Le 25 août 2025, Airbnb a annoncé un changement majeur dans son modèle de commission. Le système de frais partagés — où les hôtes payaient seulement 3 % et les invités 14–16 % — est en cours d’abandon pour les hôtes connectés à un PMS. Dans le même temps, Airbnb normalise ses frais uniquement pour les hôtes à 15,5 % partout dans le monde (16 % au Brésil).

Pour les gestionnaires de biens, l’impact dépend de votre localisation :

• Aux États-Unis, de nombreux gestionnaires connectés à un PMS perdent complètement l’option des frais partagés et passent au 15,5 % uniquement pour l’hôte.
• En Europe et dans la plupart des autres marchés hors États-Unis, les gestionnaires connectés à un PMS sont déjà sur le modèle ~15 % uniquement pour l’hôte depuis 2020/21. Désormais, leurs frais augmentent légèrement à 15,5 % pour le même service.

Dans tous les cas, le coût de distribution d’Airbnb augmente. Mais voici l’essentiel : vos marges n’ont pas à baisser si vous ajustez correctement vos prix

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📅 Calendrier

• 25 août 2025 → Les nouveaux hôtes connectés à un PMS doivent adopter le modèle de frais unique.
• 27 octobre 2025 → La plupart des hôtes connectés à un PMS dans le monde passe automatiquement à 15,5 % (16 % Brésil).
• 1er décembre 2025 → La plupart des hôtes non connectés à un PMS déjà en frais unique se standardisent aussi à 15,5 % (16 % Brésil).
• Exemptions → Les annonces d’hôtels sous contrat Airbnb Travel LLC.
• Remarques → Les frais peuvent être inférieurs pour les séjours de 28 nuits+ ; Les politiques d’annulation « Super Strict » peuvent ajouter +2 %.

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🧮 Comment recalculer vos tarifs

Si vous souhaitez protéger votre marge, vous devez ajuster vos tarifs pour couvrir le coût de distribution plus élevé d’Airbnb.

Formule : Nouveau prix = Ancien prix × (0,97 / 0,845)
0,97 = paiement hôte avec l’ancien système de 3 %.

0,845 = paiement hôte avec le nouveau modèle de frais unique à 15,5 %.

Ou tout simplement : Nouveau prix = Ancien prix × 1,1479
👉 Pour conserver le même paiement, vous devez augmenter tous les montants facturés par l’hôte — tarif nuité, frais de ménage, frais d’invités supplémentaires et toute autre charge (linge, gestion, etc.) — d’environ 14,8 %.
Si votre PMS utilise des majorations fixes, il faut les passer d’environ 3 % à ~18,3 % sous le système uniquement pour l’hôte. Cela garantit que les 15,5 % d’Airbnb sont prélevés sur le prix brut en laissant votre paiement inchangé.

💡 Alternativement, si vous souhaitez que le prix total côté invité reste identique (plutôt que votre paiement net), l’ajustement serait ~14,1 %.

Exemple :

• Ancien tarif nuité = 100 $
• Nouveau tarif nuité = 114,79 $
• Airbnb prélève 15,5 % = 17,79 $
• Paiement hôte = 97 $ (inchangé).

Cela garantit que votre marge reste la même, même si le coût de distribution d’Airbnb a grimpé.

Si vous recalculez pour garder le prix total invité identique, le nouveau tarif nuité serait d’environ 114,10 $ (≈14,1 % d’augmentation). Dans ce cas, votre paiement hôte serait légèrement inférieur.

🏠 Conséquences pour les hôtes et gestionnaires

Gestionnaires de biens américains (connectés PMS)

• Changement majeur. Beaucoup étaient encore sur les frais partagés (3 % hôte + frais invité).
• Dès le 27 octobre, ils passent aux 15,5 % uniquement hôte.
• Le coût de distribution augmente fortement, mais les marges peuvent être préservées si on applique la formule.
• Action : mettez à jour votre majoration PMS pour Airbnb à ~18,3 % (au lieu de ~3 % sous le système de frais partagés). Cela reflète les nouveaux frais à 15,5 % et garantit que les prix Airbnb sont justement grossis, sans changer vos tarifs de base dans PriceLabs.

Gestionnaires européens & hors États-Unis

• Déjà sur environ 15 % uniquement pour l’hôte depuis 2020/21.
• Maintenant poussé à 15,5 % (16 % Brésil).
• Les marges ne baisseront pas si tarifs/frais sont ajustés en conséquence.

Hôtes sans PMS (indépendants)

• Peuvent encore utiliser les frais partagés (3 % hôte + 14–16 % invité).
• S’ils avaient opté pour les frais uniques avant, ils passent aussi à 15,5 % le 1er décembre.

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🧹 Frais de ménage et extras

À retenir : Airbnb applique sa commission sur le sous-total total de la réservation :

• Tarif nuité
• Frais de ménage
• Frais pour invités supplémentaires

Formule pour l’ajustement des frais de ménage : Nouveau frais de ménage = Ancien frais de ménage × 1,1479

Exemple :

• Anciens frais de ménage = 100 $
• Nouveaux frais de ménage = 114,79 $
• Après la coupe de 15,5 % = paiement de 97 $ (inchangé).

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🤔 Préoccupations et affichage des frais : les faits

« Je serai moins compétitif que les hôtes en frais partagés. »

Ce n’est plus vrai. Depuis avril 2025, Airbnb affiche partout le prix total (hors taxes) dans les résultats de recherche.

• Les invités voient un prix final, sans ventilation des frais.
• Que vous soyez en frais partagés ou uniquement hôte, la structure est invisible pour l’invité.
• La compétitivité repose sur le prix total affiché, pas sur la répartition des frais.

« Airbnb devient une plateforme plus chère. »

• Oui, structurellement : le coût de distribution Airbnb grimpe (3 % → 15,5 %).
• Mais les marges peuvent être protégées : il suffit d’ajuster les prix avec la formule.
• L’invité voit finalement le même prix total qu’auparavant, parce que la ligne service invité disparaît.

👉 Il ne s’agit pas de perdre en marge — il s’agit de comprendre le nouveau coût de distribution et de le répercuter intelligemment.

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⚖️ Comparaison avec la concurrence

• Vrbo →
  • Côté hôte : 5 % de commission + 3 % frais de paiement ≈ 8 % coût hôte (exonéré avec certains PMS).
  • Côté invité : ajoute des frais de service de 6–15 %.
  • Implication : Vrbo coûte moins cher à l’hôte que Airbnb, mais souvent plus cher à l’invité, à cause de ces frais côté invité.
• Booking.com →
  • Côté hôte : commission de base de 15 %. Souvent + 1–3 % de frais de paiement si vous utilisez « Paiements via Booking ».
  • De nombreux gestionnaires participent aussi à des programmes Preferred, poussant la commission effective à 18–20 %+.
  • Implication : Booking.com est structurellement plus cher pour l’hôte, surtout avec les extras. Mais là aussi, la marge peut se préserver via les prix, comme c’est déjà le cas.
• Airbnb →
  • Maintenant 15,5 % (16 % Brésil) uniquement hôte.
  • Pas de frais de service côté invité, ni de surtaxes de paiement, ni d’offres « Preferred » .
  • Implication : le coût de distribution Airbnb grimpe, mais, avec des ajustements de prix, les marges peuvent rester intactes. Les prix affichés côté invité sont souvent plus simples et plus compétitifs que chez Vrbo.

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🔮 À surveiller

• Comportement de tarification des hôtes → Les gestionnaires vont-ils ajuster en totalité, partiellement ou pas assez ?
• Mix de canaux → Vrbo peut gagner du terrain côté hôtes (coût plus bas), mais Airbnb peut gagner côté invités (pas de frais service invité).
• Réaction des invités → Le paiement simplifié d’Airbnb améliore-t-il la conversion ?

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✅ À retenir

• Gestionnaires connectés PMS américains → impact le plus important, perte du système frais partagés, passage à 15,5 %.
• Gestionnaires connectés PMS européens → déjà en frais uniquements hôte, passent de 15 % → 15,5 %.
• Hôtes sans PMS → peuvent garder les frais partagés, sauf s’ils avaient déjà opté pour le modèle unique.

Le coût de distribution Airbnb augmente, mais les marges peuvent être protégées si les gestionnaires utilisent la formule et ajustent tarifs nuités, frais de ménage et extras. Les invités voient le même prix total — ce qui pourrait même améliorer la conversion comparé au modèle Vrbo avec frais côté invité.

FAQ sur les frais Airbnb uniquement pour les hôtes : Comment recalculer vos tarifs après la fin des frais partagés

Le frais uniquement hôte Airbnb augmente le coût de distribution. Mais votre paiement (marge) peut rester identique si vous ajustez les prix avec les formules ci-dessous. Cette FAQ vous montre comment faire exactement.

1. Questions générales de recalcul

2. Spécifique aux frais de ménage

3. Comparaisons (avant/après)

4. Questions PMS/outil tarifaire dynamique

5. Rentabilité / paiement net

6. Impact du frais unique Airbnb