Conférence sur la gestion des locations de vacances : Enseignements tirés de la conférence 2020 sur les villas et locations saisonnières d’Asie du Sud-Est et d’Océanie

Cet article fait partie de notre série de conférences Rental Scale-Up sur la gestion des locations de vacances. Voici le résumé des conclusions de notre conférence de mai 2020 : « Comment les gestionnaires de villas et de locations saisonnières naviguent la crise de la COVID-19 en Asie du Sud-Est et en Océanie ».

En mai 2020, nous avons organisé une conférence en ligne sur le marché des locations saisonnières de la région Asie-Pacifique. Voici la liste de nos intervenants :

• Quirin Schwaighofer, Co-CEO & Co-Fondateur chez MadeComfy​
• Jon Stonham, CEO chez Elite Havens​
• Daniel Rouquette, Directeur Général chez Villa Finder
• Best Haputpong, VP du développement commercial chez igloohome
• Jing Cho Yang, Fondateur, CEO et Directeur chez Bukit Vista
• Rex & Sibylle Brown, Directeurs chez Holiday Rental Mastery
• Anurag Verma, Co-Fondateur chez PriceLabs
• Marc Ribail, Directeur chez Rentivo
• Jack Eden, CEO chez Eden Villas au Sri Lanka
• Yoav Tourel​, Directeur Général APAC chez Guesty​
• Andrew Macdonald, Directeur chez Zenguest Bali & Baron Jamesson, Responsable des Opérations chez Zenguest Bali
• David Whelan, Directeur Général chez Urban Rest Apartments
• Victor Bosselaar, Responsable ventes de données et partenariats chez AllTheRooms
• Joanne Bourke, Directrice Générale chez Bach Break Taranaki
• Kei Shibata – CEO et Co-Fondateur de Line Travel Japan et Trip101

Locations courte durée Australie / Nouvelle-Zélande : Reprise déjà amorcée, forte demande domestique, marchés non urbains en premier + Accent sur la réservation directe

Une demande réelle et latente des voyageurs locaux s’est déjà fortement manifestée fin mai 2020.

Le mois de mars s’est avéré paradoxalement excellent en nombre de nuits réservées en Australie et en Nouvelle-Zélande, selon les rapports de données effectués par PriceLabs exclusivement pour cette conférence. Alors que le nombre de réservations diminuait, l’augmentation de la durée des séjours compensait largement cette baisse. Les voyageurs bloqués et les résidents de retour recherchant un logement pour s’auto-confiner ont sans doute contribué à ce résultat surprenant.

L’Australie comme la Nouvelle-Zélande disposent d’un marché domestique robuste. À la fin mai, les voyages inter-états étaient encore interdits en Australie. Néanmoins, des destinations balnéaires comme Surfers Paradise sur la Gold Coast enregistraient de nombreuses réservations en prévision de l’assouplissement des ordres de confinement. Selon AllTheRooms, qui a également analysé les données pour notre conférence, le marché de Surfers Paradise montrait un flux constant de nouvelles réservations semaine après semaine, et certaines dates des 180 prochains jours surpassaient celles de l’an dernier.

En Nouvelle-Zélande, les réservations pour les prochains jours étaient similaires à celles de l’année précédente et les prochains mois se remplissaient bien. Par exemple, les stations de ski étaient déjà très bien réservées pour les mois de juillet et août.

Les gestionnaires de locations en Australie et Nouvelle-Zélande concentrés sur la demande domestique (notamment la réservation directe)

Avec des marchés domestiques forts et la perspective d’aucun voyageur international venu d’Asie, des États-Unis et d’Europe pour 2020, les acteurs locaux ont axé leurs efforts sur les clients locaux. Les opérateurs de locations courte durée, surpris par les changements de politique et l’avalanche d’annulations des agences de voyage en ligne, ont aussi adapté leur feuille de route technique et marketing afin d’obtenir plus de réservations directes.

Quirin Schwaighofer de MadeComfy a partagé que, jusqu’à la crise du coronavirus, le plus grand défi de l’entreprise était d’acquérir des propriétés. Leurs propriétés étant toutes idéalement situées, la demande était forte. La difficulté consistait à trouver les bons biens pour leur portefeuille.

Mais lorsque l’Australie a fermé ses frontières au début de la pandémie, MadeComfy a dû rediriger son attention sur la demande. L’entreprise dépendait fortement de sites comme Booking.com et Airbnb et souhaitait diversifier ses sources. Quirin et son équipe ont alors misé sur le site MadeComfy et créé des offres ciblant certains types de voyageurs, comme les travailleurs de services ou les personnes recherchant un hébergement longue durée. Ils ont développé leur propre plateforme de réservation, ce qui a nécessité de modifier la planification de l’équipe technique qui prévoyait initialement de lancer cela plus tard dans l’année.

Pour limiter les risques, MadeComfy cherche à diversifier à la fois ses sources de réservation et sa clientèle. Ils ne veulent pas dépendre d’un seul site ni d’un seul type de voyageur, sans pour autant cesser leur activité via les agences de réservation en ligne au profit exclusif des réservations directes.

Les locations de vacances non urbaines sont celles qui ont reçu les premières demandes et réservations, mais l’activité ne s’était pas complètement arrêtée dans les villes australiennes. David Whelan, d’Urban Rest Apartments, avait remarqué avant la crise une tendance des voyageurs d’affaires à privilégier les quartiers en périphérie, ce qui a conduit à un positionnement stratégique de leur inventaire. Des entreprises comme McKinsey appréciaient que leurs employés puissent séjourner près des parcs et des plages, ce qui était jugé plus agréable en mission de 3 mois dans une ville.

Asie du Sud-Est : Une année 2020 difficile, mais les villas de luxe restent performantes – quand les voyageurs bloqués alimentent les données (voyage international domestique)

Notre conférence 2020 sur l’Asie du Sud-Est et l’Océanie a eu la chance d’accueillir plusieurs experts en location de villas de luxe, notamment Jon Stonham d’Elite Havens, Daniel Rouquette de Villa Finder, Jack Eden d’Eden Villas. De nouveaux acteurs émergents à Bali, comme Andrew Macdonald de ZenGuest et Jing Cho Yang de Bukit Vista, ont aussi partagé leur expérience terrain.

En raison du manque de voyageurs long-courrier venus d’Europe et des États-Unis, 2020 sera une année difficile pour les locations haut de gamme en Asie du Sud-Est

En Indonésie (ex. Bali), en Thaïlande, au Sri Lanka, l’absence d’un marché domestique capable de soutenir les locations de luxe se fera ressentir sur toute l’année 2020.

La courbe des réservations à venir en Indonésie semble bien morose : très peu de nouvelles réservations ces dernières semaines. Cette tendance s’explique car la plupart des voyageurs en Indonésie sont internationaux et non nationaux. En Thaïlande, même situation, comme l’illustre ce graphique du marché des locations saisonnières à Phuket.

Selon l’expert du marché thaïlandais Marc Ribail de Rentivo, la reprise des voyages en provenance d’Europe pourrait aussi être plus lente pour plusieurs raisons, notamment des prix de billets d’avion 30 % à 40 % plus élevés actuellement. L’Europe traverse aussi une incertitude économique liée à la perte d’emplois, aux pertes financières, ou encore aux inquiétudes d’une éventuelle seconde vague du virus. Enfin, de nombreux gouvernements européens incitent à voyager sur le territoire national plutôt qu’à l’étranger, ce qui réduira encore les flux internationaux.

Marc pense que la Thaïlande et Bali pourraient accueillir des voyageurs venus de Hong Kong ou de Singapour pour les vacances de Noël. Jack Eden mise lui aussi sur Hong Kong et Singapour, ainsi que sur les expatriés vivant aux Émirats arabes unis qui devraient être les premiers à réserver ses villas de luxe au Sri Lanka.

Quand les voyageurs étrangers bloqués créent un petit marché bien visible

Pendant la conférence, plusieurs anecdotes ont fait état de Russes occupant principalement des villas à Bali et en Thaïlande. Les données de PriceLabs et AllTheRooms montrent que le poids relatif des voyageurs russes, français et allemands a augmenté pendant la pandémie : les voyageurs bloqués et les nomades digitaux étaient ceux qui réservaient les villas, générant une demande pour des séjours longue durée à petit prix.

Selon PriceLabs, le délai de réservation en Thaïlande avait tellement diminué que la moitié des réservations était faite le jour même. Ces réservations « internationales » étaient en fait domestiques, car ces voyageurs se trouvaient déjà dans le pays.

Andrew Macdonald de ZenGuest Bali a signalé que son entreprise se portait très bien avec presque toutes ses villas occupées. Ses clients réservent des séjours mensuels, il prévoyait donc une belle activité sur deux à trois mois. La majorité des clients (environ 70 %) venaient de Russie.

De même, Elite Havens a partagé que les invités séjournant dans leurs propriétés, généralement pour des séjours longue durée, étaient venus s’isoler car ils ne voulaient pas être dans leur ville ou pays d’origine, ou ne pouvaient pas y retourner du fait de la fermeture des frontières.

Les gestionnaires de villas de luxe confiants dans leur résilience, mais anticipant une évolution de la définition du luxe

En Asie du Sud-Est, les gestionnaires de villas bien établis ont reconnu l’impact sévère de la crise, tout en soulignant qu’il ne s’agissait pas de la première traversée de ce genre.

Jack Eden a indiqué que le Sri Lanka avait connu dernièrement plusieurs catastrophes (ouragans, inondations, conflits, politique), obligeant Eden Rentals à fonctionner en mode allégé par défaut. L’entreprise n’a pas eu à réduire ses effectifs en réponse au coronavirus. Dans le même esprit, Jon Stonham d’Elite Havens a conseillé aux gestionnaires vivant leur première crise de se rappeler que la mémoire collective est courte. L’industrie évolue en permanence – après le SARS, le MERS, les crises financières, etc., les gens recommenceraient toujours à voyager.

Cette confiance est renforcée par la conviction que la villa indépendante est une solution idéale pour séjourner dans sa bulle, entre amis ou en famille. Pour Daniel Rouquette, de Villa Finder, la villa offre un environnement plus privé et contrôlé que l’hôtel, car les lieux ne sont partagés qu’avec ses compagnons de voyage et éventuellement un petit groupe de membres du personnel.

Pour les villas de luxe, la propreté n’est pas perçue comme une vraie difficulté, car les standards étaient déjà élevés. Des directives renforcées ont été émises, mais les gestionnaires de villas sont également attentifs à la santé du personnel. Dans une villa au Sri Lanka ou à Bali, l’équipe est généralement la même chaque jour, ce qui limite les contacts.

Par exemple, les propriétés Elite Havens ont toujours affiché des standards exigeants d’hygiène et de propreté, ce qui n’a pas changé. Mais désormais, la relation avec les clients a évolué : Elite Havens vise à répondre au niveau de service désiré, et il constate que la clientèle préfère être plus autonome ou limiter les contacts personnels avec le personnel.

À Bali, pour répondre à la hausse des séjours prolongés, Zenguest propose aussi un service de ménage moins fréquent, ce qui permet de réduire les coûts de personnel et de blanchisserie.

Le luxe, autrefois synonyme de personnel disponible en permanence autour de la villa, pourrait ne plus l’être autant à l’avenir.

Conférence 2020 Asie du Sud-Est et Océanie : Sessions des intervenants

• Quirin Schwaighofer, Co-CEO & Co-Fondateur chez MadeComfy​
  Comment l’entreprise urbaine MadeComfy a déplacé son attention de l’acquisition de biens à la génération de demande (réservations directes, séjours prolongés, voyageurs domestiques)
• Jon Stonham, CEO chez Elite Havens​
  Le chemin vers la reprise : qui, quand, comment ? Pourquoi les villas sont idéales pour les petits groupes. Pourquoi une sélection rigoureuse des propriétés renforce la confiance.
• Daniel Rouquette, Directeur Général chez Villa Finder
  Mieux comprendre le marché des villas dans la région et son évolution face à la COVID-19. Pourquoi le personnel et les services sont clés pour la reprise.
• Best Haputpong, VP du développement commercial chez igloohome
  Comment proposer l’auto-enregistrement dans vos hébergements ? Pourquoi les plateformes comme Airbnb jugent nécessaire de l’offrir ? Comment l’automatisation réduit-elle les coûts d’exploitation ?
• Jing Cho Yang, Fondateur, CEO et Directeur chez Bukit Vista
  Quelle est la situation actuelle à Bali ? Comment et pourquoi Bukit Vista innove-t-il sur ses produits et services ?
• Rex & Sibylle Brown, Directeurs chez Holiday Rental Mastery
  Que faire en tant que propriétaire en zone non urbaine pour capter des réservations d’anciens clients et de voyageurs domestiques.
• Anurag Verma, Co-Fondateur chez PriceLabs
  Ce que les données du marché et des réservations en Asie du Sud-Est et Océanie disent de la tendance actuelle. Pourquoi le rythme des réservations compte.
• Marc Ribail, Directeur chez Rentivo
  Pourquoi sa connaissance du marché thaïlandais et des voyageurs européens l’amène à une vision prudente de la reprise, et le rôle possible d’Agoda et Traveloka.
• Jack Eden, CEO chez Eden Villas au Sri Lanka
  Comment le marché de la location de villas au Sri Lanka fait-il face à la crise ? Comment s’adapter à une évolution des marchés d’origine ?
• Yoav Tourel​, Directeur Général APAC chez Guesty​
  Adapter son modèle économique et élargir son portefeuille technologique pour garantir la stabilité aujourd’hui et la pérennité post-pandémie.
• Andrew Macdonald, Directeur chez Zenguest Bali & Baron Jamesson, Responsable des Opérations chez Zenguest Bali
  Comment la crise redéfinit-elle la notion de « luxe » ? Comment rendre une entreprise de location de villas plus rentable grâce à la réorganisation des opérations et l’autonomisation du personnel.
• David Whelan, Directeur Général chez Urban Rest Apartments
  Pourquoi la transition des voyageurs loisirs vers les voyageurs d’affaires peut s’avérer complexe pour toutes les entreprises urbaines. Comment rassurer les responsables voyages face au risque.
• Victor Bosselaar, Responsable ventes de données et partenariats chez AllTheRooms
  Où les données et analyses montrent-elles une reprise des marchés en Asie du Sud-Est et en Océanie ? Quels indicateurs observer ?
• Joanne Bourke, Directrice Générale chez Bach Break Taranaki
  Comment les opérateurs de « bach » et de locations saisonnières en Nouvelle-Zélande se sont adaptés. Pourquoi la propreté et la durabilité sont plus importantes que jamais.
• Kei Shibata – CEO et Co-Fondateur de Line Travel Japan et Trip101
  Pourquoi Trip101 a-t-il enregistré un record de nuits louées en pleine pandémie ? Pourquoi les OTA domestiques sont-ils mal préparés face à Airbnb ? Quel rôle joueront les super-applications dans la reprise ?