Munich aborde son plus grand événement de l’année avec moins de locations qu’il y a deux ans, des réservations plus lentes que l’an dernier et des tarifs plus élevés que jamais. Un seul de ces trois aspects pose problème.
Pour les gestionnaires de locations saisonnières, l’Oktoberfest est l’un des pics de demande les plus fiables d’Europe, et les tendances observées s’appliquent à tout événement récurrent. Les données PriceLabs sur le marché Airbnb de Munich, au 23 septembre, montrent les performances cette année.
Avant d’aborder les chiffres, il est utile de comprendre ce qu’est l’Oktoberfest et qui elle attire.
L’Oktoberfest 2026 est un festival de 16 jours réparti sur trois week-ends
La 191e Oktoberfest se tiendra du 19 septembre au 4 octobre 2026 sur la Theresienwiese, un site festif à 15 minutes à pied de la gare centrale de Munich. Il s’agit d’un immense événement de 16 jours, même si très peu de visiteurs y assistent durant la totalité.
Cependant, il ne s’agit pas d’un festival de week-end classique : la demande reste soutenue en semaine, car elle provient tout autant des entreprises que des touristes.
A quoi ressemble le site du festival
- 17 grandes tentes à bière et 21 petites, ainsi que plus de 100 manèges et stands
- Entrée gratuite sur le site et dans les tentes, à l’exception de l’Oide Wiesn, une section historique avec attractions et musique traditionnelle, qui coûte 4 €
- Trois week-ends, avec des jours de semaine plus calmes entre les deux
Un événement autant d’affaires que touristique
Les entreprises bavaroises invitent clients et salariés dans les tentes, réservant des tables des mois à l’avance, un peu comme les loges VIP dans un stade. Cela garantit une demande stable en semaine, contrairement à un festival classique.
La fréquentation est revenue à la normale après le pic post-pandémie
La fréquentation a grimpé à 7,2 millions en 2023, son plus haut niveau depuis 1980, alors que le public revenait après le COVID. Elle s’est stabilisée à 6,7 millions en 2024 et 6,5 millions en 2025, selon la Ville de Munich.
C’est proche de l’affluence habituelle du festival. Les éditions précédentes avaient des chiffres similaires, autour de 6,5 millions en 1999 et 6,4 millions en 2013.
Ce qui change cette année
Le prix moyen d’une Maß, la chope d’un litre qui est la portion standard à l’Oktoberfest, a augmenté d’environ 2 % pour atteindre 15,61 €, selon EU Today. Certaines tentes, comme le Schichtl et le Schützenlisl, n’ont pas augmenté leurs prix, d’après Wiesnkini.
Le calendrier a également changé. La fête nationale, le Jour de l’Unité allemande le 3 octobre, tombait un vendredi en 2025, ce qui a créé un week-end de clôture de trois jours, mais en 2026 il tombe un samedi.
La majorité des visiteurs de l’Oktoberfest sont locaux, l’Italie arrive en tête des étrangers
La plupart des visiteurs viennent de Munich et de la région, environ 206 000 personnes par jour en 2025, selon l’analyse des données du réseau mobile Vodafone. Au-delà de la Bavière, les chiffres chutent, Berlin, Stuttgart et Francfort étant les autres principales villes d’origine allemandes.
Deux tiers des visiteurs viennent en voiture, un tiers en train. Cela aura son importance plus loin au sujet du coût du voyage.
Environ 21 % à 27 % des visiteurs sont étrangers, majoritairement italiens et français
Les visiteurs étrangers représentent environ un cinquième à un quart de la fréquentation totale. Les groupes les plus importants en 2025, en nombre moyen de visiteurs quotidiens, selon Vodafone :
| Pays | Visiteurs par jour |
|---|---|
| Italie | 8 034 |
| France | 5 223 |
| Pays-Bas | 5 122 |
| Suisse | 4 944 |
| Autriche | 4 508 |
| États-Unis | ~3 700 |
Cinq des six premiers pays sont accessibles facilement en voiture depuis Munich. Le contingent américain, qui domine l’image internationale de l’Oktoberfest, est moins nombreux que celui des Pays-Bas.
Les réservations en provenance d’Inde et du Japon bondissent en 2026, tandis que les États-Unis et le Royaume-Uni reculent
Selon les données de réservations aériennes Amadeus pour la période du festival, d’une année à l’autre :
- Inde : +60 % et Japon : +31 %
- États-Unis : -10 %, mais toujours 37 % des réservations internationales
- Royaume-Uni : -16 %
- Espagne : +8 %, Canada : +9 %, Italie : +7 %, Australie : +6 %
Amadeus signale aussi que les voyageurs solos représentent désormais 47 % des réservations, en hausse de 2,2 points, tandis que les réservations pour deux baissent de 4,6 points à 33 %. Les réservations de 14 nuits ou plus grimpent de 13 % et représentent désormais plus de 6 % du total.
La demande de groupes vient probablement de visiteurs venus en voiture
Les groupes de six personnes et plus ne représentent que 7 % des réservations aériennes, d’après Amadeus. Pourtant, selon PriceLabs, les logements qui accueillent cinq personnes ou plus constituent 13,3 % de l’offre munichoise et recueillent 18,6 % des réservations.
L’indicateur PriceLabs couvre l’ensemble de l’année, mais suggère que les groupes plus grands arrivent plutôt par la route ou le train que par avion. Le profil du public évolue, et celui du marché locatif aussi.
L’offre de locations saisonnières diminue à Munich
Le marché locatif dans lequel arrive l’Oktoberfest est plus réduit qu’avant. D’après PriceLabs, les annonces actives à Munich étaient en baisse chaque mois d’une année sur l’autre entre janvier et juillet 2026, et n’ont augmenté que de 3,2 % en août.
L’Allemagne, quant à elle, a grandi tous les mois sur la même période. En août, il y avait environ 39 000 annonces de plus que l’année précédente (+10,9 %), alors que Munich n’en comptait que 170 supplémentaires.
PriceLabs STR Index (Allemagne) et tableau de bord PriceLabs Munich · Janv-août 2026
Les chiffres nationaux proviennent du PriceLabs STR Index et les chiffres pour Munich d’un tableau de bord PriceLabs couvrant 15 km autour du centre-ville. Les deux couvrent des zones différentes, la comparaison porte donc sur les taux de croissance et non sur les totaux.
La baisse à Munich a commencé bien avant 2026
Entre septembre 2024 et septembre 2025, les annonces actives à Munich ont chuté de 13,2 % tandis que leur nombre augmenter en Allemagne de 0,7 %. Ce qui restreint l’offre à Munich agissait déjà avant les perturbations de déplacement de cette année.
La réglementation à Munich évince les hôtes occasionnels
Depuis 2017, Munich a limité les locations saisonnières par la loi bavaroise sur le détournement d’usage des logements, la Zweckentfremdungsgesetz. Selon le guide de la ville aux propriétaires, il est possible de louer son logement principal entier au maximum huit semaines par an, et la location purement touristique est effectivement interdite.
Munich est aussi le marché immobilier le plus cher d’Allemagne, ce qui décourage aussi l’hébergement occasionnel. Le plafond des huit semaines est probablement le facteur principal, même si les données ne permettent pas de l’isoler des coûts de l’immobilier.
Le taux de réservation de l’Oktoberfest 2026 est inférieur à celui de l’an passé sur 14 des 16 nuits
C’est ce marché que l’Oktoberfest rencontre en 2026, et pour l’instant les réservations avancent plus lentement. Au 23 septembre, 65,8 % des nuits disponibles du festival étaient réservées, contre 71,6 % à la même date l’année précédente, selon PriceLabs.
L’occupation, ici, c’est la part des nuits disponibles effectivement réservées, en excluant les nuits bloquées par les hôtes. Comme le festival commence un jour plus tôt cette année, le tableau compare chaque nuit au même jour de la semaine précédente : un samedi versus un samedi, etc.
| Nuit (2026) | Réservé actuellement | Réservé à date l’an dernier | Différence (points) |
|---|---|---|---|
| Sam, 19 sept | 82,1 % | 87,1 % | -5,0 |
| Dim, 20 sept | 73,6 % | 77,8 % | -4,2 |
| Lun, 21 sept | 73,5 % | 81,5 % | -8,0 |
| Mar, 22 sept | 68,3 % | 79,9 % | -11,6 |
| Mer, 23 sept | 65,8 % | 79,5 % | -13,7 |
| Jeu, 24 sept | 72,2 % | 82,2 % | -10,0 |
| Ven, 25 sept | 82,2 % | 89,1 % | -6,9 |
| Sam, 26 sept | 80,8 % | 85,9 % | -5,1 |
| Dim, 27 sept | 53,3 % | 62,1 % | -8,8 |
| Lun, 28 sept | 57,9 % | 60,1 % | -2,2 |
| Mar, 29 sept | 57,9 % | 54,5 % | +3,4 |
| Mer, 30 sept | 55,7 % | 51,1 % | +4,6 |
| Jeu, 1 oct | 57,5 % | 59,3 % | -1,8 |
| Ven, 2 oct | 65,3 % | 70,9 % | -5,6 |
| Sam, 3 oct | 62,2 % | 70,1 % | -7,9 |
| Dim, 4 oct | 45,0 % | 54,5 % | -9,5 |
Le taux final d’occupation devrait avoisiner 73 %
L’an dernier, le festival a fini avec 79,0 % de taux d’occupation. Si les réservations de dernière minute arrivent au même rythme, cette année on devrait conclure autour de 73,3 %, soit environ six points de moins.
Cet écart est plus faible qu’il n’y paraît, car de nombreuses réservations sont faites dans les derniers jours avant le séjour.
Les nuits de clôture ne sont pas comparables à l’identique
Le dernier week-end affiche un retard de 5,6 à 9,5 points. Mais, l’an passé, le vendredi de comparaison tombait le jour férié de l’Unité allemande. Une partie du déficit s’explique donc par le calendrier plus que par la demande.
Les hôtels de Munich accusent eux aussi un retard
Selon Amadeus, les hôtels à Munich affichaient 70,9 % de réservations du 13 au 27 septembre au 20 août, contre 76,2 % à la même date en 2025. Hôtels et locations saisonnières connaissent le même ralentissement.
Les tarifs à la nuitée d’Oktoberfest ont augmenté de 9,2 % quand ceux de Munich sont restés stables
Moins de nuits réservées signifieraient normalement moins de revenus pour les hôtes. Mais le tarif médian payé pendant le festival a augmenté de 9,2 % cette année et atteint 283,90 $, selon PriceLabs.
Hors festival, les prix à Munich n’ont pas bougé. Le tarif médian payé du 1er au 15 septembre était de 145,20 $, identique à 2024 et légèrement inférieur à 2025.
La surcote Oktoberfest s’accentue chaque année
Comparé au prix habituel chaque année en septembre, le « premium » festival s’est creusé :
- 2024 : 1,57 fois le taux habituel
- 2025 : 1,73 fois
- 2026 : 1,96 fois
Les hôtes facturent désormais presque le double de leur tarif classique pendant Oktoberfest. Les tentes, elles, n’ont augmenté le prix de la Maß que d’environ 2 %.
Bref, l’occupation baisse et les prix montent. La question est de savoir lequel des deux l’emporte.
Le RevPAR d’Oktoberfest dépasse légèrement l’an dernier malgré un taux d’occupation plus faible
Le RevPAR, ou revenu par location disponible, correspond à ce qu’un hôte gagne par bien et par nuit, qu’il soit réservé ou non. Il combine occupation et prix dans un seul chiffre.
| Année | Occupation | Tarif médian | RevPAR |
|---|---|---|---|
| 2024 | 78,0 % | 228,20 $ | 177,90 $ |
| 2025 | 79,0 % | 259,90 $ | 205,40 $ |
| 2026 (prévision) | 73,3 % | 283,90 $ | 208,10 $ |
Sur la base des données PriceLabs, le RevPAR d’Oktoberfest 2026 s’élève à environ 208 $, soit 1,3 % de plus que l’an dernier et 17 % de plus que 2024. Les courbes de réservation PriceLabs de septembre montrent le même schéma.
La hausse des tarifs compense tout juste la baisse de l’occupation
Pour un hôte type, six points d’occupation en moins et 9,2 % de plus par nuit le laissent 1,3 % au-dessus de l’an passé. Le tampon est mince.
Si l’occupation baisse encore l’année prochaine, il faudra des tarifs encore plus hauts pour maintenir le résultat. Où le festival perd des réservations, et où il les garde, voilà la vraie piste sur les prix.
Les week-ends d’Oktoberfest se remplissent bien mieux que les semaines, pour un prix à peine supérieur
Les nuits de vendredi et samedi du festival sont réservées à 74,5 % en moyenne, contre 61,9 % pour les dimanches à jeudis. Pourtant, le prix médian affiché pour le week-end n’est que 10 % plus élevé, soit 367 $ contre 332 $.
Autrement dit, la demande du week-end est bien plus soutenue que ce que laisse supposer le prix.
Le week-end de clôture affiche les tarifs des pics mais beaucoup moins de réservations
Les pics des deux premiers week-ends atteignent 81 % à 82 % de taux de remplissage. Le dernier week-end, les 2 et 3 octobre, n’atteint que 62 à 65 % de réservations, mais les prix sont à moins de 3 % d’écart.
Une part du décalage s’explique par l’absence de jour férié. Les prix n’ont pas suivi cette évolution.
Les prix affichés sur le marché surestiment la réalité des ventes
Sur l’ensemble du festival, le tarif médian des nuits réellement réservées était 17,2 % sous celui des annonces restantes. Cela vient probablement du fait que les logements les moins chers se remplissent d’abord : ce qui reste visible sont surtout les plus onéreux.
Les forts prix demandés dans les outils de marché, tels que 786 $ la nuit pour le vendredi de pointe, indiquent donc l’invendu plutôt que ce que les invités ont payé.
Ceux qui réservent tôt paient le plus cher
Prix moyen payé à la nuitée, selon l’anticipation de la réservation :
| Réservé | Festival entier | Mardi à jeudi plus calmes, 28-30 sept |
|---|---|---|
| Plus de 30 jours à l’avance | 313 $ | 317 $ |
| 8 à 30 jours à l’avance | 294 $ | 283 $ |
| Dans la dernière semaine | 304 $ | 286 $ |
Sur les nuits les plus calmes, les réservations de dernière minute étaient environ 10 % moins chères que celles faites très tôt. Les premiers réservataires semblent donc les moins sensibles au prix.
Les réservations lointaines ont diminué alors que le prix du kérosène montait en flèche
L’indice le plus évident sur l’origine du ralentissement vient de la provenance des clients. La hausse du prix des billets d’avion explique probablement la plupart de la baisse.
Le coût du kérosène a doublé après la fermeture du détroit d’Hormuz le 28 février et IATA s’attend à une moyenne 69 % plus chère en 2026, faisant grimper le billet aller-retour de 7,7 %. L’Europe est particulièrement impactée car elle importe 80 % de son carburant aérien depuis le Golfe.
Les réservations Oktoberfest se sont focalisées sur les marchés de proximité
IATA s’attendait à ce que les voyageurs privilégient des trajets plus proches. Les données Oktoberfest vont dans ce sens :
- Baisse des marchés lointains : -10 % de réservations US, -16 % UK
- Marchés proches stables ou en hausse : Italie +7 %, Espagne +8 %
Le public central d’Oktoberfest est local et arrive par la route. Les hausses de prix des billets d’avion réduisent donc la fréquentation marginale, sans affecter le cœur du public. L’Inde et le Japon font exception, deux marchés longs courriers en forte hausse, sans explication évidente dans les données.
Demande événementielle sous pression : moins de clients, mais moins sensibles au prix
Les tarifs aériens expliquent la baisse du nombre de nuits réservées, mais pas la hausse des prix. L’explication probable tient à la nature de la demande : les voyageurs les moins enclins à payer ont été les premiers à se retirer.
Ceux qui sont venus, et surtout ceux qui ont réservé tôt, semblent nettement moins sensibles au prix. Voilà comment le taux d’occupation baisse alors que le tarif, et le revenu par logement, progressent.
La Coupe du monde a montré la même tendance, avec une différence
RSU a observé le même phénomène pendant la Coupe du monde FIFA 2026 : beaucoup de villes hôtes US affichaient des tarifs très supérieurs, une occupation stable voire en baisse, mais un RevPAR en hausse.
La différence ici se trouve dans l’offre : les annonces se sont multipliées dans les villes hôtes de la Coupe du monde, alors que Munich affronte son plus gros événement avec moins de biens à louer qu’il y a deux ans.
Ce que l’Oktoberfest 2026 apprend aux gestionnaires de locations sur les événements récurrents
L’Oktoberfest est longue, annuelle et décale de quelques jours chaque année, ce qui en fait un cas d’école pertinent. Plusieurs tendances décrites ici devraient se retrouver à l’identique pour d’autres événements récurrents.
- Ceux qui réservent tôt paient le plus. Les clients s’engageant plus d’un mois à l’avance paient plus cher que ceux réservant tard, surtout sur les nuits calmes.
- Les week-ends surperforment leur prix. Les nuits de pointe réservent environ 13 points de mieux que la semaine, pour seulement 10 % de prix supplémentaire.
- Les jours fériés faussent la comparaison d’une année sur l’autre. Un férié passant d’un vendredi à un samedi change la dynamique du dernier week-end.
- Les comparaisons ne valent que de jour à jour. Quand une date fléchit dans la semaine, les jours du calendrier ne coïncident pas d’un an sur l’autre.
- Les tendances nationales donnent le ton. Le repli de l’offre à Munich devenait local uniquement après comparaison à la croissance allemande.
Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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