Comment éviter la peur et passer à l'action : les gestionnaires de locations saisonnières peuvent créer un plan de crise, réduire les coûts, s’adapter aux séjours longs et négocier avec les propriétaires

Lors de notre conférence en ligne gratuite « Gestionnaires Locaux de Propriétés vs Épidémie Mondiale de Coronavirus », 14 intervenants ont partagé leur expérience afin d’aider les sociétés de gestion de locations saisonnières à traverser cette crise sans précédent. Vous pouvez regarder les replays gratuits des vidéos ici : https://www.rentalscaleup.com/conference-property-managers-against-corona/ .

Adel Honti gère 30 locations de courte durée à Budapest, en Hongrie. En tant que championne de la coupe du monde de parapente, elle est entraînée à affronter la peur, à évaluer les conséquences et à agir rapidement. Elle va partager avec vous comment elle a élaboré son plan pour permettre à son entreprise de survivre malgré la baisse des revenus dans les prochains mois. Regardez-la expliquer pourquoi elle privilégie désormais les séjours plus longs tout en les limitant à moins de 90 jours, comment elle a réduit ses coûts et comment elle a convaincu les propriétaires de suivre ses nouvelles stratégies de gestion. Bonus : Adel offrira des consultations gratuites de 30 minutes à certains participants de la conférence.

Adel porte deux casquettes, celle d’athlète de parapente et de gestionnaire de location. Elle constate de nombreux points communs entre ces deux domaines, comme la volonté d’optimiser la performance tout en minimisant les risques.
Faire face à l’incertitude actuelle au sein de son activité de gestion immobilière n’est pas si différent que d’affronter des turbulences en vol : elle a appris que paniquer était la pire réaction possible ; au contraire, il vaut mieux se calmer et chercher une solution pour résoudre le problème.
Adel est juriste de formation (elle a travaillé auparavant comme avocate spécialisée en fiscalité internationale), mais il y a environ 10 ans, elle a lancé une société d’opérateur touristique avec des amis à Budapest et investi l’ensemble de ses bénéfices dans l’immobilier.
Elle a commencé à mettre des biens en ligne sur Airbnb avec l’aide de ses frères et sœurs, qui travaillaient dans de grandes chaînes hôtelières, ainsi que de ses parents qui ont aussi investi dans certains biens.
Ils apprécient la compétition amicale au sein de la famille, cherchant toujours à savoir qui a la meilleure performance. Ils possèdent actuellement environ 30 locations dans leur portefeuille, dont plusieurs appartiennent à d’autres propriétaires.
Adel essaie actuellement de diversifier son activité en proposant non seulement des séjours courts, mais aussi des réservations de moyenne durée (jusqu’à 90 jours) le temps que le tourisme reprenne. Elle est confiante que l’activité touristique redeviendra bientôt normale, tout comme après le 11 septembre ou lors d’épidémies passées, car les gens oublient vite les menaces et la peur.
Elle a collecté beaucoup de données et proposé deux solutions aux propriétaires avec lesquels elle travaille : soit changer complètement de modèle économique et conclure des baux longue durée, soit se concentrer dès maintenant sur le marché des séjours moyens tout en restant disponible quand le marché du court terme repartira. Par exemple, si un propriétaire obtient un contrat d’un an dès maintenant, il renoncera aux réservations de plus courte durée qui pourraient arriver à l’automne, en hiver ou quand les déplacements reprendront.
- Adel prévoit que les marchés urbains se rétabliront après les marchés ruraux.
- Autre raison de s’orienter vers les séjours moyens : il y a tellement de biens disponibles en location longue durée que les prix sont actuellement très bas.
En Hongrie, la loi permet de louer sans bail pour une durée maximale de 90 jours.
Outre Airbnb, Adel diffuse ses biens sur des sites dédiés aux locations de moyenne et longue durée, comme Flatsy et certains sites locaux en Hongrie.
- Airbnb a réduit la commission de service (celle payée par les voyageurs) pour les séjours longue durée, la faisant passer d’environ 15 % à près de 10 %.
- Il est essentiel de discuter avec d’autres gestionnaires de biens de votre secteur pour connaître les sites locaux sur lesquels publier vos annonces, en plus des plateformes majeures comme Airbnb.
Les hôtels ont le droit de rester ouverts en Hongrie mais la plupart ont choisi de fermer faute de demande.
Beaucoup de restaurants restent ouverts en livraison uniquement, y compris des restaurants étoilés, ce qui prouve à quel point il est important d’être adaptable et de prendre des décisions rapides.
- En restant ouverts, les restaurants peuvent garder leur personnel. Le personnel est votre meilleur atout, déclare Adel.
La gestion d’Adel externalise le ménage, mais elle a un accord avec la société de nettoyage stipulant qu’elle ne paiera que si elle reçoit des avis 4 ou 5 étoiles. Cela lui a permis de garantir la qualité dans ses locations.
- De plus, en externalisant le ménage, elle peut investir son énergie dans d’autres aspects de la gestion. Son objectif est d’être la meilleure gestionnaire, pas la meilleure gouvernante.
Son poste de coût le plus important reste les salaires du personnel. Toutefois, dans cette période difficile, elle a décidé de baisser en priorité les autres dépenses avant de toucher aux salaires. Jusqu’ici, elle n’a pas eu besoin de réduire les rémunérations. Un autre poste coûteux est celui des logiciels (messages automatiques, tarification dynamique), et elle a réussi à réduire ces frais. Le gouvernement a aussi abaissé les charges fiscales pour les entreprises, ce qui a allégé sa situation financière globale.
Adel a élaboré un plan financier d’urgence, calculant ses recettes et dépenses sur la base d’une diminution des revenus. Ainsi, elle peut anticiper la performance de l’entreprise sur le long terme en cas de forte baisse d’activité. Elle a réduit ses coûts à 40 % de leur niveau initial, ce qui lui permet de garder la stabilité même en cas de chute du chiffre d’affaires.
- Elle maintient aussi un fonds d’urgence couvrant toutes ses dépenses opérationnelles pendant trois mois, même sans revenus.
Elle applique aussi cette stratégie à sa vie personnelle, en étudiant ses dépenses et en revendant les objets inutiles chez elle.
Côté fiscalité, Adel prévoit le pire et se réjouit si la situation s’avère meilleure que prévu. Elle met de côté la somme qu’elle pense devoir régler en impôt cette année, sachant que l’État pourrait alléger ou annuler la charge fiscale des entreprises à cause du coronavirus.
- Quand on connaît le pire scénario et qu’on l’accepte, on peut alors chercher des solutions pour éviter qu’il se produise.
Pendant cette période creuse, elle en profite pour résoudre certains problèmes dans ses biens et ajouter des équipements afin qu’ils soient en excellent état lors du retour du tourisme.
En complément de la gestion immobilière, Adel assure aussi du conseil aux entreprises, mettant à profit son expérience en marketing digital et en stratégie. Elle recommande de garder un état d’esprit positif et de surmonter ses peurs.
Elle va également proposer une nouvelle expérience en ligne sur Airbnb, où elle partagera des stratégies pour renforcer la résilience mentale et apprendre à gérer ses émotions, en reliant ces méthodes au domaine professionnel.

Thibault Masson

Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.

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