Mises à jour des politiques de location de courte durée cette semaine : Folly Beach, la Grèce et Abu Dhabi ont chacun adopté des stratégies qui affectent les opérateurs. Le paysage montre un changement distinct dans les tactiques réglementaires à l’échelle mondiale — allant de l’abandon d’un mécanisme de revenu illégal afin qu’un plafond d’offre puisse survivre à une perte devant les tribunaux, à la réconciliation des revenus déclarés par les plateformes avec les déclarations fiscales déposées, en passant par l’élargissement des personnes pouvant légalement détenir une licence tout en faisant de celle-ci une condition préalable à la distribution.
Folly Beach rétablit son plafond de 800 licences et supprime les frais d’inscription
- Le 15 septembre 2026, le conseil municipal de Folly Beach a adopté la deuxième lecture d’une ordonnance qui abroge et rétablit simultanément le cadre de la location de courte durée de l’île. Le plafond de 800 licences commerciales pour les locations d’investissement, non occupées par le propriétaire, reste en place ; les frais d’inscription fondés sur les revenus sont supprimés.
- La réécriture fait suite à une décision rendue le 14 août 2026 par le juge Thomas J. Rode du comté de Charleston, qui a estimé que le plafond avait été adopté de manière incorrecte par référendum et que les frais d’inscription équivalaient à une taxe illégale. La ville a fait appel de cette décision séparément.
- La première lecture a été adoptée à l’unanimité (6-0) le 8 septembre. Lors de la seconde lecture, le conseiller Blair Holladay a été le seul à voter contre et a questionné la façon dont la ville entend rembourser les frais désormais reconnus comme indûment perçus.
- Selon le budget municipal, les frais ont généré plus de 1,5 million de dollars en 2025. Les propriétaires ayant payé 1,75 % du revenu locatif depuis 2022 ont déposé un recours collectif le 3 septembre 2026 pour demander le remboursement.
- Un moratoire sur les nouvelles licences reste en vigueur. Les nouveaux candidats rejoignent une liste d’attente plutôt que de recevoir une licence. Le maire Chris Bizzell a décrit l’ordonnance comme une manière de maintenir un cadre politique stable pendant que la ville attend les résultats d’une étude sur la location commandée.
- Le « pourquoi » / Le calendrier : L’étude sur la location doit être remise en février 2027, et le conseil municipal a laissé entendre que la structure de l’ordonnance à long terme sera décidée à ce moment-là. Le texte actuel est conçu pour maintenir la situation pendant l’intervalle sans reproduire le défaut relevé par le tribunal.
Avis d’Uvika
- Une défaite devant la justice n’a pas ramené d’inventaire sur le marché : La décision du tribunal a invalidé deux choses — le plafond et les frais — et la ville a choisi de conserver le premier et d’abandonner le second. Les contraintes d’offre et les mécanismes de revenus ont été traités comme séparables, et un seul d’entre eux a révélé une fragilité juridique.
- Pour les gestionnaires, la situation pratique reste inchangée par rapport à l’avant décision : le nombre de licences reste plafonné, la liste d’attente régit toujours les nouveaux entrants et une propriété vendue aujourd’hui ne garantit pas de licence à son acheteur.
- Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire, c’est considérer une décision favorable comme une invitation à vérifier ce qui a été précisément annulé, plutôt que de supposer que la contrainte a disparu. Les propriétaires qui lisent les gros titres sur la suppression d’un plafond vont se demander s’ils peuvent à nouveau mettre leur bien en ligne et la réponse ici est non.
- La suppression des frais soulève une question de remboursement, pas une économie nette : Les opérateurs cessent de payer 1,75 % des revenus locatifs à l’avenir, mais les montants déjà collectés depuis 2022 font l’objet d’un recours collectif en cours, et non d’un retour automatique.
- L’économie à venir est réelle et doit être prise en compte dans les modèles de revenus nets à partir de 2027. La demande de remboursement sur le passé est conditionnelle et ne doit pas être comptabilisée en tant que créance certaine.
- Les gestionnaires détenant les fonds des propriétaires ou préparant des états peuvent faire explicitement la distinction : la suppression des frais commence à l’entrée en vigueur de l’ordonnance, et le recouvrement des paiements antérieurs dépend d’un contentieux que la ville conteste.
- La position sur la liste d’attente devient un attribut matériel du bien : Avec le plafond maintenu et le stock de licences plein, la place d’un bien dans la file influence ses revenus potentiels et sa valeur.
- Les négociations d’acquisition doivent établir si la propriété visée détient une licence active, est sur liste d’attente ou n’a ni l’un ni l’autre, avant d’établir la projection de revenus.
- Les gestionnaires intégrant de nouveaux biens de Folly Beach peuvent faire du statut de licence une question préalable dans le processus d’arrivée, plutôt que de le découvrir une fois le contrat signé.
La Grèce recoupe les données des plateformes de réservation avec les déclarations fiscales de cette année
- L’Autorité indépendante pour les recettes publiques de Grèce (AADE) recoupe les revenus 2025 enregistrés par Airbnb, Booking.com et Vrbo avec les revenus déclarés dans les déclarations fiscales déposées en 2026. L’autorité travaille à partir des données fournies directement par les plateformes, et non sur la base des seuls chiffres auto-déclarés.
- Le jeu de données couvre 2 466 075 déclarations de séjours de courte durée enregistrées en 2025, avec des loyers déclarés totalisant 973,712 millions d’euros, contre 888,851 millions en 2024 — soit une augmentation d’environ 10 %.
- L’absence d’enregistrement d’un bien dans le Registre des hébergements de courte durée entraîne une amende annuelle égale à 50 % du revenu brut perçu pendant l’année de l’infraction, avec une pénalité minimale de 5 000 €. En cas de récidive dans l’année suivant la première amende, le montant est doublé, et une récidive supplémentaire porte la pénalité à quatre fois le montant initial.
- L’absence de déclaration, ou l’inexactitude d’une déclaration de séjour de courte durée, entraîne une amende égale à deux fois le montant du loyer déclaré sur la plateforme numérique concernée. Le dépôt tardif de la déclaration entraîne une amende administrative distincte de 100 €.
- Les amendes sont infligées à la personne déclarée comme gestionnaire du bien. Lorsque ce gestionnaire n’est ni un sous-locataire ni un tiers, la responsabilité incombe au propriétaire ou à l’usufruitier du bien. Le fondement juridique figure dans l’Article 111 de la Loi 4446/2016 modifiée.
- Le « pourquoi » / Le calendrier : Le recoupement s’applique aux revenus perçus en 2025 et déclarés dans les déclarations déposées cette année. Cela signifie que la période d’exposition est déjà close. Il n’y a aucune démarche de conformité à venir qui changerait ce qui a été déclaré.
Avis d’Uvika
- Désigner une société de gestion comme gestionnaire enregistré transfère la pénalité, pas seulement la paperasserie : L’amende vise d’abord le gestionnaire enregistré et ne retourne vers le propriétaire qu’en l’absence de gestionnaire déclaré.
- Une société de gestion avec des dizaines ou des centaines d’inscriptions agrège un risque de pénalités pour des déclarations qu’elle n’a pas nécessairement déposées elle-même, sur des montants qu’elle ne maîtrise pas toujours.
- Ce que peuvent faire les gestionnaires professionnels : vérifier quels biens les déclarent comme gestionnaire et s’assurer que le contrat de gestion documente pour chaque bien qui dépose la déclaration et qui sera redevable en cas d’erreur.
- La pénalité pour déclaration inexacte est calculée à partir des données de la plateforme, et non de l’écart : L’amende correspond à deux fois le montant total enregistré sur la plateforme, et non à deux fois l’écart entre les revenus déclarés et les revenus réels.
- Un léger décalage dans le reporting d’un logement à haut revenu génèrera donc une pénalité calculée sur le montant total, ce qui rend les erreurs administratives mineures extrêmement coûteuses au regard de leur impact réel.
- Les gestionnaires peuvent rapprocher les relevés de paiements des plateformes avec les déclarations pour chaque bien avant tout contact avec l’administration, afin d’identifier et corriger les écarts en déclaration spontanée plutôt que de les voir révélés lors d’un contrôle.
- Le statut d’inscription est un risque distinct et plus lourd que la qualité de la déclaration : Un bien non enregistré entraîne 50 % d’amende annuelle sur les revenus bruts, avec un plancher de 5 000 €, doublant puis quadruplant en cas de récidive.
- Les biens intégrés en cours d’année, ayant changé de propriétaire ou ajoutés informellement à un portefeuille existant sont les plus à risque d’être dépourvus d’inscription valide.
- Un contrôle à l’échelle du portefeuille visant à s’assurer que chaque bien en Grèce possède un numéro d’inscription actif, bien lié au gestionnaire actuel, permet de limiter le principal poste de sanction.
Abu Dhabi modernise la licence des maisons de vacances et élargit les ayants droit
- Le département de la Culture et du Tourisme – Abu Dhabi (DCT Abu Dhabi) a annoncé une plateforme réglementaire améliorée sur les maisons de vacances les 15 et 16 septembre 2026, réduisant les délais d’approbation et simplifiant les procédures de licence tout en ajoutant des outils pour le suivi, les inspections, la conformité et la gestion des revenus.
- Dans le cadre du nouveau dispositif, les locataires, copropriétaires, personnes morales et personnes autorisées par un propriétaire peuvent désormais détenir une licence de maison de vacances, élargissant ainsi l’éligibilité au-delà des seuls propriétaires.
- Les biens ne peuvent être listés sur aucun site ni plateforme numérique sans une licence valide du DCT Abu Dhabi, et le numéro de licence doit figurer sur la page de l’annonce. La location de chambres individuelles n’est pas autorisée, et les utilisateurs de la plateforme doivent préciser s’ils s’enregistrent en tant que propriétaire ou opérateur, en fournissant le cas échéant une licence du département du développement économique.
- Le département indique que l’offre de maisons de vacances a augmenté de 77 % en 2025 pour atteindre 4 771 unités éligibles, que la clientèle a progressé de 77 % pour dépasser 335 000 personnes, que la clientèle locale a bondi de 114 % à 82 900 personnes, et que le revenu quotidien moyen a augmenté de 28 % à 1 887 AED.
- L’intégration en 2024 entre la plateforme de licence, le département des municipalités et des transports, et le système d’auto-inspection, a réduit le temps de délivrance du permis à moins de six heures.
- Le « pourquoi » / Le calendrier : Ce cadre s’inscrit dans la Stratégie touristique 2030, qui vise à diversifier l’offre d’hébergement au-delà des hôtels. Les règles applicables à chaque annonce ont été définies lors de l’annonce par le DCT Abu Dhabi des modifications à son règlement de 2020 plus tôt en 2026 ; l’annonce de septembre concerne le système qui administre ces règles.
Avis d’Uvika
- L’élargissement des ayants droit est un signal sur l’offre, pas une baisse du niveau de contrôle : Le fait d’autoriser les locataires et tiers autorisés à détenir une licence augmente le nombre d’opérateurs légaux sans toucher à l’exigence de licence elle-même.
- Pour les sociétés de gestion, le grand changement est qu’un modèle de location puis exploitation devient possible sans exiger que le propriétaire en pleine propriété détienne la licence, raccourcissant ainsi le délai entre la signature d’un accord et la publication de l’annonce.
- Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : réévaluer les montages de location principale ou d’opérateur autorisé qui étaient auparavant exclus et clarifier auprès du DCT la catégorie de licence et la documentation du département du développement économique requises pour leur configuration.
- L’affichage du numéro de licence dans l’annonce rend la conformité visible de l’extérieur : L’exigence que le numéro figure sur l’annonce signifie qu’une licence absente ou invalide est détectable par tout visiteur, y compris la plateforme et le régulateur.
- Cela supprime le délai entre l’expiration d’une licence et la détection par l’administration, car la preuve de conformité est publiée en continu plutôt que vérifiée périodiquement.
- Les gestionnaires peuvent intégrer l’expiration de la licence dans le planning de mise à jour des annonces plutôt que dans des dossiers internes, et vérifier après chaque modification d’annonce que le numéro apparaît bien en ligne.
- L’accélération des autorisations déplace la contrainte du permis vers la qualité du portefeuille : Avec une délivrance calculée en heures plutôt qu’en semaines, le facteur limitant n’est plus le permis mais la montée en qualité du bien.
- Lorsque le permis n’est plus la contrainte, la rapidité d’expansion dépend de la capacité à satisfaire aux inspections, exigences de sécurité et standards de qualité attachés à la licence pour tout le portefeuille.
- Les gestionnaires en phase de croissance à Abu Dhabi peuvent anticiper l’auto-inspection et le respect des normes lors de l’intégration, puisque la licence peut être délivrée plus rapidement que ce que nécessite la mise à niveau effective d’un bien.
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