Cet article explore les aperçus fascinants tirés des données du T1 2023 pour l’industrie de la location de courte durée, en se concentrant sur Airbnb, Booking.com et Vrbo. Découvrez des tendances intrigantes dans l’évolution de la demande, l’expansion de l’offre et la dynamique de distribution qui peuvent aider les gestionnaires de locations saisonnières à prendre des décisions éclairées pour optimiser leurs stratégies et leurs revenus dans un marché en constante évolution. Apprenez-en plus sur la croissance des nuits réservées, les variations du tarif journalier moyen et la manière dont les tendances spécifiques à chaque plateforme façonnent l’industrie.
À propos de Transparent
Transparent est une société spécialisée dans l’intelligence de la donnée qui opère depuis 2016. Basée à Madrid, Transparent a été rachetée par OTA Insight en février 2022.
Transparent suit plus de 35 millions d’annonces à travers Airbnb, Vrbo, Booking.com et TripAdvisor dans le monde. Leurs analyses de données aident les gestionnaires de locations saisonnières, les OGD, offices de tourisme, hôtels, et bien plus encore à optimiser leurs stratégies et à maximiser leurs revenus. Les données sont issues d’un mélange d’informations publiques et de données partenaires, garantissant la meilleure couverture et précision du secteur.
I. Évolution de la demande
A. Croissance du marché
Malgré la croissance générale de la demande pour les locations de courte durée, de nombreux hôtes expriment des inquiétudes concernant le soi-disant “Airbnbust”, qui fait référence à une baisse perçue des réservations par annonce en raison de la concurrence accrue sur des plateformes comme Airbnb. Cependant, il est important de comprendre que ce sentiment de diminution des réservations au niveau des hôtes ne signifie pas forcément que la demande globale pour Airbnb et d’autres plateformes est en baisse.
En réalité, la demande pour les locations de courte durée a augmenté de 16% au T1 2023 par rapport au T1 2022 , ce qui démontre que l’attrait pour les locations saisonnières reste fort chez les voyageurs. Cette hausse de la demande a été portée par la pandémie, de plus en plus de personnes optant pour la location saisonnière plutôt que l’hôtel afin de bénéficier d’hébergement plus flexible et privé.
Le phénomène “Airbnbust” est principalement lié à la rapide expansion de l’offre alors qu’un nombre croissant de propriétaires et de gestionnaires entrent sur le marché de la location de courte durée. Bien que cette concurrence accrue puisse entraîner une baisse du nombre de réservations par annonce pour certains hôtes, la demande globale pour des plateformes telles qu’Airbnb continue de croître.
B. Origine des voyageurs
Pendant la pandémie, Airbnb a lancé sa campagne “Go Near” en juin 2020, encourageant les gens à découvrir des destinations et attractions locales alors que les restrictions de voyage international et les confinements limitaient la possibilité de voyager loin de chez soi.
Au fur et à mesure que l’industrie du voyage se remettait de la pandémie, les schémas concernant l’origine des voyageurs ont connu des changements significatifs. Les voyageurs domestiques représentent désormais une part plus faible de la demande sur les principaux marchés, des pays comme les États-Unis et le Brésil concentrant l’essentiel des voyages domestiques. À l’inverse, des destinations telles que la Thaïlande, l’Autriche, l’Indonésie et la Turquie dépendaient de plus de 80% de voyageurs internationaux au T1 2023.
Des variations saisonnières dans l’origine des voyageurs sont également visibles, en particulier dans des pays comme la Croatie, la Grèce et l’Italie qui accueillent une proportion bien plus élevée de voyageurs internationaux pendant les mois d’été. Comprendre les données démographiques des voyageurs est essentiel pour les sociétés de gestion de locations saisonnières qui souhaitent optimiser leurs stratégies marketing et de tarification.
C. Anticipation de réservation
Les réservations sur Airbnb sont effectuées avec le délai d’anticipation le plus court, avec une moyenne de 41 jours avant l’arrivée, tandis que Booking.com et Vrbo attirent des délais plus longs à 66 et 71 jours respectivement. Ces informations sont précieuses pour les sociétés de gestion de locations de courte durée lors de la conception de campagnes promotionnelles, de la mise en place de tarification dynamique et de la planification des pics saisonniers.
II. Évolution de l’offre
A. Expansion du parc locatif
Les plus grands marchés en termes d’offre sont :
- USA
- France
- Italie
- Brésil
- Espagne
- Royaume-Uni
- Allemagne
- Mexique
- Croatie
- Grèce
Ce classement est basé sur les annonces disponibles sur Vrbo, Booking.com et Airbnb. Il est à noter que la Chine est absente de cette liste en raison de la faible présence de ces plateformes dans le pays, malgré un marché de la location de courte durée conséquent.
L’expansion du nombre de locations saisonnières disponibles a été significative dans les 25 plus grands pays, l’offre ayant augmenté de 30% depuis janvier 2021. La Turquie se distingue avec une progression impressionnante de 97%, suivie par l’Inde, la Pologne, le Canada et la Colombie qui affichent toutes des taux de croissance supérieurs à 50%. La seule exception est la Thaïlande, où l’offre a diminué.
Cette croissance de l’offre est une réponse à la demande globale pour la location de courte durée, qui continue d’augmenter malgré le phénomène Airbnbust qui touche certains hôtes individuellement
B. Professionnalisation de la location saisonnière
La part du parc géré par des professionnels a augmenté de 9% depuis le T1 2021. Dans ce contexte, le terme “professionnel” désigne les annonces identifiées par Transparent comme étant gérées par des entreprises de gestion de locations saisonnières, des gestionnaires de locations de courte durée ou d’autres sociétés de gestion. Le Danemark, l’Allemagne, l’Autriche et la Croatie affichent le plus haut degré de professionnalisation, tandis que le Brésil et l’Argentine possèdent la plus faible proportion de biens gérés professionnellement. Cette tendance souligne le rôle croissant des sociétés de gestion dans le secteur ainsi que la hausse de la demande pour leurs services professionnels.
III. Évolution de la distribution
A. Collecte des données : aperçu
Les données analysées dans cet article proviennent de Transparent, qui collecte et extrait des données auprès d’Airbnb, Vrbo et Booking.com. Les 100% du marché examinés dans cette analyse sont ainsi limités à ces trois plateformes et ne tiennent pas compte des biens hors ligne ni d’autres canaux.
B. Tendances propres à chaque plateforme
B1. Airbnb
B1.1 Répartition des annonces
Airbnb domine le marché avec 52% du parc mondial de locations saisonnières référencées exclusivement sur sa plateforme. Au total, Airbnb référence 73% des propriétés de location de courte durée dans le monde. La plateforme affiche une forte présence aux États-Unis, où se trouve la majorité de ses annonces.
B1.2 Fidélisation des hôtes
Airbnb a fait des progrès pour réduire le churn des hôtes. Après un an, 79% des hôtes ayant rejoint la plateforme en 2021 étaient toujours actifs en 2022, soit une amélioration de 10% par rapport aux nouveaux hôtes de 2018. Après deux ans, 62% des hôtes restent actifs, et après trois ans, environ la moitié des hôtes est toujours active.
B1.3 Modes de réservation
Les réservations sur Airbnb sont réalisées avec le délai le plus court, en moyenne 41 jours avant l’arrivée. La plateforme présente également de fortes variations saisonnières des arrivées, avec des pics en mars, juillet, août, septembre et octobre. La durée moyenne des séjours sur Airbnb est comparable à celle de Vrbo, avec une moyenne de 4,2 jours par réservation.
B2. Booking.com
B2.1 Répartition des annonces
Booking.com détient 18% des annonces mondiales exclusivement et référence au total 32% des propriétés de location de courte durée dans le monde. La plateforme affiche une forte présence dans les pays européens, où se situe la majorité de son inventaire.
B2.2 Tarifs et séjours
Le prix moyen pour une location saisonnière de 2 chambres sur Booking.com est de 235 $ la nuit, ce qui la rapproche des tarifs Airbnb davantage que ceux de Vrbo. Les séjours sur Booking.com sont les plus courts parmi les trois plateformes, avec une moyenne de 3,8 jours.
B2.3 Modes de réservation
Booking.com observe des délais de réservation plus longs, avec une moyenne de 66 jours avant l’arrivée. La plateforme présente un schéma plus saisonnier d’arrivées, avec 10% d’entre elles ayant lieu en juillet et en août, et le plus petit nombre en janvier. Booking.com affiche la plus courte durée moyenne de séjour pour une location de courte durée, à 3,8 jours par réservation.
B3. Vrbo
B3.1 Répartition des annonces
Vrbo dispose de 8% des annonces mondiales exclusivement et référence au total 23% des propriétés de location de courte durée. La plateforme présente une répartition plus homogène de ses annonces à travers les différentes zones géographiques, avec des positions plus fortes dans des régions hors États-Unis et Europe.
B3.2 Tarifs et séjours
Vrbo propose les nuits de location de courte durée les plus coûteuses en moyenne, avec une nuit dans une location saisonnière de 2 chambres à 324 $. Les séjours sur Vrbo sont assez comparables à ceux d’Airbnb, avec une durée moyenne de 4,4 jours.
B3.3 Modes de réservation
Les réservations via Vrbo affichent les délais les plus longs, avec une moyenne de 71 jours avant l’arrivée. Le calendrier d’arrivées sur la plateforme est similaire à celui d’Airbnb, avec un pic des séjours entre juin et septembre.
C. Tendances des prix et du taux d’occupation : Comparatif entre locations de courte durée 1 chambre et hôtels
Dans cette section, nous examinons les tendances tarifaires et de taux d’occupation en comparant les hôtels et les locations de courte durée 1 chambre dans les marchés où la concurrence entre les deux est la plus forte, comme les grandes métropoles. L’analyse des données hôtelières comparée à celles des locations de courte durée sur ces marchés compétitifs permet aux gestionnaires d’hébergement de mieux comprendre la dynamique du marché et d’orienter leurs stratégies tarifaires.
Tendances des prix : un écart qui se réduit
Les locations de vacances restent généralement plus abordables que les hôtels, mais l’écart se réduit, en particulier sur les marchés urbains où la concurrence entre hôtels et locations 1 chambre est la plus forte. Le tarif annoncé moyen pour une location de courte durée 1 chambre dans les grandes villes est de 207 $ la nuit, contre 225 $ la nuit pour un hôtel, soit des hôtels 9% plus chers. À Los Angeles, les hôtels sont 65% plus onéreux que les locations, tandis qu’à Dubaï et Sydney, seules exceptions, les locations coûtent plus cher que les hôtels.
Tendances d’occupation : la location courte durée en hausse
Pour le reste de l’année 2023, les locations de courte durée présentent un taux d’occupation « on the books » supérieur à celui des hôtels sur ces marchés concurrentiels, avec une moyenne de 22% d’occupation pour les locations 1 chambre dans les grandes villes. À titre de comparaison, les hôtels affichent seulement 8% d’occupation « on the books » pour la même période. Cet écart s’explique par des fenêtres de réservation plus courtes dans l’hôtellerie et des stratégies tarifaires plus sophistiquées côté hôtels.
Comparer les prix et les taux d’occupation hôteliers avec ceux des locations de courte durée 1 chambre dans les marchés fortement concurrentiels permet aux gestionnaires d’anticiper la demande, d’optimiser les prix et, en fin de compte, de maximiser leur chiffre d’affaires. Cependant, il est important de noter que ce niveau de concurrence n’est pas présent sur tous les marchés ni pour tous les types de biens.
Conclusion
Les données du T1 2023 témoignent d’une croissance significative et d’une évolution du marché de la location saisonnière à l’échelle mondiale, avec des tendances variées selon la demande, l’offre et la distribution sur les différentes plateformes et marchés. Les sociétés de gestion de locations saisonnières devraient exploiter ces données pour optimiser leurs stratégies, s’adapter aux fluctuations du marché et saisir les nouvelles opportunités qui émergent dans ce secteur. En restant informées et en s’adaptant à ces tendances, les entreprises de gestion de locations saisonnières peuvent continuer à prospérer dans ce marché en pleine mutation.
Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.