URL de l’annonce, le nombre de nuits réservées et le nombre de voyageurs par nuit. Ces données sont adressées aux autorités compétentes chargées de faire appliquer les règles locales en matière de logement et de tourisme.
Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant :
- Contrôler les plafonds de nuitées locaux : Les autorités disposent enfin des informations permettant de faire respecter les limitations municipales. Si vous opérez sur un marché avec des plafonds stricts (comme la limite de 15 nuits à venir à Amsterdam ou les 90 nuits à Paris), paramétrez des blocages PMS pour éviter le surbooking. Dès que vos données mensuelles OTA atteignent le SDEP et révèlent un dépassement, les autorités émettront une injonction contre votre portefeuille.
✅ En résumé
La date du 20 mai 2026 marque la transformation de la conformité des locations de courte durée, passant d’une approche locale et incertaine à une infrastructure d’application standardisée et pilotée par les données. Les gestionnaires immobiliers qui prospéreront sous le Règlement 2024/1028 seront ceux qui connaissent le calendrier local, considèrent la parité des données PMS/OTA comme un indicateur opérationnel clé, et adaptent leurs contrats propriétaires à ce nouveau régime de responsabilités.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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